창원지방법원 2026타경10010. 고성군 회화면 배둔리 1340-1 일대의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 여관 및 단독주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층입니다. 토지는 1,202.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 평지·사다리형·중로각지로 조사됐습니다. 현재 등기상 소유자는 김미연·서정훈·장한결·장한비·장한음의 5인 공유 구조입니다.
권리의 기준점은 2014.10.28. 설정된 기선권현망수산업협동조합의 채권최고액 650,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 또 하나의 650,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2024.04.25. 전대훈의 120,000,000원 근저당권이 뒤따릅니다. 제공된 권리판정에서는 이 권리들과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 배당상 매수인에게 넘겨지는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10010 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 고성군 회화면 배둔리 1340-1 · 경상남도 고성군 회화면 마구들1길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 여관 및 단독주택 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 |
| 토지 | 1,202.3㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 김미연(126분의 21), 서정훈(126분의 63), 장한결(126분의 14), 장한비(126분의 14), 장한음(126분의 14) |
| 감정가 / 최저가 | 1,592,168,260원 / 1,592,168,260원 (신건) |
| 청구금액 | 401,428,821원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 포함 · 지상 정원수 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 2014.10.28. 근저당이 말소기준
2014.10.28. 이전의 다수 근저당·압류·가등기는 등기부상 이미 말소된 내역입니다. 현재 분석의 기준은 을구 18번 근저당권입니다. 이후 을구 19번 근저당권, 2024.04.25. 전대훈 근저당, 2026.01.08. 임의경매개시결정은 제공된 판정상 매각으로 소멸합니다. 2025.12.30.에는 장인수 지분이 상속을 원인으로 김미연·장한음·장한결·장한비에게 이전되어 현재의 5인 공유구조가 형성돼 있습니다.
② 점유·임대 관계 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고는 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 특정 점유자의 보증금·전입·확정일자 정보가 제시된 것은 아니므로 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 근거도 없지만, 반대로 현장 점유상태까지 확정됐다고 볼 자료도 아닙니다. 입찰 전 실제 점유자와 현황조사 원본을 다시 확인하는 것이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,592,168,260원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,321,683원 |
| 2. 을구 18번 근저당 · 기선권현망수산업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 3. 을구 19번 근저당 · 기선권현망수산업협동조합 | 650,000,000원 | 650,000,000원 |
| 4. 을구 22번 근저당 · 전대훈 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 153,846,577원 |
현재 최저가 기준 채권최고액 합계 1,420,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 153,846,577원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가의 약 1.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 현물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 목록 2·4는 모두 여관 및 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 공사상태. 목록 2·4는 리모델링 공사를 위한 철거 중에 공사가 중단되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 감정서상 ㄱ~ㄹ이 매각에 포함되고, 지상에 식재된 향나무 등 정원수도 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 입지. 동고성체육공원 남동측 인근이며, 주변은 소규모 공장·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형)·가축사육제한구역에 해당하며, 공시지가는 208,100원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·사다리형 토지이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 여관과 단독주택이 함께 이용되는 비표준 물건이므로 아파트처럼 동일 규격 실거래로 바로 비교하기 어렵고, 활용 목적에 따른 매수층 차이를 보수적으로 살펴야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공사중단 범위 확인. 철거된 부분과 남아 있는 마감·설비 상태를 현장에서 확인해 추가 공사 범위를 산정해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 감정서상 ㄱ~ㄹ이 매각 포함 대상이므로 위치·구조·현재 상태를 감정서 원본과 대조해야 합니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상으로 조사돼 있으므로 실제 점유관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 공유자 구조 확인. 현재 소유자가 5인 공유이므로 매각 대상 전체와 각 등기 지분이 일괄매각 범위와 정확히 맞는지 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역(산업형) 조건 아래 향후 숙박·주거·기타 활용계획이 가능한지 관계기관 기준을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가가 곧 신건 최저가입니다. 실질취득액은 1,592,168,260원으로 계산되지만, 별도의 거래사례와 수익성 검토 없이 ‘할인된 가격’으로 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현물은 단순하지 않다
이 사건의 권리 구조는 비교적 읽기 쉽습니다. 2014.10.28. 기선권현망수산업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 매수 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 여관 및 단독주택으로 이용되는 건물과 1,202.3㎡ 토지를 일괄매각하며, 목록 2·4는 리모델링 철거 도중 공사가 중단돼 있습니다. 여기에 제시외 건물 ㄱ~ㄹ과 정원수까지 매각 범위에 포함됩니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원 = 바로 입찰할 물건”이 아니라, 현 상태를 정확히 확인한 뒤 총투입비를 계산해야 하는 물건입니다. 시세 비교 근거 없이 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서도 안 됩니다. 권리는 합격에 가깝지만, 공사상태·점유·활용성 검증이 끝나기 전까지 가격 판단은 보수적으로 두는 편이 맞습니다.
