창원지방법원 2025타경22384. 통영시 봉평동 봉평주공 7동 4층 406호, 전용 41.98㎡에 대응하는 아파트입니다. 소유자 김정해는 2014.07.08 소유권이전을 마쳤고 당시 거래가액은 35,000,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.03.28 설정된 정원석의 근저당권 채권최고액 30,000,000원입니다. 이후 2025.05.20 같은 근저당권자 정원석 앞으로 15,000,000원의 근저당권이 추가됐고, 2026.01.20 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
과거 국민건강보험공단 압류와 국의 압류는 이미 등기부상 말소됐고, 2025.07.14 봉평주공아파트입주자대표회의가 신청했던 강제경매도 2025.08.05 취하로 말소됐습니다. 따라서 이번 입찰에서 가장 중요한 변수는 복잡한 등기 인수가 아니라 현재 가격과 점유 확인입니다. 감정평가 현장조사에서는 이해관계인이 부재해 내부조사가 불가능했고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경22384 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 봉평동 352 주공아파트 7동 4층 406호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 41.98㎡ · 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 406호 |
| 소유자 | 김정해 · 2014.07.08 소유권이전 · 거래가액 35,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 32,268,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계와 전입 여부는 입찰 전 원본 자료로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 가격’을 봐야 한다
봉평주공 전용 40.99㎡~41.98㎡ 거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 39,833,333원이지만, 최근 12개월 평균은 38,800,000원이고 최신 거래는 2026.02 · 29,000,000원입니다. 더 중요한 점은 최근 구간이 과거 구간보다 -13.8%의 하락 추세라는 것입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 41.52㎡ | 3 | 29,000,000원 |
| 2025.11 | 40.99㎡ | 2 | 31,000,000원 |
| 2025.08 | 41.98㎡ | 4 | 25,000,000원 |
| 2025.07 | 41.98㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2025.06 | 41.98㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2025.06 | 41.98㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2025.06 | 40.99㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2025.06 | 40.99㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2025.05 | 41.52㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2025.04 | 41.52㎡ | 5 | 38,000,000원 |
| 2024.11 | 40.99㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2024.09 | 41.52㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 10건 | 38,800,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 포함한 실질취득액은 49,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 126.3%로, 최근 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없는 수준입니다. 최신 거래 29,000,000원과 비교해도 신건 가격이 높고, 최근 거래 추세 역시 -13.8%입니다. 전체 평균 39,833,333원만 보고 가격을 판단하기보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 근저당 · 정원석 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 2. 근저당 · 정원석 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,718,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 합계 45,000,000원이 전액 배당되는 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 2,718,000원으로 추정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 1회 유찰도 최근 평균 위
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 49,000,000원 | 45,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 39,200,000원 | 38,094,400원 | 6,905,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 31,360,000원 | 30,395,520원 | 14,604,480원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 39,200,000원으로 내려가지만 최근 12개월 평균 38,800,000원보다 여전히 높습니다. 2회 유찰 시에는 31,360,000원이며, 그때도 최신 거래 29,000,000원보다 높습니다. 다만 유찰이 진행돼 채권에 미배당이 생기더라도 현재 자료상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 봉평동 용화사주차장 북측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지 내 차량 접근은 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 406호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 등, 창호는 새시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 대지권 토지는 평지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 336,500원/㎡입니다.
- 도로. 대지권 토지는 동측 및 북측 포장도로와 접하며, 토지 자료상 도로접면은 소로각지입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로3류·소로1류·소로2류·소로3류와 접합니다. 가축사육제한구역에도 저촉됩니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 봉평주공은 440세대, 준공일은 1980.12.02입니다. 최근 실거래는 25,000,000원부터 50,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 최근 거래에 둘 것. 신건 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균 38,800,000원의 126.3%이고 최신 거래는 29,000,000원입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 과거 구간 대비 -13.8%이므로 전체 평균 39,833,333원만으로 가격 매력을 평가하지 마세요.
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 현장 내부조사가 불가능했고 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·전입세대·매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 명도 가능성 확인. 인수권리 0원과 별개로 실제 점유자가 있다면 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 관리비 확인. 과거 봉평주공아파트입주자대표회의의 강제경매 신청 이력이 있었던 만큼 현재 관리비 체납 여부와 공용부분 부담을 관리사무소에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제다
이 사건은 등기상 구조가 복잡한 물건은 아닙니다. 2025.03.28 근저당권이 말소기준이고 그 이후 추가 근저당권과 임의경매개시결정은 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 신건 최저가 49,000,000원을 실질취득액으로 놓고 보면 최근 12개월 실거래 평균 38,800,000원의 126.3%입니다. 최신 거래는 29,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -13.8%입니다. 따라서 이 물건을 “권리가 깨끗하니 신건도 싸다”고 평가해서는 안 됩니다. 현재 판단은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격은 최근 시세 이상이라 보수적으로 접근할 물건입니다. 특히 내부조사가 되지 않아 점유·임대관계가 미상인 점까지 감안하면, 신건 가격에서 높은 평가를 주기 어렵습니다.
