창원지방법원 2026타경10025. 거제시 옥포동 라메르펠리스 13층 1303호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 홍우율이며 2023.03.13. 매매로 100,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현 등기에는 별도의 존속 근저당권이 보이지 않고, 2026.01.09. 현대카드 주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 오래된 근저당권·전세권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
권리구조만 보면 비교적 간단하지만, 임차관계는 별도로 확인해야 합니다. 감정평가 요항에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 확인되지 않은 점유자를 임의로 ‘대항력 없음’으로 단정하기보다, 실제 점유자·전입세대·확정일자 등은 입찰 전 원본 조사로 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10025 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 556-15 라메르펠리스 13층 1303호 |
| 도로명 | 경상남도 거제시 옥포성안로 15 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.93㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 13층 |
| 소유자 | 홍우율 (2023.03.13. 거래가 100,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드 주식회사 / 3,639,052원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 핵심은 강제경매개시결정
2005년 근저당권과 전세권, 2007년 전세권, 2009년·2019년 국민은행 근저당권은 모두 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 소유자 홍우율 앞으로 소유권이 이전된 뒤 2026.01.09. 현대카드 주식회사의 강제경매개시결정이 등기됐고, 이 권리가 본건의 말소기준입니다. 배당 시뮬레이션상 신청채권액 3,639,052원은 전액 배당되는 구조이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 0.9% 높고, 최신 거래보다는 낮다
라메르펠리스 동일면적 84.93㎡의 확인된 실거래는 7건이며, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 가격 판단에는 과거 전체 평균 105,642,857원보다 최근 12개월 평균 110,000,000원과 최신 거래 115,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 84.93㎡ | 13 | 115,000,000원 |
| 2025.05 | 84.93㎡ | 12 | 115,000,000원 |
| 2024.12 | 84.93㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2023.11 | 84.93㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2023.03 | 84.93㎡ | 13 | 100,000,000원 |
| 2022.11 | 84.93㎡ | 5 | 109,500,000원 |
| 2021.12 | 84.93㎡ | 12 | 105,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.93㎡ | 3건 | 110,000,000원 |
최저매각가 111,000,000원은 최근 12개월 평균 110,000,000원의 100.9%로, 최근 평균보다 1,000,000원 높습니다. 따라서 신건 가격을 ‘최근 시세보다 싸다’고 평가하기는 어렵습니다. 반면 최신 2025.05 거래 두 건은 모두 115,000,000원이므로 신건 최저가는 최신 거래보다는 4,000,000원 낮습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 +7.4%로 상승 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,354,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 현대카드 주식회사 | 3,639,052원 | 3,639,052원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 105,006,948원 |
111,000,000원 매각을 가정하면 신청채권 3,639,052원은 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 105,006,948원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 신청채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 111,000,000원 | 3,639,052원 | 105,006,948원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,800,000원 | 3,639,052원 | 83,162,548원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,040,000원 | 3,639,052원 | 65,722,228원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 잡혀 있습니다. 따라서 과거 통계만으로 1~2회 유찰을 전제로 접근할 근거는 없습니다. 다만 현재 신건 가격이 최근 12개월 평균보다 1,000,000원 높은 만큼, 응찰 시에는 최신 실거래 115,000,000원과 최근 평균 110,000,000원 사이에서 개별 호수 상태와 점유 리스크를 함께 반영해 상한을 정할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 옥포동에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 건물의 13층 1303호이며, 가스보일러 난방·승강기·소화전·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 약 20미터 폭, 북서측 약 4미터 폭 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 사다리형 공동주택부지이며 공시지가는 823,200원/㎡입니다.
- 단지. 라메르펠리스는 48세대, 2003.09.17. 준공입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 중심으로 가격 판단. 전체 7건 평균 105,642,857원보다 최근 12개월 평균 110,000,000원과 최신 거래 115,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 신건 할인 없음. 최저가 111,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.9%입니다. ‘경매니까 싸다’는 전제는 성립하지 않습니다.
- 임차관계 확인. 현재 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 점유·전입·확정일자를 원본 서류로 대조하세요.
- 건물명 혼동 주의. 공부상 ‘라메르펠리스’, 현판상 ‘미진라메르펠리스’ 표기를 현장에서 재확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비와 실제 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·전입세대·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘시세권’
이 물건의 장점은 등기 권리관계가 복잡하지 않다는 점입니다. 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 현재는 현대카드 주식회사의 강제경매개시결정이 말소기준입니다. 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격은 무조건적인 할인 구간이 아닙니다. 최저가 111,000,000원은 최근 12개월 평균 110,000,000원보다 0.9% 높습니다. 한편 최신 실거래 115,000,000원보다는 낮고 거래 추세가 +7.4%이므로, 최근 시장가격과 거의 맞닿아 있는 신건에 가깝습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순, 가격 메리트는 제한적, 임차·점유 확인 후 응찰가 결정입니다.
