창원지방법원 2025타경10506. 창녕읍 말흘리 ‘홍남이브빌’ 나동 7층 801호, 전용 82.9371㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 이정우이며 2020년 4월 25일 매매를 원인으로 거래가 120,000,000원에 취득했습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당 75,900,000원이 말소기준권리이고, 이 근저당권은 2023년 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 국민행복기금 가압류 18,677,070원, 서민금융진흥원 가압류 11,682,718원, 현재 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리여서 매각으로 소멸합니다.
권리상 매수인에게 승계되는 금액은 예상배당 기준 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자 주소가 2020년 5월 19일 이 물건 주소로 변경된 이력은 있으나, 이를 현재 점유상태로 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 등기 권리보다 현장 점유관계 확인이 실무 체크포인트입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10506 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 창녕읍 말흘리 326 홍남이브빌 나동 7층 801호 · 도로명주소 경상남도 창녕군 창녕읍 낙영길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 82.9371㎡ · 철근콘크리트조 7층 건물 내 7층 801호 |
| 소유자 | 이정우 · 2020.04.25 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 43,206,214원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 단지 | 홍남이브빌 · 68세대 · 2006.03.22 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2020.05.15 농협은행 근저당권 75,900,000원입니다. 이 근저당권은 2023.06.02 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.09.11 한국주택금융공사가 현재 경매개시결정을 받았습니다. 국민행복기금과 서민금융진흥원의 가압류도 모두 말소기준 뒤에 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2023.11.30 한국주택금융공사가 신청했던 이전 임의경매개시결정은 2024.03.15 취하로 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 1.6% 낮은 신건
동일 면적 82.94㎡의 실거래는 총 7건 확인됩니다. 전체 평균은 147,571,428원이지만, 가격 판단은 오래된 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 2건 평균은 154,500,000원, 최신 거래는 2025년 5월 157,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 +6.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 82.94㎡ | 5 | 157,000,000원 |
| 2025.03 | 82.94㎡ | 5 | 152,000,000원 |
| 2023.12 | 82.94㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2022.11 | 82.94㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2022.09 | 82.94㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2022.07 | 82.94㎡ | 10 | 142,000,000원 |
| 2022.04 | 82.94㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 82.94㎡ | 2건 | 154,500,000원 |
현재 최저가 152,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.4%로 2,500,000원 낮고, 최신 거래 157,000,000원보다 5,000,000원 낮습니다. 따라서 최근 시세보다 높은 가격은 아니지만, 할인 폭이 크다고 보기도 어렵습니다. 전체 평균 147,571,428원만 보면 최저가는 103.0%이므로, 과거 거래까지 섞은 평균을 근거로 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 75,900,000원 | 75,900,000원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 18,677,070원 | 18,677,070원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 서민금융진흥원 | 11,682,718원 | 11,682,718원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,812,212원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 106,259,788원이 전액 배당되는 시나리오이며, 소유자 잔여는 42,812,212원입니다. 1회 유찰 시에도 예상 부족액은 0원, 2회 유찰 시에는 예상 부족액 11,130,828원이 발생합니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원지방법원 창녕군법원 동측 인근이며, 주변은 학교·공동주택·단독주택·관공서 등으로 형성돼 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주차장까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 7층 건물 내 7층 801호이며, 급배수·위생·난방·소방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 약 6미터 내외 폭의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 229,200원/㎡입니다.
- 규모. 홍남이브빌은 68세대, 2006.03.22 준공 단지입니다. 동일 면적 확인 실거래는 7건입니다.
- 물건 상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 147,571,428원보다 최근 12개월 평균 154,500,000원과 최신 거래 157,000,000원을 우선해서 가격을 판단하세요.
- 할인 폭 확인. 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 98.4%로 차이가 크지 않습니다. 낙찰가가 올라가면 가격 우위는 빠르게 사라집니다.
- 점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유자를 반드시 대조하세요.
- 권리 이전 확인. 2020년 농협은행 근저당이 2023년 한국주택금융공사로 이전된 흐름과 현재 경매개시결정을 원본 등기부에서 다시 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 121,600,000원, 2회 유찰 시 97,280,000원입니다. 2회 유찰 시 예상 부족액은 11,130,828원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘소폭 우위’
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 예상 인수액이 0원이라는 점이 강점입니다. 가격도 최근 12개월 평균 154,500,000원보다 최저가가 2,500,000원 낮아 최근 시세 이상으로 비싼 신건은 아닙니다. 최근 추세가 +6.7%이고 최신 거래도 157,000,000원이어서 가격 흐름은 나쁘지 않습니다. 다만 차이는 1.6%에 그치고, 68세대 단지에 실거래 표본도 7건으로 많지 않습니다. 더구나 임대관계가 미상인 만큼, 결론은 “권리상 단순하고 가격도 최근 시세보다 조금 낮지만, 큰 할인은 아니므로 점유 확인 후 보수적으로 상한가를 정할 물건”입니다.
