창원지방법원 2026타경10088. 거제시 일운면 지세포리 ‘거제코아루파크드림’ 102동 12층 1201호, 전용 84.9893㎡ 아파트입니다. 소유자 정경모는 2022.12.12 매매를 원인으로 2022.12.20 소유권을 이전받았고, 거래가액은 279,900,000원입니다. 같은 날 한화생명보험주식회사의 채권최고액 160,800,000원 근저당이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준입니다.
임차권자 배진영의 임대차계약일은 2022.12.13이지만 주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2023.02.20입니다. 말소기준일 2022.12.20보다 뒤이므로 대항력은 없고, 2025.04.15 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 따라서 보증금 118,000,000원 중 배당으로 회수하지 못하는 금액이 생기더라도 이를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 일운면 지세포리 1412 거제코아루파크드림 102동 12층1201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9893㎡ · 철근콘크리트구조 27층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 정경모 · 2022.12.12 매매 · 거래가액 279,900,000원 · 2022.12.20 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 197,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 · 139,574,311원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.20 한화생명보험주식회사 근저당권 · 채권최고액 160,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수는 0원
과거 한국토지신탁 명의 신탁과 부천농업협동조합 근저당권 120,000,000원·72,120,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.12.20 한화생명보험 근저당권입니다. 이후 주택임차권, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 배진영 | 전유부분 전부(102동 1201호) | 118,000,000원 | 2023.02.20 | 2023.02.20 | 2025.04.15 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
임대차계약일 2022.12.13 자체는 말소기준일보다 빠르지만, 대항력의 핵심인 주민등록과 점유개시는 2023.02.20입니다. 따라서 선순위 근저당에 대항할 수 없습니다. 확정일자도 같은 2023.02.20이고 배당요구가 이뤄졌지만, 선순위 근저당보다 뒤의 순위입니다. 이 사건의 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션에서도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래권 위에 있다
거제코아루파크드림은 767세대, 2018.11.01 준공 단지입니다. 대상 면적은 84.9893㎡이고, 최근 비교 표본은 84.91㎡·84.99㎡ 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 158,500,000원, 최신 거래는 2026.07 164,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.91㎡ | 6 | 164,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 5 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 27 | 180,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 21 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 7 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 13 | 156,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 2 | 135,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 13 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 21 | 156,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9893㎡ | 12건 | 158,500,000원 |
현재 최저매각가이자 인수액을 더한 실질취득액은 197,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 158,500,000원의 124.3%이고, 최근 12건 최고 거래가 180,000,000원보다도 높습니다. 최신 거래 164,000,000원과 비교해도 현재 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,558,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 한화생명보험주식회사 | 160,800,000원 | 160,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,642,000원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 160,800,000원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 잔여액은 32,642,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다. 배진영은 대항력이 없으므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 회차별 배당·가격 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 197,000,000원 | 160,800,000원 | 0원 | 32,642,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 157,600,000원 | 154,593,600원 | 6,206,400원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 126,080,000원 | 123,514,880원 | 37,285,120원 | 0원 | 0원 |
이 사건은 회차가 내려가더라도 매수인 인수액이 계속 0원으로 계산됩니다. 따라서 가격 판단에서는 낙찰가 자체를 실질취득액으로 보면 됩니다. 현재 197,000,000원에서는 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 157,600,000원은 최근 12개월 평균 158,500,000원 아래로 내려가는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지세포중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행간격을 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 추정되며, 점유자 폐문·부재로 내부 확인은 이뤄지지 않았습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 27층 건물 내 12층 1201호이며, 기본 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 사방으로 포장도로와 접하며, 토지는 평지·가로장방 형태의 아파트 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·주거용지이며, 상대보호구역과 역사문화환경보존지역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 공시지가. 457,400원/㎡입니다.
- 거래성. 767세대 단지이며 최근 동일 면적 실거래 표본은 12건입니다. 거래가는 135,000,000원부터 180,000,000원까지 분포합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세와 먼저 비교. 신건 실질취득액 197,000,000원은 최근 12개월 평균 158,500,000원의 124.3%입니다.
- 임차권 순위 재확인. 배진영의 전입·점유·확정일자는 2023.02.20이고 말소기준은 2022.12.20입니다. 대항력 없는 후순위라는 점을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 주택임차권등기 확인. 임차권등기일은 2025.04.15, 보증금은 118,000,000원입니다. 매각으로 소멸하더라도 실제 배당 진행은 배당표와 관계서류를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.08.20 한화생명보험 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 기초 권리의 승계관계를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 점유자 폐문·부재로 내부 확인이 불가했습니다. 외부관찰과 통상적 상태를 기준으로 평가됐다는 점을 감안해야 합니다.
- 회차 전략. 단지 평균 유찰 횟수는 1.5회이고, 1회 유찰 시 시나리오 가격은 157,600,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 현재 가격은 보류”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 실제 임차인 배진영은 보증금 118,000,000원의 주택임차권자이지만 전입·점유일 2023.02.20이 말소기준일 2022.12.20보다 뒤여서 대항력이 없고 매수인 인수도 0원입니다. 권리 때문에 실질취득액이 늘어나는 사건은 아닙니다.
반면 가격은 현재 회차에서 불리합니다. 실질취득액 197,000,000원은 최근 12개월 평균 158,500,000원의 124.3%이고, 최근 최고 거래 180,000,000원보다도 높습니다. 따라서 신건 최저가를 보고 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 1회 유찰 시 시나리오 157,600,000원부터 최근 평균과의 가격 관계가 달라집니다. 현재 결론은 권리 합격, 가격 보류입니다.
