창원지방법원 2025타경22385. 등기부상 부동산 표시는 통영시 광도면 안정리 1391-4, 1392-4, 1393-5이고, 매각조건은 일괄매각입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층, 사용승인일은 2006.09.04이며 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 목록 2·4·5는 일단지로 이용되고, 목록 3의 계단실·발코니 등은 건물에 포함해 평가됐습니다.

권리분석의 중심은 임차관계입니다. 전입일을 기준으로 대항력 가능성이 표시된 임차인이 김두리·현기홍·차주훈·김태갑·김양현 등 5명이고, 손용철은 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정 자체가 어렵습니다. 특히 이 6명의 보증금이 모두 확인되지 않으므로 낙찰가 외에 얼마가 추가로 승계될지 계산할 수 없는 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인

제공된 권리판정상 말소기준은 2025.04.30 경남신용보증재단 가압류 22,525,000원입니다. 그 이후의 임의경매개시결정과 2026.04.06 가압류 492,718,200원은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 반면 2006년 광도농업협동조합 근저당과 과거 전세권·가압류는 등기부상 이미 말소된 것으로 기재돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 보증금 전원 미상

차주훈은 2026.01.05, 손용철은 2026.04.07 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 다만 전 임차인의 확정일자와 보증금이 확인되지 않으므로 우선변제 여부와 실제 배당액을 계산할 수 없습니다. 특히 보증금이 미상인 점유자에 대해서는 전입일만으로 대항력이 확정됐다고 단정하지 않고, 이 리포트에서는 대항력 가능 또는 미상으로 보수적으로 표시했습니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 또는 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 검증할 수 없고, 현재 최저가 849,678,300원이라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 더구나 임차인 보증금이 미상이라 실질취득금액도 계산되지 않습니다.

세 회차 모두 배당부족과 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있으나, 임차인 보증금·우선변제액이 확인되지 않은 상태이므로 이 수치를 실제 인수액 확정값으로 사용할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 849,678,300원 가정)

위 배당표는 집행비용 10,896,783원과 가압류 채권 515,243,200원을 반영한 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 신청 청구금액 642,212,964원 역시 위 배당항목에는 직접 배당액으로 나타나지 않습니다. 따라서 소유자 잔여 323,538,317원도 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 건물은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층입니다.
• 주위환경. 안정리 소재 벽방초등학교 서측 인근으로 단독주택, 농경지, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비가 시설된 것으로 조사됐습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 확인된 토지면적은 57.0㎡, 공시지가는 262,400원/㎡, 지목은 대, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건으로 기재돼 있습니다.
• 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·제2종일반주거지역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 경계 확인. 토지 위치와 경계는 지적도면을 기준으로 목측 확인했으며, 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인별 보증금 확인. 김두리·현기홍·차주훈·김태갑·김양현과 손용철의 보증금 규모 및 실제 배당 가능액을 먼저 확인해야 합니다.
• 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 예상 배당을 계산할 수 없습니다.
• 손용철 전입일 확인. 전입일이 미상이라 대항력 판단 자체가 열려 있습니다. 배당요구일은 2026.04.07입니다.
• 차주훈 배당요구 확인. 차주훈의 배당요구일은 2026.01.05이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
• 근저당 이전관계 원문 대조. 2006년 근저당의 말소 표시와 2025.10.27 근저당권 이전 등기의 관계를 등기부 원문에서 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 목록 2·4·5는 일단지 이용, 목록 3의 계단실·발코니 등은 건물 포함 평가라는 조건을 현장에서 대조해야 합니다.
• 실거래 가격 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 849,678,300원이 시세보다 저렴하다는 전제 없이 응찰가를 별도로 검증해야 합니다.

맺으며 — “신건 8.50억”보다 먼저 보증금을 확인해야 한다

이 사건은 등기상 후순위 권리 소멸 여부보다 임차인 승계금액의 불확실성이 훨씬 중요합니다. 실제 임차인은 10명이고 대항력 가능 5명, 대항력 미상 1명이 존재하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션이 인수 0원으로 표시된다는 이유만으로 실질취득금액을 849,678,300원으로 고정해서는 안 됩니다.

또한 실거래 시세가 없어 감정가가 적정한지도 검증되지 않았습니다. 1회 유찰 시 679,742,640원, 2회 유찰 시 543,794,112원으로 낮아지는 시나리오가 있지만, 낙찰가가 낮아져도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 실질취득비용은 그만큼 증가합니다. 이 물건의 입찰 전제는 가격 할인율이 아니라 임차인별 보증금·확정일자·배당가능액 확정입니다.