창원지방법원 2026타경10197. 경상남도 통영시 미수동 735-3의 근린시설 + 토지 물건입니다. 감정평가 이용상태는 제2종근린생활시설로, 사무실·화장실 및 숙소·냉동창고로 이용되고 있습니다. 토지는 135.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 소로1류에 접합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 138,786,800원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리구조의 기준점은 2020.02.12. 설정된 미륵도새마을금고 근저당 100,100,000원입니다. 2025.12.15. 설정된 농업협동조합중앙회 가압류 522,789,000원, 같은 날의 근해장어통발수산업협동조합 가압류 599,719,854원, 2026.02.25. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10197 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 통영시 미수동 735-3 · 경상남도 통영시 미우지3길 40 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무실·화장실·숙소·냉동창고) |
| 토지 | 135.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 권용희 |
| 감정가 / 최저가 | 138,786,800원 / 138,786,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 통제영새마을금고(변경전:미륵도새마을금고) / 79,144,320원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 건물 사이 데크시설은 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2020.02.12. 미륵도새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 두 건의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리도 없고 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리되어 있어, 등기 권리 자체에서 매수인이 떠안는 금액은 없습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최만근 | 가동 | 2021.05.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
최만근의 전입일은 2021.05.12.로 말소기준일 2020.02.12.보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 분석상 매수인 인수액도 0원입니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 전입 자체가 말소기준보다 뒤이므로 대항력 인수형으로 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,786,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,743,015원 |
| 1. 근저당 · 미륵도새마을금고 | 100,100,000원 | 100,100,000원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 522,789,000원 | 35,943,785원 |
| 3. 가압류 · 근해장어통발수산업협동조합 | 599,719,854원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 1,222,608,854원, 예상 배당액은 136,043,785원, 미배당액은 1,086,565,069원입니다. 이 미배당은 채권자 측 손실·잔존채권 문제이지 매수인에게 승계되는 금액이 아니며, 분석상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 실질취득은 138,786,800원, 시세 판단은 보류
대항력 임차인이나 인수권리가 없으므로 현재 회차에서 매수인의 실질취득액은 최저가 138,786,800원 + 인수 0원 = 138,786,800원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 이 금액이 현재 시장가격보다 싼지 비싼지는 이 리포트만으로 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 138,786,800원 | 0원 | 138,786,800원 | 1,086,565,069원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 111,029,440원 | 0원 | 111,029,440원 | 1,113,933,826원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,823,552원 | 0원 | 88,823,552원 | 1,135,784,126원 |
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 통영시 미수동 주공아파트 서측 인근으로 기존주택·공동주택·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설로 사무실, 화장실·숙소, 냉동창고로 이용되고 있습니다.
- 구조. 경량철골구조 판지붕 단층 건물이며 사용승인일은 2020.01.16.입니다.
- 토지. 135.0㎡ 대지, 제2종일반주거지역, 완경사·부정형·소로한면입니다. 공시지가는 317,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 경계. 인접필지와 지적경계 확인이 불분명해 정확한 경계는 전문적인 지적측량이 요구됩니다.
- 환금성. 근린시설·냉동창고·숙소 등이 결합된 비주거용 물건으로, 주거용 집합건물처럼 표준화된 실거래 비교가 쉽지 않아 가격 검증을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지적경계 확인. 감정평가에서 인접필지와 경계가 불분명하다고 명시되어 있으므로 입찰 전 지적측량 필요성을 확인하세요.
- 점유관계 재확인. 최만근은 전입이 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 종전 소유자와 동일 이름이므로 실제 점유관계와 관계인 여부를 현장에서 확인하세요.
- 보증금·배당요구 확인. 최만근의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 재확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 건물 사이 데크시설이 매각에 포함되므로 현황과 감정평가 범위를 대조하세요.
- 비주거용도 확인. 사무실·숙소·냉동창고 용도와 실제 영업·사용 가능성을 검토하고, 필요한 설비 상태도 확인하세요.
- 가격 비교 확보. 감정가나 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 근린시설·토지 거래 및 임대수익 자료를 별도로 비교하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 단순, 가격은 별도 검증”
이 물건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2020.02.12. 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 최만근 역시 2021.05.12. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 인수 문제보다는 근린시설 + 토지라는 용도, 지적경계 불분명, 점유관계 확인, 가격 적정성이 실제 입찰 판단의 중심입니다. 현재 실질취득은 138,786,800원이지만 실거래 비교 없이 이 가격을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 보수적으로 검증할 물건입니다.
