창원지방법원 2025타경22328. 통영시 무전동 한진로즈힐비치 207동 5층 502호 아파트입니다. 현재 소유자는 공장미·박원굉으로 각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 2009년 매매 당시 거래가액은 261,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2009.07.09 설정된 통영수산업협동조합 근저당권 204,000,000원입니다. 이후의 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 제공된 등기 판단상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 권리보다 가격입니다. 현재 최저매각가가 감정가와 같은 389,000,000원인데, 동일 면적 실거래의 최근 12개월 평균은 357,714,285원, 최신 거래는 330,000,000원입니다. 전체 실거래 평균 374,000,000원과 비교해도 최저가는 104.0%이고, 최근 12개월 평균 기준으로는 108.7%입니다. 특히 최근 거래군이 이전 거래군보다 -9.9% 내려온 하락 추세이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격을 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22328 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 무전동 1054-5 한진로즈힐비치 207동 5층 502호 |
| 물건종류 | 공동주택(아파트) · 철근콘크리트벽식구조 · 15층 건내 5층 502호 |
| 실거래 비교 면적 | 122.9203㎡ · 면적 매칭 |
| 소유자 | 공장미 2분의 1 · 박원굉 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 389,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 통영수산업협동조합 / 275,768,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 실거래 매칭 단지 | 한진로즈힐2차 · 552세대 · 2005.02.25 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2009.07.09 통영수산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 같은 조합의 근저당권 24,000,000원·84,000,000원, 공장미 지분에 대한 정찬둘 가압류 63,200,000원, 소상공인시장진흥공단 가압류 6,495,910원, 임의경매개시결정과 국의 압류는 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 이전에 존재했던 국민은행 근저당권, 통영시 근저당권과 여러 압류·가압류는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 기준으로 신건 가격이 높다
실거래 매칭 단지인 한진로즈힐2차의 동일 면적 122.92㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 374,000,000원이지만, 최근 가격 판단은 최근 12개월 평균 357,714,285원, 최신 거래 330,000,000원, 그리고 최근 추세 -9.9%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 122.92㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2025.03 | 122.92㎡ | 14 | 350,000,000원 |
| 2025.03 | 122.92㎡ | 15 | 440,000,000원 |
| 2025.01 | 122.92㎡ | 14 | 380,000,000원 |
| 2025.01 | 122.92㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2024.10 | 122.92㎡ | 14 | 355,000,000원 |
| 2024.09 | 122.92㎡ | 4 | 329,000,000원 |
| 2024.08 | 122.92㎡ | 13 | 390,000,000원 |
| 2024.03 | 122.92㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 2024.01 | 122.92㎡ | 15 | 410,000,000원 |
| 2023.10 | 122.92㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2023.08 | 122.92㎡ | 9 | 399,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 357,714,285원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 374,000,000원 |
신건 최저가 389,000,000원은 전체 평균의 104.0%, 최근 12개월 평균의 108.7%입니다. 최신 거래 330,000,000원보다도 높은 수준입니다. 실거래 전체 범위는 320,000,000원~440,000,000원이지만, 최근 가격 흐름이 -9.9% 하락한 만큼 과거 고가 거래에 기대어 현재 최저가를 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 389,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,246,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 통영수산업협동조합 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 통영수산업협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 통영수산업협동조합 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 5. 갑구 14번 가압류 · 정찬둘 | 63,200,000원 | 63,200,000원 |
| 6. 갑구 17번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 6,495,910원 | 6,495,910원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,058,090원 |
현재 가정에서는 총 채권액 381,695,910원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 1,058,090원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 등기 채권최고액·청구금액을 기준으로 구성되어 신청채권자의 청구액 275,768,512원과 기준이 다르며, 당해세 등 실제 우선채권에 따라 배당 결과는 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영초등학교 서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 15층 건물 내 5층 502호이며, 위생·급배수·소화전·E/V·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,041,000원/㎡입니다. 절대보호구역·상대보호구역 등이 저촉되고 중로2류·공원·초등학교에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지는 552세대이고 실거래는 확인되지만, 경매 통계상 평균 유찰 5.3회·매각률 0.0%로 경매시장 내 소화력은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시 경계. 현재 실질취득 389,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.7%입니다. 현 회차를 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거가 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -9.9%입니다. 전체 평균 374,000,000원보다 최근 평균 357,714,285원과 최신 거래 330,000,000원을 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 311,200,000원, 2회 유찰 시 248,960,000원입니다. 현재 회차보다 가격 경쟁력을 검토하기 쉬운 구간입니다.
- 점유 확인. 감정 당시 폐문·부재였고 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입관계의 최신 원본을 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변수. 등기상 국의 압류는 매각 소멸 대상으로 분석됐지만, 실제 배당에서는 당해세 등 우선채권을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리, 가격은 보류”
이 사건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 신건 가격의 부담입니다. 말소기준권리는 2009.07.09 통영수산업협동조합 근저당권이고, 이후 등기 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 실질취득가 389,000,000원은 최근 12개월 평균 357,714,285원의 108.7%이고 최신 거래는 330,000,000원입니다. 최근 추세 역시 -9.9%로 하락하고 있으며, 단지 경매 통계는 평균 5.3회 유찰·매각률 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 권리 정리는 긍정적이지만, 신건 가격에는 메리트를 부여하기 어려운 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
