창원지방법원 2025타경22377. 통영시 북신동 진우일성타운 7층 701호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김남근이고, 말소기준권리는 2022.04.20 한산농업협동조합 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤 삼성카드·신한카드·우리카드 가압류와 신한카드의 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
등기부에는 과거 국민은행과 한산농업협동조합의 근저당권도 보이지만 해당 권리들은 이미 말소된 상태입니다. 2026.04.14 국민건강보험공단 압류 역시 2026.07.27 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.04.20 한산농업협동조합 근저당입니다.
다만 점유관계는 별도로 확인해야 합니다. 확인된 임차인은 없고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원이지만, 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조를 확인하지 못했고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 권리 자체는 단순하되 실제 점유상태는 입찰 전 원본 조사내용과 현황을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22377 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 북신동 702 진우일성타운 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 7층 701호 · 현황 아파트 이용 |
| 소유자 | 김남근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 187,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 20,683,287원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 사용승인일 | 1992.03.31 |
① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 기준
말소기준권리인 한산농업협동조합 근저당권 이후 삼성카드 주식회사 8,166,447원, 신한카드주식회사 19,537,355원, 주식회사우리카드 7,205,399원의 가압류가 설정됐고, 2025.12.22 신한카드주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 181,000,000원’을 봐야 한다
진우일성타운 동일면적 130.03㎡ 실거래로 확인되는 표본은 다음과 같습니다. 전체 평균은 190,500,000원이지만 과거 200,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 181,000,000원, 최신 거래 181,000,000원, 그리고 최근 구간 대비 과거 거래의 -9.5% 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 130.03㎡ | 1 | 181,000,000원 |
| 2021.09 | 130.03㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | 130.025㎡ | 2건 | 190,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 130.025㎡ | 1건 | 181,000,000원 |
신건 최저가 187,000,000원은 전체 평균 190,500,000원보다는 낮아 전체 평균 대비 98.2%입니다. 그러나 가격 메리트 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 181,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세의 103.3%로, 최근 거래가격보다 높은 수준입니다.
유찰 시 시나리오는 명확합니다. 현재 신건은 187,000,000원, 1회 유찰 시 149,600,000원, 2회 유찰 시 119,680,000원입니다. 현재 가격에는 최근 시세 대비 메리트가 없지만, 유찰로 최저가가 내려가면 가격 간격이 생깁니다.
③ 예상배당표 (매각가 187,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,418,000원 |
| 2. 근저당권 · 한산농업협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,166,447원 | 8,166,447원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 19,537,355원 | 19,537,355원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 7,205,399원 | 7,205,399원 |
| 6. 경매개시 관련 신한카드 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,672,799원 |
기재된 채권액 기준 총 채권액과 예상배당액은 154,909,201원이며, 현재 신건 가정에서는 부족액 0원, 소유자 잔여 28,672,799원입니다. 경매개시 관련 별도 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 북신동 충무고등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 7층 701호이며 사용승인일은 1992.03.31입니다.
- 단지. 진우일성타운은 180세대이며, 동일면적 실거래 표본은 2건입니다.
- 도로. 서측·동측 약 12~15미터, 북측·남측 약 8~10미터 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 공시지가는 1,655,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 확인된 거래 표본이 많지 않고 최근 구간 거래 추세가 -9.5%이므로, 과거 고가 거래보다 최근 거래가격을 중심으로 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 190,500,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 181,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 187,000,000원은 최근 시세의 103.3%로 가격 가점이 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 149,600,000원, 2회 유찰 119,680,000원까지 함께 비교해 응찰 시점을 정하는 편이 합리적입니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 당시 폐문·부재로 내부 확인이 되지 않았고 임대관계는 미상이므로 실제 점유상태를 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 경매개시 관련 별도 채권액, 당해세·임차인 최우선변제 등은 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 원본 배당관계를 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 가격을 더 보라”
이 물건은 말소기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 가정상 매수인 인수액도 0원인 권리구조가 비교적 단순한 아파트입니다. 하지만 현재 신건 최저가 187,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 실거래 181,000,000원보다 높고, 최근 거래 추세 역시 -9.5%입니다.
전체 거래 평균 190,500,000원만 보면 최저가가 98.2% 수준이지만, 그 평균에는 200,000,000원의 과거 거래가 포함돼 있습니다. 최근 시세 기준으로는 최저가가 103.3%이므로 현재 회차에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건은 149,600,000원과 119,680,000원의 유찰 시나리오까지 함께 놓고 접근하는 것이 핵심입니다.
