창원지방법원 2026타경10072. 거제시 고현동 거제2차덕산베스트타운 202동 14층 1403호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김지원이고, 2025.08.21 상속을 원인으로 2026.02.20 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 2022.07.01 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권 87,450,000원입니다. 이후의 경남신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 기재돼 있지 않습니다.
임차 관련해서는 이름이 확인되는 사람이 두 명 있습니다. 백진우는 2024.11.12, 손동준은 2025.03.18 전입했고, 둘 다 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 순위와 실제 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10072 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 202동 14층1403호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 중곡2로 89 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 · 15층 건물 중 14층 1403호 |
| 소유자 | 김지원 · 2025.08.21 상속 · 2026.02.20 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 85,000,000원 / 85,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼성생명보험주식회사 / 77,476,135원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준권리는 2022.07.01 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 87,450,000원이고, 채무자는 박철웅입니다. 2025.11.26 경남신용보증재단의 12,000,000원 가압류와 2026.03.03 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정된 권리라 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·우리은행 근저당과 경도산업주식회사 전세권은 이미 등기부상 말소돼 현재 경매 인수 판단의 대상이 아닙니다.
임차인 확인 — 실제 전입자 2명
| 이름 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백진우 | 2024.11.12 | 2026.04.15 신청 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 손동준 | 2025.03.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 사람 모두 전입신고일이 2022.07.01 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인 2명으로 봅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 우선변제 여부와 최우선변제 가능성은 현재 단정할 수 없습니다. 대항력이 없다는 점과 실제 점유·명도 문제가 없다는 점은 서로 다른 문제이므로 현장 점유 확인은 필요합니다.
② 시세 비교 — 신건 85,000,000원은 최근 평균의 100.6%
거제2차덕산베스트타운은 1,566세대이고 준공일은 2002.04.11입니다. 비교 평형은 59.76㎡이며, 최근 거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 84,500,000원, 최저 거래는 68,000,000원, 최고 거래는 114,000,000원입니다. 최신 거래도 2026.08의 114,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.31㎡ | 14 | 114,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 1 | 86,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 13 | 88,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2026.06 | 59.31㎡ | 4 | 79,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 2 | 68,000,000원 |
| 2026.06 | 59.31㎡ | 1 | 71,500,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 8 | 108,000,000원 |
| 2026.05 | 59.31㎡ | 8 | 78,000,000원 |
| 2026.05 | 59.31㎡ | 14 | 76,500,000원 |
| 2026.05 | 59.31㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 84,500,000원 |
현재 최저매각가 85,000,000원은 최근 12개월 평균 84,500,000원의 100.6%입니다. 최신 거래 114,000,000원보다는 낮지만, 최근 거래 범위가 68,000,000원부터 114,000,000원까지 넓고 현재 최저가가 평균보다 높은 만큼 신건 자체를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,930,000원 |
| 2. 근저당 · 삼성생명보험주식회사 | 87,450,000원 | 83,070,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 12,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 99,450,000원 중 배당액은 83,070,000원으로 계산돼 미배당액은 16,380,000원입니다. 삼성생명보험주식회사의 경매 청구액은 77,476,135원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제중앙초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 14층 1403호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적 토지는 3필 일단의 사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용 중이고, 4면이 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항도 없습니다.
- 공시지가. 852,200원/㎡입니다.
- 환금성. 1,566세대 단지이고 최근 12건의 거래가 확인되지만 거래가격은 68,000,000원부터 114,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 백진우·손동준의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 관련 세부 순위는 원본 서류로 점검해야 합니다.
- 손동준 배당요구 여부 확인. 백진우는 2026.04.15 배당요구가 확인되지만 손동준은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 점유·명도 확인. 대항력이 없더라도 실제 점유자가 있으면 인도와 명도 절차가 필요할 수 있으므로 현장 점유를 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 85,000,000원은 최근 12개월 평균 84,500,000원의 100.6%입니다. 현재 회차를 시세 대비 저가로 보기는 어렵습니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 68,000,000원, 2회 유찰 시 54,400,000원이며 단지 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 신건 프리미엄 없음”
이 물건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2022.07.01 삼성생명보험주식회사 근저당이 말소기준권리이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 백진우와 손동준도 각각 2024.11.12, 2025.03.18 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 매수인이 승계할 금액도 0원입니다.
문제는 권리보다 가격입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건 85,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 84,500,000원의 100.6%입니다. 최신 거래 114,000,000원처럼 높은 거래도 있지만 68,000,000원 거래도 있어 편차가 큰 만큼 현재 회차를 일률적으로 싸다고 볼 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 가격은 신건에서 신중하게 접근할 물건입니다.
