창원지방법원 2025타경10509. 밀양시 가곡동 대송파크 1호동 4층 407호 아파트입니다. 현재 소유자는 김종성이며 2023.04.28. 거래가액 82,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 임차인입니다. 남기원은 2023.08.16. 임대차계약·전입·점유·확정일자를 갖췄고, 보증금은 20,000,000원입니다. 말소기준권리인 2024.11.08. 삼성카드 가압류보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
다만 대항력이 있다는 사실이 곧바로 낙찰자의 보증금 인수를 뜻하지는 않습니다. 현재 회차 83,000,000원 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 1,894,000원을 공제한 뒤 임차인 보증금 20,000,000원이 전액 우선배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 83,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10509 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 가곡동 444-1 대송파크 1호동 4층 407호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 74.16㎡ · 철근콘크리트조 15층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 김종성 · 2023.04.28. 소유권 취득 · 거래가액 82,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 83,000,000원 / 83,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 59,023,178원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인은 있으나 현 회차 인수 0원
말소기준권리는 2024.11.08. 삼성카드주식회사 가압류 11,490,254원입니다. 남기원의 전입·점유·확정일자는 모두 2023.08.16.로 그보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 이후 삼랑진농업협동조합·경남신용보증재단· 경기신용보증재단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남기원 | 전부 · 주거 | 20,000,000원 | 2023.08.16 / 2023.08.16 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 가격이 높다
대송파크는 105세대, 2002.05.27. 사용승인된 아파트입니다. 동일 면적 74.16㎡ 실거래는 2건이며, 최신 거래는 2024.06. 15층 74,000,000원, 이전 거래는 2023.04. 4층 82,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 74.16㎡ | 15 | 74,000,000원 |
| 2023.04 | 74.16㎡ | 4 | 82,000,000원 |
| 전체 평균 | 74.16㎡ | 2건 | 78,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 74.16㎡ | 1건 | 74,000,000원 |
최저가 83,000,000원은 전체 실거래 평균 78,000,000원보다도 높고, 최근 12개월 평균 74,000,000원 대비 112.2%입니다. 최신 거래 역시 74,000,000원이며, 최근 거래가 이전 거래 대비 -9.8%로 하락한 흐름입니다. 따라서 전체 평균만 보고 가격을 평가해서는 안 되며, 최근 가격을 우선하면 신건은 시세보다 저렴하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,000원 |
| 1. 임차인 남기원 보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 11,490,254원 | 11,490,254원 |
| 3. 가압류 · 삼랑진농업협동조합 | 20,705,461원 | 20,705,461원 |
| 4. 가압류 · 경남신용보증재단 | 34,084,875원 | 28,910,285원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 5,205,853원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 20,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 채권에는 10,380,443원의 미배당이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 여력도 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 83,000,000원 | 61,106,000원 | 10,380,443원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 66,400,000원 | 44,804,800원 | 26,681,643원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 53,120,000원 | 31,763,840원 | 39,722,603원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 유찰이 진행될수록 후순위 채권의 미배당은 커집니다. 입찰자는 회차별 최저가만 볼 것이 아니라 실제 배당표와 임차인의 전액 배당 여부를 매각기일 직전에 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 밀양시 가곡동 대송파크 일대로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통 수준이며 남측으로 단지 진입로가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건물 중 4층 407호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지 마감, 샤시창호입니다.
- 설비. 위생·승강기·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대체로 부정형의 아파트 부지이며 제3종일반주거지역, 공시지가 423,300원/㎡입니다.
- 규제. 철도보호지구·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 현황. 현장조사 당시 폐문부재로 일반적인 상태를 기준으로 감정되었습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 남기원은 대항력 있는 임차인이므로 보증금 20,000,000원의 실제 전액 배당 여부를 배당요구·매각물건명세서 원본과 함께 재확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 83,000,000원은 최근 12개월 평균 74,000,000원의 112.2%입니다. 신건을 시세보다 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 흐름은 -9.8%입니다. 과거 전체 평균 78,000,000원보다 최근 가격 74,000,000원을 우선해서 보수적으로 판단하는 편이 맞습니다.
- 거래 표본 주의. 동일 면적 실거래 표본이 2건이므로 개별 호수의 상태·향·수리 여부에 따른 가격 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 상태와 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목이 실제 배당에 영향을 줄 수 있으므로 최종 배당순위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 물건은 임차인이 없는 단순 사건은 아닙니다. 남기원은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유·확정일자를 갖춘 대항력 임차인입니다. 다만 현재 회차 가정에서는 보증금 20,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원이고, 실질취득은 83,000,000원으로 계산됩니다.
결론을 가르는 것은 가격입니다. 실질취득 83,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 74,000,000원의 112.2%이고 최근 거래 추세도 -9.8%입니다. 권리 위험은 현재 배당가정에서 관리되지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 따라서 현 회차의 핵심 결론은 “인수는 0원이나 가격은 보류”입니다. 유찰 후에는 66,400,000원·53,120,000원 시나리오에서 다시 시세와 배당구조를 함께 비교해야 합니다.
