창원지방법원 2026타경10017. 통영시 광도면 죽림리 신원아르시스 101동 13층 1304호 아파트입니다. 현재 소유자는 임동진이며 2022년 4월 15일 매매로 소유권을 취득했고 등기 거래가액은 180,000,000원입니다. 말소기준은 그보다 앞선 2014년 6월 26일 거창농업협동조합 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 2024년 대평새마을금고 가압류 576,974,513원과 2026년 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
과거 국민은행·예솔저축은행 근저당, 통영시 압류, 신탁 등은 등기부상 이미 말소된 이력입니다. 따라서 현재 경매에서 매수인이 떠안을 등기상 권리보다 중요한 것은 응찰가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 204,000,000원인 신건인데, 최근 실거래는 이보다 낮은 수준에 형성되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10017 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 죽림리 1575-3 신원아르시스 101동 13층 1304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 건물 중 13층 · 침실 3·거실·주방 및 식당·욕실 2 등 |
| 동일면적 거래기준 | 81.6384㎡ · 신원아르시스 |
| 소유자 | 임동진 · 2022.04.15 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2014.06.26 거창농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 156,000,000원 |
| 경매 청구액 | 132,243,014원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없습니다. 확인된 임차인도 없습니다. 다만 감정평가 현장조사에서는 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다. 제공된 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 신건
신원아르시스는 146세대, 2007.03.30 준공 단지입니다. 동일면적 81.64㎡ 거래는 12건 확인되며, 전체 평균은 199,583,333원이지만 가격 판단에서는 과거의 218,000,000원·220,000,000원·229,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 81.64㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 81.64㎡ | 8 | 182,000,000원 |
| 2025.03 | 81.64㎡ | 3 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 81.64㎡ | 1 | 168,000,000원 |
| 2024.08 | 81.64㎡ | 2 | 208,000,000원 |
| 2023.07 | 81.64㎡ | 12 | 215,000,000원 |
| 2023.06 | 81.64㎡ | 6 | 190,000,000원 |
| 2023.05 | 81.64㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2022.04 | 81.64㎡ | 13 | 180,000,000원 |
| 2021.12 | 81.64㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2021.11 | 81.64㎡ | 8 | 218,000,000원 |
| 2021.07 | 81.64㎡ | 10 | 229,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 81.64㎡ | 2건 | 183,500,000원 |
최신 거래는 2026년 8월 185,000,000원, 최근 12개월 2건 평균은 183,500,000원입니다. 반면 신건 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 204,000,000원으로 최근 평균의 111.2%입니다. 더구나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -9.5%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 12건 평균 199,583,333원만 보고 현재 최저가를 저렴하다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,656,000원 |
| 2. 근저당권 · 거창농업협동조합 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대평새마을금고 | 576,974,513원 | 44,344,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 732,974,513원 중 채권자 배당액은 200,344,000원, 미배당액은 532,630,513원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며, 제공된 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 통영지사 남동측으로 인접하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·업무시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지 북동측으로 왕복 4차로 도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 13층이며, 위생·급배수 설비, 개별난방, 승강기, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 세로장방형 평지의 주상용 건부지이며, 제3종일반주거지역·대로3류 접합입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 거래. 신원아르시스는 146세대이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래 추세는 -9.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 평균 183,500,000원의 111.2%입니다. 전체 장기 평균보다 최근 거래를 우선해 응찰가를 검토해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -9.5%이므로, 과거 고가 거래를 현재 시세의 직접 근거로 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 2014.06.26 거창농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 보고 후순위 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 부족액 구분. 현재 가정에서 채권자 미배당액은 532,630,513원이지만, 제공된 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 부족액과 매수인 인수액을 혼동하면 안 됩니다.
- 내부 상태. 현장조사 시 내부 확인이 곤란해 집합건축물대장 건축물현황도와 외부관찰 등에 따라 평가됐으므로 응찰 전 내부 상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2014년 거창농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 대평새마을금고 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 배당자료상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 현재 실질취득 204,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 183,500,000원의 111.2%이고, 최신 거래 185,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세까지 -9.5%로 내려가는 상황이므로 전체 12건 평균 199,583,333원을 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격은 최근 시장 수준보다 높다. 이 사건의 결론입니다.
