창원지방법원 2025타경22353. 거제시 상동동 동하파로스빌 101동 4층 408호, 전용 74.97㎡ 아파트입니다. 소유자는 안증숙이며 2006년 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2016년 11월 28일 설정된 한화생명보험 채권최고액 60,000,000원 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후의 한화생명보험 추가 근저당, 농협은행 가압류, 윤형립 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사 등에 나타난 김준석은 2020년 4월 29일 전입해 말소기준일인 2016년 11월 28일보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026년 2월 24일 접수했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 매수인이 승계할 임차보증금은 현재 계산상 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22353 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 433 동하파로스빌 101동 4층408호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.97㎡ · 방3·거실·주방/식당·욕실2 · 15층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 안증숙 (2006.05.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 55,892,683원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부에는 과거 통영수산업협동조합·교보생명보험·전수현·국민은행의 근저당권도 있었지만 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2016년 11월 28일 한화생명보험 근저당권입니다. 이후 2018년 한화생명보험 근저당 36,000,000원, 2025년 농협은행 가압류 13,641,873원, 윤형립 근저당 13,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김준석 | 2020.04.29 | 미상 | 미상 | 2026.02.24 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 더 중요하다
동하파로스빌 동일 면적 74.97㎡의 실거래는 총 8건이며 전체 평균은 135,437,500원입니다. 하지만 오래된 고가 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건은 2025년 9월 134,500,000원, 2025년 11월 120,000,000원, 2026년 2월 120,000,000원으로 평균 124,833,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 74.97㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2025.11 | 74.97㎡ | 3 | 120,000,000원 |
| 2025.09 | 74.97㎡ | 9 | 134,500,000원 |
| 2023.09 | 74.97㎡ | 12 | 155,000,000원 |
| 2023.05 | 74.97㎡ | 6 | 112,000,000원 |
| 2022.09 | 74.97㎡ | 12 | 140,000,000원 |
| 2022.06 | 74.97㎡ | 7 | 149,000,000원 |
| 2022.02 | 74.97㎡ | 15 | 153,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.97㎡ | 3건 | 124,833,333원 |
신건 최저가이자 실질취득액인 125,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.1%입니다. 최신 거래가 120,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다. 특히 최근 거래 평균이 이전 거래보다 12.0% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 평균 135,437,500원 대비 92.3%라는 숫자만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 13,641,873원 | 13,641,873원 |
| 4. 근저당 · 윤형립 | 13,000,000원 | 12,808,127원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 122,641,873원 중 122,450,000원이 배당되는 계산으로, 윤형립 근저당에서 191,873원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제고현중학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·교육시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다. 남서측 왕복 2~3차로 도로가 있고 북서측 약 6m 도로에 연결됩니다.
- 이용상태. 방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2 등으로 구성된 아파트로 이용 중이며 15층 건물 중 4층입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방, 승강기, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류에 저촉되고, 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함됩니다. 공시지가는 916,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 동하파로스빌은 99세대이며 2005.02.05 준공됐습니다. 동일 면적 최근 12개월 거래는 3건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 가격 판단. 전체 평균 135,437,500원보다 최근 12개월 평균 124,833,333원과 최신 거래 120,000,000원을 우선해서 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 수준은 이전 거래보다 12.0% 낮습니다. 신건 최저가 125,000,000원은 최근 시세보다 낮지 않습니다.
- 임차 보증금 확인. 김준석은 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당 및 최우선변제 여부를 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 건축물현황도와 외부관찰 등에 따라 평가됐습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.04입니다. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서·현황조사서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보수적으로
이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 2016년 한화생명보험 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 점유자 김준석도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 적극적으로 볼 단계가 아닙니다. 신건 실질취득액 125,000,000원은 최근 12개월 평균 124,833,333원의 100.1%이고, 최신 거래 120,000,000원보다 높습니다. 더구나 최근 가격은 이전 거래보다 12.0% 낮아졌습니다. 권리는 통과지만, 신건 가격에는 할인 메리트가 없다. 보증금·확정일자 확인과 함께 가격을 보수적으로 잡는 것이 핵심입니다.
