창원지방법원 2026타경28. 거제시 옥포동 옥포혜성아파트 111동 4층 406호입니다. 감정평가상 아파트 단위세대로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층에 위치합니다. 현재 소유자는 이재은이고, 경매를 신청한 옥포새마을금고의 2023.11.20. 근저당권 채권최고액은 46,800,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 발생한 경매개시결정과 후순위 점유관계는 매각 후 매수인에게 인수되지 않는 구조입니다.
이 사건의 판단 포인트는 권리보다 가격입니다. 최저매각가 49,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 43,791,666원의 111.9%입니다. 최신 거래도 2026.07. 37,000,000원이므로, 신건 가격만 놓고 보면 최근 시장가격보다 높은 위치에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경28 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 877-1 옥포혜성아파트 111동 4층 406호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 59.95㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이재은 |
| 감정가 / 최저가 | 49,000,000원 / 49,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 옥포새마을금고 / 40,653,790원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 준공 / 세대수 | 1994.11.12 · 498세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
현재 기준 말소기준권리는 2023.11.20. 옥포새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 46,800,000원이며 채무자는 이예준입니다. 이에 앞선 국민은행 근저당권과 에스비아이저축은행 근저당권은 이미 말소되었습니다. 2026.02.24. 옥포새마을금고가 임의경매개시결정을 받았고, 이 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 확인 — 주진우 1명, 대항력 없음
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주진우 | 2025.01.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
주진우의 전입신고일은 2025.01.16.로, 말소기준권리인 2023.11.20. 옥포새마을금고 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준권리 이후이므로 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형으로 볼 사안은 아닙니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 신고도 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 49,000,000원은 최근 평균의 111.9%
혜성아파트 동일 면적 59.95㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 43,791,666원, 최신 거래는 2026.07. 37,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.95㎡ | 3 | 37,000,000원 |
| 2026.07 | 59.95㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 4 | 44,500,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 2 | 42,500,000원 |
| 2026.05 | 59.95㎡ | 1 | 39,000,000원 |
| 2026.04 | 59.95㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2026.03 | 59.95㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.02 | 59.95㎡ | 1 | 36,500,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 3 | 39,000,000원 |
| 2025.12 | 59.95㎡ | 3 | 48,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 12건 | 43,791,666원 |
실거래 범위는 36,500,000원~59,000,000원이고 최근 12개월 평균은 43,791,666원입니다. 현재 최저가 49,000,000원은 이 평균의 111.9%입니다. 최신 거래 37,000,000원과 비교해도 신건 가격이 더 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 근저당 · 옥포새마을금고 | 46,800,000원 | 46,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 918,000원 |
49,000,000원 매각 가정에서는 옥포새마을금고 근저당 채권최고액 46,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 918,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 옥포동 옥포중학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 4층 406호이며, 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 대지권 토지는 부정형 완경사의 아파트 건부지이며 서측·북서측·남서측 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류와 접하고, 가축사육제한구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 혜성아파트는 498세대, 1994.11.12. 준공입니다. 최근 동일 면적 실거래는 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선 확인. 신건 49,000,000원은 최근 12개월 평균 43,791,666원의 111.9%입니다. 최근 시세보다 낮은 가격으로 오인하지 않아야 합니다.
- 유찰 시나리오. 제시된 1회 유찰 시 39,200,000원, 2회 유찰 시 31,360,000원을 최근 실거래와 다시 비교하세요.
- 임차인 서류 확인. 주진우는 전입일상 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조하는 것이 안전합니다.
- 배당 변동 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당결과와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 현장 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없지만, 입찰 전 실제 내부상태와 점유상황을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 보류
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2023.11.20. 옥포새마을금고 근저당이고, 임차인 주진우의 전입은 2025.01.16.로 후순위입니다. 명시 인수권리도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 49,000,000원은 최근 12개월 평균 43,791,666원의 111.9%이고 최신 거래 37,000,000원보다 높습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 3.3회입니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 물건은 유찰 후 가격이 실제 시장가격과 어떻게 맞물리는지를 다시 확인하는 것이 핵심입니다.
