창원지방법원 2026타경10089. 거제시 문동동 ‘거제센트럴푸르지오’ 115동 15층 1501호 아파트입니다. 감정 이용상태는 침실 3·거실·주방/식당·욕실 2·드레스룸 등의 아파트이며, 건물은 24층 중 15층입니다. 소유자는 김나윤이고 2022.10.14 매매, 거래가액 235,000,000원으로 등기돼 있습니다.
이 사건의 핵심은 단순한 “인수 0원”이 아닙니다. 임차인 조소희의 전입일은 2022.11.10, 확정일자는 2022.11.11이고, 2024.11.19에는 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 데이터상 말소기준권리는 2025.07.28 삼성카드 가압류이므로 임차인의 전입·임차권이 훨씬 빠릅니다. 따라서 현재 회차에서는 전액 배당으로 인수가 없더라도, 낙찰가가 크게 낮아져 보증금이 미배당되면 그 미배당분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10089 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 문동동 756 거제센트럴푸르지오 115동 15층 1501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 74.1494㎡ · 침실 3·거실·주방/식당·욕실 2·드레스룸 등 · 24층 중 15층 |
| 소유자 | 김나윤 · 2022.10.14 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 168,000,000원 (신건) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 한화생명보험 주식회사 / 102,782,853원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준권리는 2025.07.28 삼성카드 주식회사 가압류 9,097,602원입니다. 이보다 뒤의 롯데캐피탈 가압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 조소희의 전입과 확정일자, 임차권등기는 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 갖는 선순위 임차인으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조소희 | 전유부분 전부(115동 1501호) · 주거(임차권등기) | 2022.11.10 | 2022.11.11 | 120,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
② 시세 비교 — 97.2%지만 하락 추세를 먼저 봐야 한다
거제센트럴푸르지오 동일 면적대 최근 거래 12건의 전체 평균은 179,191,666원이지만, 과거 225,000,000원 거래까지 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 7건 평균인 172,757,142원을 우선하는 편이 적절합니다. 현재 최저가 168,000,000원은 이 최근 평균의 97.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.15㎡ | 12 | 217,300,000원 |
| 2026.06 | 74.15㎡ | 20 | 167,000,000원 |
| 2026.06 | 74.03㎡ | 11 | 167,000,000원 |
| 2026.04 | 74.15㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 74.15㎡ | 17 | 158,000,000원 |
| 2026.02 | 74.03㎡ | 6 | 155,000,000원 |
| 2025.08 | 74.15㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2025.07 | 74.15㎡ | 15 | 167,000,000원 |
| 2025.02 | 74.03㎡ | 21 | 180,000,000원 |
| 2024.10 | 74.15㎡ | 16 | 188,000,000원 |
| 2024.01 | 74.15㎡ | 12 | 181,000,000원 |
| 2023.12 | 74.03㎡ | 18 | 225,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 172,757,142원 |
최신 거래는 2026.07의 217,300,000원이지만, 최근 거래군 전체의 흐름은 이전 기간보다 -8.2%입니다. 따라서 최신 한 건만 보고 168,000,000원을 큰 폭의 저가라고 판단하기보다는, 최근 12개월 평균 172,757,142원과 2026년 155,000,000원·158,000,000원·167,000,000원 거래를 함께 봐야 합니다. 현재가는 최근 평균보다 낮기는 하지만 차이는 크지 않아 신건 가격 메리트는 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 1. 임차인 조소희 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 9,097,602원 | 9,097,602원 |
| 3. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 16,365,371원 | 16,365,371원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,385,027원 |
현재 회차에서는 임차보증금 120,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회차부터 ‘낙찰가 + 인수’로 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 168,000,000원 | 0원 | 168,000,000원 | 임차보증금 전액 배당 |
| 1회 유찰 · 80% | 134,400,000원 | 0원 | 134,400,000원 | 임차보증금 전액 배당 가능 |
| 2회 유찰 · 64% | 107,520,000원 | 14,785,280원 | 122,305,280원 | 미배당 보증금 인수 발생 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래통계 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 문동동 삼룡초등학교 남서측 인근이며, 단독주택·공동주택·근린생활시설·교육시설·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통이용상황은 보통입니다. 대지 동측으로 왕복 4차로 도로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 15층 1501호이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·주거용지·지구단위계획구역 등이며 공시지가 917,400원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 거제센트럴푸르지오 1,164세대, 2018.01.31 준공. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.4회, 매각률은 25.0%입니다.
- 내부확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 건축물현황도와 외부관찰 등에 따른 통상적 이용상황으로 평가되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 현재 가정에선 전액 배당되지만 실제 배당표에서 조소희 보증금 120,000,000원의 전액 배당 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 낙찰가가 보증금 아래로 내려가는 구간에서는 미배당 보증금이 인수될 수 있으므로 낙찰가만으로 수익성을 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 179,191,666원보다 최근 12개월 평균 172,757,142원과 최근 추세 -8.2%를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부 확인이 곤란했으므로 실제 내부 상태·수리 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차인 사건은 낙찰가보다 실질취득가”
이 물건은 임차인이 없는 단순 권리형이 아닙니다. 조소희가 2022.11.10 전입하고 2022.11.11 확정일자를 받은 뒤 2024.11.19 보증금 120,000,000원의 임차권등기까지 마친 선순위 대항력 임차인 사건입니다. 다만 신건 168,000,000원에서는 보증금이 전액 배당되는 계산이라 현재 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 최근 12개월 평균 172,757,142원의 97.2%라 시세보다 조금 낮지만, 최근 추세가 -8.2%이고 155,000,000원대 거래도 존재합니다. 따라서 현재 신건에서 큰 가격 가점을 줄 정도의 할인은 아닙니다. 반대로 유찰이 깊어지면 가격은 낮아지지만, 2회 유찰 시에는 미배당 보증금 14,785,280원이 인수되어 실질취득가가 122,305,280원으로 올라갑니다. 이 사건의 핵심은 명확합니다. 신건에서는 가격을 보수적으로, 유찰 뒤에는 반드시 ‘낙찰가 + 인수액’으로 계산해야 합니다.
