창원지방법원 2025타경10486. 밀양시 내일동 한일주택 102동 201호의 다세대주택입니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2023.06.02. 주식회사코너스톤캐피탈대부의 채권최고액 18,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.09.03. 같은 채권자가 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리보다 가격과 점유 확인이 중요합니다. 감정평가상 임대관계는 미상이고, 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 확인된 사건은 아니지만, 현장 점유자와 실제 사용관계는 입찰 전에 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10486 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 내일동 346-3 한일주택 102동 2층 201호 |
| 물건종류 | 다세대주택 · 102동 2층 201호 · 방2·거실 겸 주방·욕실 등 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 2층 201호 |
| 소유자 | 신창윤 · 2022.09.08. 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 40,000,000원 / 40,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 12,401,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 2023년 근저당이 기준
과거 1997년부터 설정된 근저당과 2000년대 가압류·경매등기는 2005년 임의경매 매각 과정에서 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 분석에서 중요한 것은 2023.06.02. 설정된 코너스톤캐피탈대부 근저당 18,000,000원입니다. 이 근저당권에는 2023.12.19. 주식회사삼종대부의 근저당권부채권 질권설정이 부기되어 있습니다. 배당표에서는 근저당 채권최고액 18,000,000원을 기준으로 전액 배당되는 것으로 계산되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 4,000만원이 곧 비교가격
한일주택의 확인 가능한 실거래는 2021.09. 40,000,000원 1건입니다. 해당 거래는 전용 54.28㎡, 1층이며, 비교 기준 면적 46.42㎡와는 일치하지 않습니다. 따라서 가격 판단의 표본이 매우 제한적입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 54.28㎡ | 1 | 40,000,000원 |
| 참고값 | 46.42㎡ | 면적 불일치 | 40,000,000원 |
감정가와 최저가도 40,000,000원으로, 최근 시세 기준 비율은 100.0%입니다. 즉 현재 회차는 확인 가능한 거래가격과 같은 수준이어서 할인 폭이 없습니다. 더구나 거래 표본이 1건뿐이고 면적도 일치하지 않아, 4,000만원이 확실한 시세라고 단정하기도 어렵습니다. 신건 가격만으로는 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,120,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사코너스톤캐피탈대부 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 20,880,000원 |
매각가 40,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 18,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 20,880,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 여유
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 40,000,000원 | 18,000,000원 | 20,880,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 32,000,000원 | 18,000,000원 | 13,024,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 25,600,000원 | 18,000,000원 | 6,739,200원 | 0원 |
현재부터 2회 유찰 시나리오까지 근저당 채권최고액 18,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산되고, 매수인 인수액도 계속 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 권리 부담이 커지는 구조는 아니며, 핵심 변수는 낙찰가격과 실제 점유관계입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양여자고등학교 남측 인근으로, 주변은 중소규모 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 102동까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측 약 6미터 아스콘포장도로와 남동측 왕복 2차로 도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 465,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·상대보호구역·배출시설설치제한지역 등이 포함됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 한일주택은 17세대이고 확인되는 실거래가 1건뿐이어서 가격 비교 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 감정가 40,000,000원은 확인 가능한 실거래 40,000,000원과 동일합니다. 신건 할인은 없습니다.
- 거래 표본 한계. 실거래는 2021.09. 1건뿐이고 면적도 본건 비교 기준과 일치하지 않습니다. 주변 유사 다세대 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 실제 점유자·전입·인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 층 체감 확인. 경사지 때문에 남측에서는 2층, 북측 도로에서는 1층처럼 보입니다. 방범·사생활·채광을 직접 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 32,000,000원, 2회 유찰 시 25,600,000원입니다. 가격 메리트는 신건보다 유찰 이후 커질 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격·점유를 본다
이 사건의 말소기준은 2023년 코너스톤캐피탈대부 근저당이고, 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 신건 최저가 40,000,000원은 확인되는 실거래 40,000,000원과 정확히 같아 가격 할인은 없습니다. 게다가 그 실거래는 2021.09. 1건뿐이고 면적도 일치하지 않습니다. 임대관계 역시 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로”가 맞습니다. 현장 점유를 확인하고, 가격 메리트가 필요하다면 유찰 이후 회차를 비교하는 편이 합리적입니다.
