창원지방법원 2026타경10081. 통영시 산양읍 신전리 509-1 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건의 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 현황에서는 건물 기호(1)는 단독주택, 건물 기호(2)는 창고로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 소유자는 김정균이며, 2016.02.05 소유권을 취득했습니다. 권리의 기준점은 2016.05.20 설정된 도봉새마을금고 근저당권 39,000,000원이고, 같은 금고의 후순위 근저당권 78,000,000원을 포함한 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 153,174,770원입니다. 실거래 비교 자료는 확인되지 않아 이 가격이 시장 대비 싼지 비싼지는 단정할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기보다 현장 상태, 토지·건물 이용현황과 향후 유찰 시 가격 변화를 함께 확인하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10081 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 산양읍 신전리 509-1 · 경상남도 통영시 산양읍 신봉중촌길 7 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 단독주택 및 창고 |
| 토지 | 415.0㎡ · 지목 창고용지 · 현황 대지 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 소유자 | 김정균 |
| 감정가 / 최저가 | 153,174,770원 / 153,174,770원 (신건) |
| 청구금액 | 62,603,790원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2016.05.20 도봉새마을금고 근저당권 39,000,000원입니다. 이어 2016.06.21 같은 도봉새마을금고의 78,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이후 통영세무서장 압류, 삼성카드·KB국민카드·신용보증기금·경남신용보증재단·신한카드 가압류, 통영시 압류와 2026.01.22 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조로, 매수인에게 등기상 승계되는 금액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 제윤근 | 미상 | 2020.12.03 | 미상 | 2026.03.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
제윤근의 전입신고일은 2020.12.03으로 말소기준일인 2016.05.20보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없으며, 보증금이 확인되지 않았더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정하기 어렵고, 배당요구는 2026.03.30 접수됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,174,770원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,944,447원 |
| 을구 3번 근저당권 · 도봉새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 도봉새마을금고 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 삼성카드주식회사 | 7,311,860원 | 7,311,860원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 17,414,761원 | 17,414,761원 |
| 갑구 7번 가압류 · 신용보증기금 | 12,750,000원 | 8,503,702원 |
| 갑구 8번 가압류 · 경남신용보증재단 | 79,680,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,087,855원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 251,244,476원, 채권자 예상배당은 150,230,323원, 미배당은 101,014,153원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 153,174,770원 | 150,230,323원 | 101,014,153원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 122,539,816원 | 120,024,259원 | 131,220,217원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 98,031,852원 | 95,867,279원 | 155,377,197원 | 0원 |
⑤ 현황·토지 체크 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물 기호(1)는 현황 단독주택, 건물 기호(2)는 창고로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 내부 확인. 건물 기호(2,3)는 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부구조와 이용상황을 확인하지 못했습니다.
- 토지. 415.0㎡, 공부상 지목은 창고용지이나 현황은 대지로 이용 중입니다.
- 입지. 중촌마을회관 북서측 인근으로 단독주택과 농경지가 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 도로. 토지는 완경사·사다리형이며 세로한면(가) 조건입니다.
- 제시외 건물. 감정서상 제시외 건물은 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보완 확인. 제윤근의 보증금·확정일자·점유부분을 매각물건명세서와 현장에서 재확인하세요.
- 내부 상태. 일부 건물 내부가 확인되지 않았으므로 실제 구조·사용 상태를 현장 확인하세요.
- 토지 현황. 공부상 창고용지와 현황 대지의 차이를 확인하고 이용상 제약 여부를 점검하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물의 실제 경계와 상태를 감정서 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가만으로 시세 판단을 하지 말고 인근 거래·현장가치를 별도로 확인하세요.
- 세금·배당. 압류권리와 당해세, 최우선변제 가능 항목이 실제 배당에 미치는 영향을 최종 명세서에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 현황과 가격
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.05.20 도봉새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 제윤근 역시 2020.12.03 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 현황 단독주택·창고가 포함된 토지 일괄매각이고 일부 건물 내부 확인이 되지 않았으며, 공부상 창고용지와 현황 대지의 차이도 존재합니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 153,174,770원의 가격 메리트를 단정할 근거가 없습니다. 권리분석은 무난하지만, 실제 승부처는 건물 상태·토지 이용현황·응찰가격입니다.
