광주지방법원 2025타경50484. 전라남도 목포시 연산동 621 일원의 토지와 공장·사무실, 기계·기구를 함께 보는 물건입니다. 감정평가상 기호5(가)는 공장 및 사무실, 기호6(나)는 공장으로 이용 중이고, 토지는 공업용·일반공업지역입니다. 토지면적은 2,883㎡, 공시지가는 115,900원/㎡입니다. 현재는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 5,029,862,400원입니다.
등기 권리판단의 말소기준은 2024.05.22 주식회사 제이에프의 가압류 105,746,410원입니다. 이후 국세 압류, 신용보증기금·서울보증보험의 가압류, 강제경매개시결정과 추가 압류 등이 이어집니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인에게 넘어오는 금전 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 이 물건은 등기상 금전 권리보다 현장에 존재하는 분묘·불법농지·폐기물·기계기구 상태가 실질적인 입찰 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경50484 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 연산동 621 · 산정공단로 86 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 공장 · 공업용 토지 |
| 소유자 | 유한회사풍산에너지 |
| 토지 | 2,883㎡ · 공장용지 · 공업용 · 일반공업지역 · 공시지가 115,900원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 5,029,862,400원 / 5,029,862,400원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제이에프 / 105,746,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 임차인 | 임차인 없음 |
① 권리 흐름 — 배당상 인수 0원, 비등기 위험은 별도
임차인 없음. 배당 시뮬레이션상 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2024.05.22 주식회사 제이에프의 가압류 105,746,410원이고, 이후 기재된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 시나리오 — 100%·80%·64%에서도 미배당은 0원
현재는 감정가 100%인 신건입니다. 제시된 시나리오에서는 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%로 낮아집니다. 세 회차 모두 채권자 총 청구액 526,346,100원이 전액 배당되는 것으로 계산되고, 매수인 금전 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권총액 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 5,029,862,400원 | 526,346,100원 | 0원 | 4,450,817,676원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,023,889,920원 | 526,346,100원 | 0원 | 3,454,904,921원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,219,111,936원 | 526,346,100원 | 0원 | 2,658,174,717원 | 0원 |
이 시나리오만 놓고 보면 낙찰가가 5,029,862,400원에서 4,023,889,920원, 3,219,111,936원으로 낮아져도 배당상 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 금전 권리 구조는 단순한 편입니다. 하지만 이 물건은 가격보다도 분묘, 농지 원상복구, 폐기물 처리, 기계기구의 실재 상태를 응찰가에 반영하는 과정이 더 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,029,862,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 52,698,624원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 제이에프 | 105,746,410원 | 105,746,410원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 29,853,280원 | 29,853,280원 |
| 5. 가압류 · 주식회사제이에프 | - | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 광주광역시축산업협동조합 | 105,746,410원 | 105,746,410원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,450,817,676원 |
채권자 총 청구액 526,346,100원은 배당 시뮬레이션상 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 선순위 차감되어 후순위 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·현장·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 목포세라믹일반산업단지 북서측 인근으로, 주위는 공업용 부동산이 주를 이루는 공업지대입니다.
- 교통. 물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호5(가)는 공장 및 사무실, 기호6(나)는 공장으로 이용 중입니다. 일반철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물입니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 일반공업지역이며 지형은 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 맹지 요소. 목록3·4는 지적도상 맹지이나 인접필지를 통해 진출입이 가능한 것으로 기재되어 있습니다.
- 공부와 현황. 토지 기호3은 공부상 임야이나 현황 공업나지, 기호4는 공부상 전이나 현황 공업나지·일부 토지임야·묘지입니다.
- 기계·기구. 일괄매각에 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구가 포함됩니다. 일련번호 1은 해체되어 목록5 내부에 보관 중이고, 일련번호 6·7의 일부 부품은 소재불명입니다.
- 폐기물. 목록1·2 및 목록5·6 지상에 다량의 폐기물 등이 적치되어 있습니다.
- 분묘. 목록4와 인접필지 620-16번지 양 지상에 걸친 소유자 미상의 분묘 1기가 있어 분묘기지권 성립 여지가 있습니다.
- 농지. 목록4 전용 후 남은 농지 73㎡는 불법농지인 묘지로, 원상복구 후 경작하지 않으면 농지법 제10조에 따른 처분대상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 분묘 현장 확인. 목록4와 620-16번지 경계, 분묘의 실제 위치·점유 범위와 분묘기지권 성립 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 농지 73㎡ 조치 확인. 불법농지인 묘지의 원상복구 범위와 경작 또는 처분 관련 행정조치 가능성을 확인하세요.
- 폐기물 처리비 검토. 목록1·2 및 목록5·6에 적치된 다량의 폐기물을 직접 확인하고 응찰가에 반영해야 합니다.
- 기계·기구 실물 대조. 해체 보관 중인 일련번호 1과 일부 부품이 소재불명인 일련번호 6·7을 감정평가서 목록과 현장에서 대조하세요.
- 접근로 확인. 목록3·4는 지적도상 맹지이므로 인접필지를 통한 실제 진출입 상태와 법적 사용관계를 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 가운데 당해세가 있으면 선순위 배당에 영향을 줄 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 근저당 최종 원본 대조. 2023.03.28 근저당과 2026.02.25 근저당권이전 기재의 최종 현존·말소 상태를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·기계기구가 함께 매각되므로 각 목록의 경계와 포함 범위를 매각물건명세서·감정평가서와 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장 리스크가 더 큰 물건
이 사건은 임차인이 없고 배당상 매수인 인수액도 0원이라 금전 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 현재 5,029,862,400원, 1회 유찰 4,023,889,920원, 2회 유찰 3,219,111,936원 시나리오에서도 미배당이 모두 0원입니다. 그러나 분묘기지권 성립 여지, 불법농지 73㎡, 다량의 폐기물, 기계기구 일부 부품 소재불명, 지적도상 맹지인 목록3·4가 동시에 존재합니다.
따라서 이 물건의 승부처는 “말소되는가”보다 낙찰 후 실제로 무엇을 정리하고 복구해야 하는가에 있습니다. 신건 감정가 100%에서 가격 우위를 단정할 근거보다, 현장 실사와 비등기 권리·행정상 부담의 실체를 먼저 확인해야 하는 유형입니다. 금전 인수는 낮지만 현장 리스크는 높다. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
