창원지방법원 2026타경10112. 거제시 연초면 죽토리 신우희가로아파트 1동 812호입니다. 현재 소유자는 윤현진이며, 2022.11.29. 매매를 원인으로 150,000,000원에 취득한 뒤 2022.12.30. 소유권이전 등기와 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 132,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 통영세무서 압류, 서민금융진흥원 가압류, 국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정이 이어졌고 매각물건명세서상 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 표시돼 있습니다.
다만 권리가 단순하다고 현재 가격까지 유리한 것은 아닙니다. 신건 최저가 142,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 134,285,714원의 105.7%입니다. 최신 거래인 2026.07. 5층 130,000,000원보다도 높은 수준입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 6.7%로 집계돼 하락 추세 데이터는 아니지만, 현재 경매 최저가 자체가 최근 시세 위에 있다는 사실은 그대로입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10112 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 연초면 죽토리 327 신우희가로아파트 1동 8층 812호 |
| 물건종류 / 층 | 아파트 단위세대 · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 8층 812호 |
| 실거래 비교면적 | 74.9775㎡ |
| 소유자 | 윤현진 · 2022.11.29. 매매 · 거래가액 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 125,034,997원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 신우희가로 · 210세대 · 2006.09.01. 준공 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
말소기준은 2022.12.30. 농협은행주식회사 근저당권 132,000,000원입니다. 해당 근저당권은 2025.04.28. 한국주택금융공사 앞으로 이전 등기가 됐고, 2026.02.02. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후 등기된 통영세무서 압류와 국민건강보험공단 압류, 서민금융진흥원 관련 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 142,000,000원은 최근 평균의 105.7%
신우희가로 실거래 비교 대상은 74.9775㎡이며, 최근 거래 자료 12건이 확인됩니다. 가격 판단에서는 전체 평균 130,791,666원보다 최근 12개월 평균 134,285,714원, 최신 거래 130,000,000원과 최근 추세 6.7%를 우선해서 보는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 74.98㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.05 | 74.98㎡ | 7 | 135,000,000원 |
| 2026.05 | 74.98㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 74.98㎡ | 8 | 135,000,000원 |
| 2025.12 | 74.96㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 74.98㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2025.08 | 74.98㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2025.07 | 74.96㎡ | 9 | 137,000,000원 |
| 2025.05 | 74.98㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2025.04 | 70.23㎡ | 1 | 62,500,000원 |
| 2024.12 | 74.98㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 74.98㎡ | 11 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.9775㎡ | 7건 | 134,285,714원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 130,791,666원 |
현재 최저가 142,000,000원은 최근 12개월 평균 134,285,714원의 105.7%입니다. 최신 거래 130,000,000원과 비교해도 신건 최저가가 더 높습니다. 전체 12건 평균에는 70.23㎡, 62,500,000원 거래도 포함돼 있으므로 현재 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균과 최신 거래에 두는 편이 더 일관됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 142,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 113,600,000원 | 20,790,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 90,880,000원 | 43,155,840원 | 0원 |
현재 신건은 최근 시세 위에 있지만, 1회 유찰 시 매각가는 113,600,000원, 2회 유찰 시 90,880,000원으로 내려갑니다. 이때 채권자 측 미배당액은 늘어나지만 제공된 회차별 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,788,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 갑구 9-1번 가압류 · 서민금융진흥원 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,212,000원 |
142,000,000원 가정에서는 집행비용 2,788,000원과 근저당권 132,000,000원을 배당하고 소유자 잔여가 7,212,000원으로 계산됩니다. 서민금융진흥원 가압류는 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연초면사무소 남서측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 8층 812호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 대지권의 토지는 사다리형 평지이며 북측 중로, 서측과 남측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,009,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 시장성. 단지는 210세대, 2006.09.01. 준공이며 실거래 12건이 확인됩니다. 반면 경매 통계는 평균 유찰 4.3회, 매각률 16.67%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 최저가 142,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.7%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주지 않는 것이 핵심입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 113,600,000원, 2회 유찰 시 90,880,000원입니다. 현재 시세와 각 회차 가격을 분리해서 판단해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인으로 기재된 사람은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2024.11.21. 통영세무서 압류와 2025.11.26. 국민건강보험공단 압류가 있으므로 실제 배당요구액과 우선순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2022.12.30. 농협은행주식회사 근저당권이 2025.04.28. 한국주택금융공사로 이전된 내역과 신청채권자 관계를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 최종 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보류
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인으로 기재된 사람은 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없으며, 회차별 매수인 인수액은 0원입니다. 2022.12.30. 말소기준 근저당권 이후 권리도 매각으로 정리되는 구조입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가 142,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 134,285,714원의 105.7%이고 최신 거래 130,000,000원보다 높습니다. 단지 경매 통계도 평균 유찰 4.3회, 매각률 16.67%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 접근 가능한 아파트이지만, 신건에서 가격 메리트를 인정하기는 어려운 사건으로 정리하는 것이 데이터와 가장 일치합니다. 현재 회차보다 유찰 후 가격 변화가 핵심 변수입니다.
