창원지방법원 2026타경10153. 거제시 동부면 구천리 892의 토지와 건물이 일괄매각되는 사건입니다. 사건 용도 표시는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층으로, 사용승인일은 2010.07.28.입니다. 현 소유자는 옥명순이며 2011.09.23. 소유권을 이전받았습니다.
권리의 기준점은 2010.08.12. 설정된 거제수산업협동조합 근저당 195,000,000원입니다. 이 권리보다 뒤에 설정된 주식회사빌리아쿠아랜드의 가등기, 경남신용보증재단·거제중앙신용협동조합·거제수산업협동조합·신용보증기금의 가압류와 2026.02.10. 경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸합니다. 다만 갑구 3번 가등기에 대해서는 담보가등기인지 종류를 다시 확인할 필요가 있다는 별도 경고가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10153 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 동부면 구천리 892 · 경상남도 거제시 동부면 구천1길 47 |
| 사건 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용 · 현황 공실 조사 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 · 사용승인일 2010.07.28. |
| 토지 | 456.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 옥명순 |
| 감정가 / 최저가 | 258,921,360원 / 258,921,360원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 거제수산업협동조합 / 173,059,684원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2010.08.12. 거제수산업협동조합 근저당권입니다. 2024.07.29. 소유권이전청구권가등기와 그 이후 가처분·가압류, 2026.02.10. 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 배당표와 권리 판정상 매수인 인수는 0원입니다. 2024.12.30.의 이전 임의경매개시결정은 2026.01.14. 취하로 말소됐고, 현재 사건은 2026.02.10. 다시 개시됐습니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금·우선변제는 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신동수 | 2025.02.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
신동수의 전입일은 2025.02.11.로 말소기준권리인 2010.08.12.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 신건 가격 메리트는 판단 보류
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 같은 258,921,360원입니다. 회차 시나리오는 1회 유찰 시 207,137,088원, 2회 유찰 시 165,709,670원으로 계산돼 있습니다. 비교 가능한 동일 유형 실거래 기준이 제시되지 않은 상태이므로, 이 숫자만으로 신건이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 258,921,360원 | 254,496,461원 | 77,700,860원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 207,137,088원 | 203,437,169원 | 128,760,152원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,709,670원 | 162,589,735원 | 169,607,586원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당액은 77,700,860원 → 128,760,152원 → 169,607,586원으로 커지지만, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 즉 배당 부족은 채권자 측 문제이지, 이 계산에서는 매수인이 떠안는 금액으로 전환되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,921,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,424,899원 |
| 1. 근저당 · 거제수산업협동조합 | 195,000,000원 | 195,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 17,176,201원 | 17,176,201원 |
| 3. 가압류 · 거제중앙신용협동조합 | 18,095,549원 | 18,095,549원 |
| 4. 가압류 · 거제수산업협동조합 | 94,000,000원 | 24,224,711원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 7,925,571원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 332,197,321원 중 254,496,461원이 배당되고 77,700,860원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 물건상태·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거제시 동부면 구천리 ‘잔디밭골’ 남측 인근이며, 단독주택·펜션·농경지·순수임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 단독주택(다가구주택)으로 이용 중이나 현황 공실 상태로 조사됐습니다.
- 건물상태. 1층 내부 곰팡이 문제가 확인됐고, 공실 상태여서 위생·급배수·난방설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 토지. 456.0㎡, 지목 대, 생산관리지역, 완경사·부정형이며 소하천구역 저촉을 감안해 평가됐습니다.
- 규제. 가축사육제한구역에 포함되고, 임업용산지·토석채취제한지역·농림지역에 접합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 제시외 시설물이 매각에 포함되며, 데크·발코니·2층 중층 등은 건물 평가에 포함됐습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2024.07.29. 가등기는 말소기준 이후이지만, 담보가등기 종류 확인 필요 경고가 있으므로 등기원인과 매각물건명세서를 직접 대조해야 합니다.
- 신동수 점유 확인. 전입은 2025.02.11.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부 및 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 공실·명도 확인. 감정상 공실 조사와 전입내역이 함께 존재하므로 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 곰팡이·설비 점검. 1층 내부 곰팡이와 급배수·난방설비 정상 작동 여부를 응찰 전에 확인해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 위치와 경계가 지적도면 기준 목측으로 확인돼 정확한 지적사항이 필요하면 측량을 통한 재확인이 요구됩니다.
- 소하천 저촉 확인. 토지가 소하천구역에 저촉돼 평가에 반영됐으므로 이용 제한과 현황 경계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 신건 최저가 258,921,360원이 시세 대비 유리한지 확인할 실거래 비교 근거가 없으므로 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건의 등기 순서는 비교적 명확합니다. 2010.08.12. 거제수산업협동조합 근저당을 기준으로 이후 가등기·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 신동수 역시 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
다만 입찰 판단은 권리만 보면 부족합니다. 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않은 전입자가 있고, 가등기는 종류 확인 경고가 남아 있습니다. 감정상 공실인데 전입내역이 존재하고, 1층 곰팡이와 설비 작동 미확인, 소하천 저촉까지 물건 자체 점검 항목도 적지 않습니다. 여기에 신건 258,921,360원이 시세 대비 어떤 수준인지 판단할 실거래 기준이 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 현장·서류·가격 검증 전에는 보수적으로 접근할 사건입니다.
