창원지방법원 2026타경10033. 거제시 동부면 율포리 605-1 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 등기부상 소유자는 황양호이고, 2007년 소유권보존 뒤 2024년 거제축산업협동조합의 가압류 21,493,029원이 설정됐습니다. 이 가압류가 말소기준권리이며, 뒤이어 2025년 거제해금강농업협동조합 가압류 43,611,118원과 2026년 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 제공된 권리판단상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인이 승계할 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 매각물건명세서상 제시외 건물과 제시외 구축물이 매각에 포함되고, 토지의 지적경계가 불분명해 정확한 경계는 측량이 필요합니다. 또 건물의 ‘1동’과 ‘2동’ 표기가 건축물대장과 서로 뒤바뀌어 있으며, 그중 하나는 인접한 율포리 604-1에 걸쳐 소재하는 것으로 조사됐습니다. 토지 일부는 현재 도로로 이용 중입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10033 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 동부면 율포리 605-1 · 경상남도 거제시 동부면 거제남서로 2006-5 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태는 단독주택 및 일부 창고 |
| 토지 | 179.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 황양호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 102,343,300원 / 102,343,300원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 44,440,917원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
등재된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현재 자료만으로 특정 임차인의 보증금·전입·확정일자나 대항력을 인정할 근거는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2024.04.02 거제축산업협동조합 가압류이며, 이후의 거제해금강농업협동조합 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 물건 현황 — 이 사건의 진짜 체크포인트
| 구분 | 확인 내용 | 판단 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 제시외 건물 및 제시외 구축물 매각 포함 | 현황 대조 필요 |
| 지적경계 | 경계가 불분명하며 명확한 확정은 측량 필요 | 핵심 확인 |
| 건물 표시 | ‘1동’은 건축물대장상 ‘2동’, ‘2동’은 건축물대장상 ‘1동’으로 등재 | 표시 불일치 |
| 인접지 | ‘2동’ 건물이 인접지 율포리 604-1에 걸쳐 소재 | 측량 필수 |
| 도로 이용 | 토지 일부가 도로로 이용 중 | 이용면적 확인 |
| 건물 현황 | 일부 건물은 시멘트블럭조 스레이트지붕 단층, 일부 창고 이용 | 현황 확인 |
감정평가상 일련번호 2-1은 공부상 단독주택이나 일부 창고 등으로 이용되고, 일련번호 2-2는 단독주택으로 이용 중입니다. 건물 구조는 시멘트블럭조 단층으로, 하나는 스레이트지붕, 다른 하나는 스라브지붕입니다. 특히 인접지에 걸친 건물과 일부 도로 이용은 실제 사용 가능 범위와 향후 처분성에 영향을 줄 수 있어, 등기상 인수 0원이라는 사실과 별개로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,343,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,232,806원 |
| 갑구 2번 가압류 · 거제축산업협동조합 | 21,493,029원 | 21,493,029원 |
| 갑구 3번 가압류 · 거제해금강농업협동조합 | 43,611,118원 | 43,611,118원 |
| 신청채권자 청구 | 44,440,917원 | 35,006,347원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권 청구액은 109,545,064원, 채권자 배당액은 100,110,494원, 미배당은 9,434,570원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 102,343,300원 | 9,434,570원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 81,874,640원 | 29,544,168원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 65,499,712원 | 45,624,347원 | 0원 |
유찰이 진행돼 매각가가 낮아지면 채권자 미배당은 늘지만, 제공된 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 현재·1회·2회 유찰 모두 0원입니다. 다만 이 사실을 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다. 비교 가능한 최근 실거래 자료가 제시되지 않았기 때문에, 어느 회차가 시세 대비 싸다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동부초등학교 율포분교장 서측 인근의 해안취락지대로, 주위는 단독주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 위치 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·자연취락지구이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 179.0㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 137,200원/㎡입니다.
- 건물. 단독주택 및 일부 창고 이용이며, 시멘트블럭조 단층 건물입니다. 일부는 스레이트지붕입니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 정보가 없어 가격 수준과 환금성을 수치로 검증할 수 없습니다. 경계와 인접지 침범 확인 전에는 처분성 판단도 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지적측량. 경계가 불분명하고 인접지 율포리 604-1에 걸친 건물이 있으므로 경계와 침범 범위를 확인하세요.
- 도로 사용 범위. 목록 토지 일부가 도로로 이용 중이므로 실제 전용 가능 면적과 이용관계를 확인하세요.
- 건물 표시 대조. ‘1동’과 ‘2동’이 건축물대장상 서로 뒤바뀌어 있으므로 현황·등기·건축물대장을 일치시켜 확인하세요.
- 제시외 물건. 제시외 건물과 구축물이 매각에 포함되므로 현장 위치와 상태를 직접 대조하세요.
- 점유 확인. 등재된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 점유 원인을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가·최저가가 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 별도 현장 시세조사를 거치세요.
- 배당 계산. 현재 회차 미배당은 9,434,570원이나 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당표와 매각물건명세서 최종본을 다시 대조하세요.
맺으며 — “등기상 깨끗함”보다 측량이 먼저다
이 사건은 말소기준 가압류 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 순수한 등기 권리분석은 복잡하지 않습니다. 그러나 실제 입찰의 승부처는 지적경계와 건물의 실제 위치입니다. 일부 토지가 도로로 이용되고, 한 건물이 인접지에 걸쳐 있으며, 건축물대장상의 동 표시도 현황과 맞지 않습니다. 비교 가능한 실거래 자료도 없어 최저가 102,343,300원의 가격 매력을 입증할 근거가 없습니다. 권리는 정리되지만, 물건 현황은 보수적으로. 측량과 현황 대조를 끝내기 전에는 가격만 보고 접근하기 어려운 사건입니다.
