창원지방법원 2025타경10522. 밀양시 하남읍 수산리 부민아파트 2동 3층 301호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 문학성으로, 2023년 6월 27일 매매를 원인으로 거래가액 43,000,000원에 취득했고 2023년 7월 12일 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현재 권리분석 기준상 말소기준은 2025년 9월 29일 강제경매개시결정이며, 배당 계산에서 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 “인수가 없으니 싸다”가 아닙니다. 현재 최저매각가 45,000,000원은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 45,000,000원의 100.0%입니다. 최근 12개월 평균이 과거 거래 구간보다 11.5% 높은 흐름이지만, 가장 최신인 2026년 8월 거래는 40,000,000원입니다. 따라서 신건 가격 자체를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경10522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 밀양시 하남읍 수산리 429-12 부민아파트 2동 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.97㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 중 3층 |
| 소유자 | 문학성 (2023.06.27 매매 · 거래가액 43,000,000원 · 2023.07.12 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 45,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박후병 / 199,834,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 현재 계산상 매수인 인수 0원
임차인 신고·분석 내역은 없습니다. 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 감정요항에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 입찰 전 실제 점유 상태는 원본 현황자료와 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 신청채권자 박후병의 청구액은 199,834,300원으로 매각가정을 크게 웃돌지만, 그 미배당액은 현재 계산상 매수인이 떠안는 보증금이나 인수채무로 잡히지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으론 ‘딱 시세’
부민2, 대상 전용 59.97㎡와 일치하는 실거래를 중심으로 본 거래 표본입니다. 전체 표본은 12건이고, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 가격 판단은 과거 고가·저가가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.97㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2025.03 | 54.45㎡ | 5 | 40,000,000원 |
| 2024.06 | 59.97㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2023.12 | 59.97㎡ | 6 | 26,500,000원 |
| 2023.09 | 59.76㎡ | 6 | 26,000,000원 |
| 2023.08 | 59.97㎡ | 6 | 38,000,000원 |
| 2023.06 | 59.97㎡ | 3 | 43,000,000원 |
| 2023.03 | 59.76㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2022.11 | 59.76㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2022.02 | 59.76㎡ | 6 | 35,000,000원 |
| 2022.02 | 59.97㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.97㎡ | 2건 | 45,000,000원 |
최근 12개월 평균은 45,000,000원, 최신 거래는 2026년 8월 40,000,000원입니다. 현재 실질취득가 역시 45,000,000원이라 최근 12개월 평균 대비 100.0%입니다. 전체 12건 평균은 41,125,000원이지만, 오래된 저가 거래가 함께 섞인 값이므로 신건의 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 45,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,210,000원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 박후병 | 199,834,300원 | 43,790,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
45,000,000원 매각 가정에서 신청채권자 박후병에게 43,790,000원이 배당되고 미배당액은 156,044,300원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 밀양시 하남읍 수산리 동명중학교 북동측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 중 3층 301호. 외벽은 치장 콘크리트 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 샤시창호이며 급배수·위생·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형 아파트 건부지이며 북측과 서측에 아스콘 포장도로가 있습니다. 공시지가는 383,200원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역에 해당하며 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 부민2는 66세대, 준공일 1991.12.04입니다. 실거래 표본 12건의 거래가는 26,000,000원부터 50,000,000원까지 분포해 가격 편차가 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재가를 할인으로 보지 말 것. 실질취득 45,000,000원은 최근 12개월 평균 45,000,000원의 100.0%입니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최신인 2026.08 동일면적 거래는 40,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래보다 높습니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 시 36,000,000원, 2회 유찰 시 28,800,000원으로 제시돼 있으므로 현재 회차와 가격 차이를 비교해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 임차인 신고·분석 내역은 없지만 감정요항의 임대관계는 미상입니다.
- 근저당권 이전 기재 대조. 2023.07.12 우리은행 근저당권 설정과 2025.11.17 한국주택금융공사 이전 기재를 최신 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
- 배당 미배당과 인수를 구분. 신청채권자 미배당 156,044,300원과 매수인 인수 0원은 서로 다른 항목입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격은 할인 구간이 아니다”
이 사건은 현재 권리·배당 계산상 매수인 인수 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 그러나 가격을 보면 실질취득가 45,000,000원이 최근 12개월 평균 45,000,000원과 정확히 같고, 최신 2026.08 거래 40,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 구간이 과거보다 11.5% 높은 흐름이라 시장을 과도하게 낮게 볼 필요도 없지만, 그렇다고 신건 45,000,000원을 “시세보다 싼 경매”라고 평가할 근거도 없습니다. 1회 유찰 36,000,000원, 2회 유찰 28,800,000원 시나리오가 제시돼 있는 만큼, 이 물건의 승부처는 권리보다 현재 회차에서 얼마의 가격 메리트를 확보할 수 있느냐에 있습니다.
