창원지방법원 2025타경22360. 거제시 상동동 덕산3차베스트타운 301동 5층 502호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 15층 건물 중 5층이며 아파트로 이용 중입니다. 동일 면적 실거래 비교 대상은 84.736㎡이고, 단지는 930세대, 2004.11.23 준공입니다.
이번 물건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 신건 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 113,000,000원인데, 최근 12개월 동일 면적 12건 평균은 86,750,000원입니다. 제공된 비교 지표상 최저가는 최근 12개월 평균의 130.3%입니다. 최신 거래도 2026.06의 84,000,000원이어서, 신건 단계에서 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22360 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 상동동 50 덕산3차베스트타운 301동 5층 502호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.736㎡ · 15층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이정형 |
| 소유권 취득 | 2018.09.07 · 거래가액 110,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 95,090,703원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 등기 발급 | 창원지방법원 거제등기소 · 2026.09.04 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산, 다만 원본 대조 필요
말소기준으로 표시된 권리는 2024.09.10 삼성생명보험 주식회사 가압류 13,342,678원입니다. 이 가압류와 2025.12.17 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 현재 예상배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 이해관계인이 부재하고 폐문 상태여서 내부조사가 불가능했으며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 수는 없지만, 현장 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 신건 1.13억은 최근 거래대보다 높다
덕산3차베스트타운 동일 면적 84.74㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 86,750,000원, 최신 거래는 2026.06 · 84,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.74㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2026.06 | 84.74㎡ | 15 | 82,000,000원 |
| 2026.05 | 84.74㎡ | 12 | 92,000,000원 |
| 2026.05 | 84.74㎡ | 12 | 92,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 11 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 6 | 103,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2026.03 | 84.74㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 84.74㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2025.08 | 84.74㎡ | 11 | 82,000,000원 |
| 2025.07 | 84.74㎡ | 2 | 86,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.74㎡ | 12건 | 86,750,000원 |
최근 12건은 80,000,000원~103,000,000원에 형성되어 있습니다. 그런데 신건 최저가는 113,000,000원으로 최근 거래 최고가 103,000,000원보다도 높습니다. 특히 제공된 최근 시세 비교값이 130.3%이므로, 신건에서 가격 가점을 줄 이유는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 삼성생명보험 주식회사 | 13,342,678원 | 13,342,678원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 97,275,322원 |
현재 예상배당 계산에서는 삼성생명보험 주식회사 가압류 13,342,678원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 97,275,322원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 한국자산관리공사 청구액 95,090,703원에 대해서는 현재 예상배당 계산상 배당액이 0원으로 표시되어 있어, 등기상 근저당권 이전 흐름과 함께 원본 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 메리트가 생기는 지점
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 113,000,000원 | 13,342,678원 | 97,275,322원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 90,400,000원 | 13,342,678원 | 75,030,122원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 72,320,000원 | 13,342,678원 | 57,275,562원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다. 신건 가격 113,000,000원은 최근 시세대보다 높고, 1회 유찰 가격 90,400,000원도 최근12개월 평균 86,750,000원을 웃돕니다. 반면 2회 유찰 가격 72,320,000원은 최근12개월 평균 아래로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 상동동 소재 삼룡초등학교 서측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근이 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 5층 502호이며, 위생·급배수·난방·각층 소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 공동주택 건부지이며 북측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역이며, 중로2류와 접합 또는 저촉 관계가 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 797,800원/㎡이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 덕산3차베스트타운은 930세대이며 2004.11.23 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 113,000,000원은 최근12개월 평균 86,750,000원의 130.3%입니다. 현재 가격만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 회차 비교. 1회 유찰 시 90,400,000원, 2회 유찰 시 72,320,000원입니다. 최근 시세와 회차별 가격을 함께 비교해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2023.07.14 근저당권과 2025.09.11 한국자산관리공사 이전등기, 2024.09.10 가압류의 말소기준 관계를 원본 등기에서 재확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했고 임대관계가 미상이므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 예상배당 계산에서는 한국자산관리공사 청구액 95,090,703원의 배당이 0원으로 표시되어 있으므로 배당요구·채권관계를 원본 서류와 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리 계산보다 지금은 ‘가격과 원본 대조’
현재 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이고 임차인 신고 내역도 없습니다. 하지만 신건 113,000,000원은 최근12개월 동일 면적 평균 86,750,000원의 130.3%이고, 최신 거래 84,000,000원과 최근 거래 최고가 103,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 단계에서는 가격 메리트가 없습니다.
여기에 등기 흐름상 2023년 삼성생명보험주식회사 근저당권과 2025년 한국자산관리공사로의 이전등기가 존재하는 반면, 말소기준은 2024년 삼성생명보험 주식회사 가압류로 표시되어 있습니다. 예상배당 계산에서도 한국자산관리공사 청구액 95,090,703원의 배당이 0원으로 나타납니다. 현재 회차는 가격을 보류하고, 원본 등기와 배당관계를 먼저 맞춰 보는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
