창원지방법원 2026타경10120. 통영 무전동 한진로즈힐비치 101동 904호 아파트의 공유지분 4분의 1 강제경매입니다. 현재 소유권은 임병철·임병환·임병훈·임병희가 각각 4분의 1씩 공유하고 있고, 이번 경매개시결정은 등기상 명확하게 “5번 임병훈 지분”을 대상으로 합니다. 감정평가도 전체 구분건물을 기준으로 살펴보되 면적은 임병훈 지분 4분의 1 전부에 의거해 사정 평가됐습니다.
권리 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 국민은행 근저당은 2005년 이미 말소됐고, 최용애의 34,400,000원 가압류 역시 2008년 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026년 2월 4일 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이며, 이후 임병훈 지분에 붙은 디케이마린 가압류와 희망1자산대부관리의 추가 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10120 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 무전동 1054-2 한진로즈힐비치 101동 9층 904호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트벽식구조 · 15층 건물 중 9층 |
| 매각대상 | 임병훈 소유 지분 4분의 1 전부 |
| 공유자 | 임병철 4분의 1 · 임병환 4분의 1 · 임병훈 4분의 1 · 임병희 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 6,989,983원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 핵심은 ‘지분’
과거 설정됐던 국민은행 근저당권 208,000,000원은 2005.03.24 해지로 말소됐고, 최용애 가압류 34,400,000원도 2008.05.23 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2026.02.04의 서울보증보험 강제경매개시결정입니다. 그 뒤의 디케이마린 가압류 17,958,212원과 희망1자산대부관리의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 전체호 가격이 아니라 ‘1/4 비례가’로 봐야 한다
한진로즈힐1차 동일 면적 157.02㎡의 최근 실거래입니다. 최신 거래는 2026년 7월 440,000,000원, 최근 12개월 평균은 426,666,666원이며 최근 3건 평균은 과거 거래군보다 3.1% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 157.02㎡ | 10 | 440,000,000원 |
| 2026.04 | 157.02㎡ | 12 | 420,000,000원 |
| 2026.04 | 157.02㎡ | 6 | 420,000,000원 |
| 2023.12 | 157.02㎡ | 3 | 400,000,000원 |
| 2023.07 | 157.02㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2023.04 | 157.02㎡ | 13 | 447,500,000원 |
| 2023.02 | 157.02㎡ | 6 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 157.02㎡ | 3건 | 426,666,666원 |
여기서 데이터상 최저가 ÷ 최근 시세 = 25.8%라는 숫자만 보면 엄청 싸 보입니다. 그러나 그 계산은 전체 아파트 실거래가와 4분의 1 지분 최저가를 직접 비교한 것이어서 경제적 의미가 다릅니다. 최근 12개월 전체호 평균 426,666,666원의 4분의 1은 약 106,666,667원. 현재 지분 최저가 110,000,000원은 이 단순 비례가의 약 103.1%입니다.
최신 전체호 거래 440,000,000원의 4분의 1은 정확히 110,000,000원으로, 현재 최저가와 같습니다. 즉 신건에서 1.1억에 받는 것은 ‘전체 시세의 25.8%에 사는 특가’가 아니라 최신 전체호 거래가격을 지분율대로 그대로 나눈 수준입니다. 그런데 공유지분은 단독소유권보다 사용·처분·환금성이 떨어지므로, 단순 지분비례가와 같은 가격이라도 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 6,989,983원 | 6,989,983원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 디케이마린 | 17,958,212원 | 17,958,212원 |
| 4. 경매개시결정 · 희망1자산대부관리 유한회사 | 6,989,983원 | 6,989,983원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,721,822원 |
현재 신건 110,000,000원 가정에서는 채권 총액 31,938,178원이 전액 배당되고 75,721,822원이 소유자에게 남습니다. 1회 유찰 88,000,000원, 2회 유찰 70,400,000원에서도 채권 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 임차·점유 확인
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 내부구조 및 관련 사항 역시 인근 탐문과 관련 공부를 종합해 평가됐습니다. 따라서 등기상 인수권리는 0원이더라도 실제 점유관계와 인도 가능 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 9층입니다.
- 주위환경. 통영시 무전동에 위치하며 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 남측으로 왕복 2차선 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 설비. 급배수·승강기·소화전·난방·위생설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며, 공시지가는 1,041,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 단지. 한진로즈힐1차는 652세대, 2004.09.24 준공입니다. 동일 면적 최근 실거래는 380,000,000원~450,000,000원입니다.
- 지분 환금성. 전체 아파트 거래시세가 존재하더라도 4분의 1 지분은 단독소유권과 동일한 시장성을 갖지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 재확인. 904호 전체가 아니라 임병훈의 4분의 1 지분 매각입니다.
- 가격비교 방식. 최저가 110,000,000원을 전체호 평균 426,666,666원과 직접 비교해 25.8% 할인으로 보면 안 됩니다. 지분율을 맞춰 비교해야 합니다.
- 신건 가격. 최근 12개월 전체호 평균의 4분의 1은 약 106,666,667원으로, 현재 최저가 110,000,000원이 더 높습니다.
- 최신 거래. 2026.07 전체호 거래 440,000,000원의 4분의 1이 110,000,000원으로 현재 최저가와 같습니다.
- 공유자 우선매수. 공유자 우선매수 제한조건이 명시돼 있으므로 실제 매각기일의 우선매수 행사 여부와 절차를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재·임대관계 미상이므로 실제 거주자·점유자와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 공유관계. 낙찰 후 나머지 4분의 3 지분은 임병철·임병환·임병희에게 남습니다. 이용·처분 시 공유관계가 핵심 변수가 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.1억 아파트”가 아니라 “1.1억짜리 1/4 지분”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 110,000,000원이 아니라 4분의 1입니다. 등기상 인수액은 0원이고, 기존 권리도 비교적 단순하게 정리됩니다. 하지만 매각대상은 한진로즈힐비치 904호 전체가 아니라 임병훈의 공유지분 4분의 1입니다.
동일 면적 전체호의 최근 12개월 평균은 426,666,666원이고 최신 거래는 440,000,000원입니다. 이를 지분율에 맞추면 각각 약 106,666,667원과 110,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 110,000,000원은 최근 평균 비례가보다 높고 최신 거래 비례가와 동일합니다. 공유지분 특유의 낮은 환금성과 공유자 우선매수 변수까지 고려하면, 권리는 통과지만 신건 가격에는 할인 메리트가 부족한 지분경매로 보는 것이 타당합니다.
