창원지방법원 2026타경10098. 통영시 광도면 안정리 ‘통영현대성우오스타2단지’ 203동 19층 1902호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 소유자 한웅산은 2013.12.06 소유권을 이전받았고 거래가액은 205,500,000원입니다. 같은 날 정읍농업협동조합이 채권최고액 160,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2026.01.27 임의경매개시결정이 기입됐으며, 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이영진은 2020.12.29 전입했고 2026.04.06 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다. 즉 이 물건의 핵심은 인수 위험이 아니라 가격과 배당의 불확정 부분을 분리해서 보는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10098 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 광도면 안정리 1076 통영현대성우오스타2단지 203동 19층1902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.94㎡ · 철근콘크리트구조 · 19층건 중 19층1902호 |
| 소유자 | 한웅산 (2013.12.06 소유권이전 · 거래가액 205,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 129,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정읍농업협동조합 / 111,809,530원 |
| 말소기준권리 | 2013.12.06 정읍농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 160,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 승계는 없다
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영진 | 2020.12.29 | 미상 | 미상 | 2026.04.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 이영진 본인의 임차인 신고이며, 전입일 2020.12.29는 말소기준 2013.12.06보다 늦습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 이 임차인의 보증금은 매수인 인수 대상이 아닙니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 배당 순위·배당액은 별도로 확인해야 하지만, 그 불확실성이 곧 매수인의 보증금 승계를 뜻하지는 않습니다.
② 시세 비교 — 평균과 거의 같고, 최신 거래보다는 높다
같은 단지 ‘현대성우오스타2단지’의 전용 84.91㎡·84.94㎡ 최근 12건입니다. 가격 판단은 전체 과거 평균보다 최근 12개월 평균 129,666,666원과 최신 거래 126,000,000원을 중심으로 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 6 | 126,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 14 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 6 | 132,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 12 | 147,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 17 | 127,000,000원 |
| 2026.02 | 84.94㎡ | 14 | 127,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 2 | 124,000,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 8 | 125,000,000원 |
| 2025.10 | 84.91㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 129,666,666원 |
현재 최저가 129,000,000원은 최근 12개월 평균 129,666,666원의 99.5%입니다. 평균만 보면 거의 같은 가격대입니다. 반면 최신 거래는 2026.08의 126,000,000원이므로 신건 최저가가 최신 거래보다 높습니다. 따라서 현 시점에서 이 물건을 “시세보다 확실히 싸다”라고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 129,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,606,000원 |
| 2. 근저당 · 정읍농업협동조합 | 160,800,000원 | 126,394,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 160,800,000원을 기준으로 작성된 값입니다. 현재 회차에서 미배당액은 34,406,000원이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 사건 청구액은 111,809,530원이고, 임차인의 보증금·확정일자는 미상이라 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 129,000,000원 | 126,394,000원 | 34,406,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 103,200,000원 | 100,955,200원 | 59,844,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 82,560,000원 | 80,673,920원 | 80,126,080원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 벽방초등학교 남서측 인근이며, 주위는 근린생활시설·공동주택·단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 19층건 중 19층1902호입니다.
- 설비. 공동 승강기, 소화전, 급배수, 위생 및 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 사다리형 아파트용 건부지이며, 토지의 4면으로 포장도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 406,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 현대성우오스타2단지는 401세대, 준공일 2010.05.26이며 최근 12개월 동일 면적대 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 재확인. 이영진의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가가 최근 12개월 평균의 99.5%이고 최신 거래보다 높습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 최저가 이상의 가격 메리트를 가정하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 103,200,000원, 2회 유찰 시 82,560,000원입니다. 회차별 가격과 권리 인수 0원이라는 점을 함께 비교하세요.
- 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·점유 형태 등 현장 리스크를 확인해야 합니다.
- 명도. 임차인 신고가 존재하므로 점유 상태와 인도 협의 가능성을 입찰 전에 확인하는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 중립”
이 사건은 권리 자체가 복잡한 물건은 아닙니다. 말소기준은 2013.12.06 정읍농업협동조합 근저당이고, 임차인 이영진은 2020.12.29 전입해 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 강한 할인 구간이 아닙니다. 신건 최저가 129,000,000원은 최근 12개월 평균 129,666,666원의 99.5%이고, 최신 거래 126,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 물건은 권리분석상 안전성은 긍정적이지만, 신건 가격만 놓고는 공격적으로 들어갈 근거가 약한 유형입니다. 권리보다 입찰가 관리가 더 중요한 사건입니다.
