창원지방법원 2026타경10170. 거제시 장평동 광우무지개맨션 1동 3층 312호 아파트입니다. 현 소유자는 주식회사리쉬이고, 2021년 11월 30일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기 거래가액은 126,000,000원입니다. 이후 2022년 6월 10일 대명새마을금고가 채권최고액 96,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
해당 근저당권은 2025년 11월 14일 한국자산관리공사로 이전됐고, 2026년 2월 12일 한국자산관리공사를 채권자로 하는 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 이후의 국가 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인의 권리 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10170 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 장평동 33-2 광우무지개맨션 1동 3층312호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 장평로6길 7 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 75.015㎡ · 12층 건물 내 3층 312호 |
| 사용승인일 | 1994.03.29 |
| 소유자 | 주식회사리쉬 · 2021.11.30 소유권이전 · 거래가액 126,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구액 | 한국자산관리공사 / 87,738,443원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 표시 참고 | 공부상 광우무지개맨션 1동 · 현황상 외벽 표시 101동 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
말소기준은 2022.06.10 을구 8번 대명새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 96,000,000원이며, 2025.11.14 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 이후 2026.01.06 국가 압류, 2026.02.12 임의경매개시결정이 이어졌고 이 권리들은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도 인수권리와 법정지상권은 명시되지 않았습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 9,600만원’이 중요하다
동일면적 75.02㎡ 거래 표본은 총 12건이며 전체 평균은 117,500,000원입니다. 그러나 이 평균에는 2021~2022년의 1억 2천만원대·1억 3천만원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최신성과 최근 흐름을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 75.02㎡ | 10 | 96,000,000원 |
| 2023.06 | 75.02㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2022.08 | 75.02㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2022.06 | 75.02㎡ | 5 | 112,000,000원 |
| 2022.02 | 75.02㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2021.12 | 75.02㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 2021.10 | 75.02㎡ | 3 | 134,000,000원 |
| 2021.09 | 75.02㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2021.09 | 75.02㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2021.09 | 75.02㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2021.08 | 75.02㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2021.08 | 75.02㎡ | 6 | 116,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 117,500,000원 |
최근 12개월 거래는 2026년 3월 96,000,000원 1건입니다. 따라서 최근 12개월 평균과 최신 거래가는 모두 96,000,000원입니다. 현재 최저가 121,000,000원은 이 최근 시세의 126.0%로, 25,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 117,500,000원과 비교해도 최저가는 103.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 대명새마을금고 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,506,000원 |
현재 회차에서는 96,000,000원의 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 22,506,000원이 소유자 교부액으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가고 인수액은 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 121,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 96,800,000원 | 1,342,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 77,440,000원 | 20,353,920원 | 0원 |
현재 121,000,000원은 최근 거래 96,000,000원보다 높지만, 1회 유찰 시 96,800,000원으로 내려가면 최근 거래가와 거의 같은 가격대가 됩니다. 2회 유찰 시에는 77,440,000원입니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 채권자의 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되지 않는다는 것입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물이며 사용승인일은 1994.03.29입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 도로. 남측 약 20m 내외, 남서측 및 동측 약 10~12m 내외의 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 평지·사다리형 아파트 부지입니다. 공시지가는 946,100원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역·택지개발지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 단지. 광우무지개는 312세대이며, 동일면적 거래 표본의 최고가는 134,000,000원, 최저가는 90,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 117,500,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 96,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 19.6% 낮으므로 과거 고가 거래를 근거로 신건 가격을 정당화하면 안 됩니다.
- 유찰 가격 확인. 1회 유찰 시 96,800,000원, 2회 유찰 시 77,440,000원으로 내려갑니다. 권리 인수액은 두 경우 모두 0원입니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았고 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 동 표시 확인. 공부상 1동이지만 현황 외벽에는 101동으로 표시돼 있으므로 현장과 공부를 함께 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 현재 변동사항을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 대명새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 국가 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없고, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개입니다. 최근 12개월 동일면적 거래는 96,000,000원 한 건이고, 최신 거래 역시 96,000,000원입니다. 신건 최저가 121,000,000원은 그보다 26.0% 높고, 가격 추세도 -19.6%입니다. 단지 경매통계의 평균 유찰 8.2회와 낙찰률 0.0%까지 함께 보면, 현재 회차는 권리 때문에 피할 물건이 아니라 가격 때문에 보수적으로 볼 물건입니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 그 한 문장에 가깝습니다.
