서울북부지방법원 2025타경12609. 서울 중랑구 면목동 한성네오빌 비동 302호, 전용 56.74㎡ 다세대주택입니다. 최초 감정가 284,000,000원에서 6회 유찰되며 최저매각가가 74,449,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 26% 수준이라는 숫자가 눈에 띄지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 문수창이 있고, 그 보증금 액수가 확인되지 않는다는 점입니다.

더욱 주의할 대목은 임차인 문수창이 강제경매 신청채권자이기도 하다는 사실입니다. 등기부에는 보증금반환판결을 원인으로 한 상속등기 대위 사실이 기재되어 있습니다. 동일인이라는 사정만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없지만, 임대차계약의 진정성, 실제 점유관계, 판결상 인정된 채권 및 배당·인수관계를 함께 대조해야 합니다. 신청채권자의 청구금액 235,000,000원을 임차보증금 확정액으로 간주하거나, 반대로 보증금이 없다고 판단하는 것 모두 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021.06.24 설정된 문규필 근저당권입니다. 이후 설정된 하나은행·신용보증기금 가압류, 강제경매개시결정, 중랑구 지분압류, 근로복지공단 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 종전에 설정됐던 우리은행·페퍼저축은행·키움저축은행 등의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상이 최대 변수

실제 임차인은 문수창 1명입니다. 배당요구 신청일은 2025.08.20입니다. 전입신고는 말소기준권리보다 빠르고, 명세서에도 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있으므로 선순위 임차보증금 인수 가능성을 전제로 검토해야 합니다. 다만 확정일자와 보증금은 미상이며, 전입일만으로 우선변제권이나 배당순위를 확정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 낮은 최저가와 저렴한 실질취득은 다르다

한성네오빌(190-17)은 2003.06.25 준공된 12세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 최근 실거래는 2025년 12월 거래 1건으로, 전용 57.57㎡ 물건이 270,000,000원에 거래됐습니다. 경매 대상의 전용면적은 56.74㎡로, 면적대가 유사하지만 완전히 동일한 호수는 아닙니다.

최저매각가 74,449,000원은 최근 거래가 270,000,000원의 27.6%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 낙찰대금만 비교한 수치입니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금을 인수할 가능성이 있으므로 실질취득비용이 확정되기 전에는 시세 대비 할인율이나 기대수익을 계산할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 74,449,000원 가정 · 임차보증금 미반영 단순 배분)

다음은 기재된 채권액과 집행비용 추정치를 바탕으로 작성된 단순 배당 시나리오입니다. 선순위 임차인의 실제 보증금과 우선변제 여부가 반영되지 않았으므로, 확정 배당표나 매수인 인수금액 산정표로 사용할 수 없습니다.

집행비용 1,740,082원, 채권자 배당 합계 72,708,918원, 채권자 미배당 합계 264,680,607원으로 구성된 단순 추정입니다. 문규필 근저당의 배당액은 채권최고액 기준이며 실제 피담보채권액과 다를 수 있습니다. 임차보증금·최우선변제·당해세 등은 반영되지 않았습니다. 특히 표에 표시된 문수창의 신청채권 배당액 0원이 임차보증금 인수액 0원을 뜻하지 않습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰돼도 인수 위험은 해소되지 않는다

이 표는 임차보증금이 반영되지 않은 채권자 배당 시나리오입니다. 실제 인수액과 실질취득비용은 별도로 확인해야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 그 보증금에 낙찰대금 일부가 배당되는 구조라면, 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수 잔액이 늘어나 총 취득부담이 줄지 않을 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 중랑초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측과 동측에 도로가 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브 4층 건물로 외벽은 벽돌쌓기 및 석재붙임 등으로 마감되어 있습니다. 난방·위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 적용 조건도 확인 대상입니다.
• 토지. 대체로 사다리형의 평지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 440.3㎡, 공시지가는 ㎡당 3,311,000원입니다.
• 공부 및 이용상태. 감정요항표상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소규모 다세대주택으로 최근 확인된 실거래는 1건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.0회로, 낙찰 후 재매각 가능성과 적정 매도가격을 별도로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원본 확인. 문수창의 실제 임차보증금, 임대차계약서, 보증금반환판결 및 확정일자 유무를 확인해야 합니다. 신청채권액 235,000,000원을 별도 확인 없이 임차보증금으로 대입하지 마세요.
• 실제 점유·대항력 확인. 전입일은 말소기준권리보다 앞서며 명세서에도 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있습니다. 실제 점유의 계속 여부와 임대차관계를 현황조사 및 관련 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 인수금액 확정. 명세서 비고의 미배당 보증금 인수조건을 기준으로, 배당 결과에 따라 얼마를 매수인이 부담하는지 확인해야 합니다. 단순 예상배당표에 표시된 인수액 0원은 확정된 권리분석 결과가 아닙니다.
• 신청채권자와 임차인 관계. 동일인 문수창의 보증금반환판결, 상속등기 대위, 강제경매 신청, 배당요구가 어떤 채권관계에 기초하는지 확인해야 합니다. 가장임차인 가능성을 포함해 계약 진정성도 객관적인 서류로 검토해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 확인된 보증금과 배당예상액을 토대로 낙찰가에 미배당 인수액을 합산한 다음, 최근 거래가 270,000,000원과 비교해야 합니다.
• 낙찰 후 인도·명도. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 일반적인 소유자 점유 물건과 명도구조가 다를 수 있습니다. 인도조건과 보증금 반환 부담을 입찰 전에 검토해야 합니다.
• 시세·환금성 재확인. 최근 실거래가 1건에 불과하므로 인근 유사 면적 다세대주택의 추가 거래, 층·상태 차이 및 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 미납 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 여부와 기타 인수될 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당요구 내역을 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 26%여도 실질취득비용은 별개”

이 물건의 감정가는 284,000,000원이지만 6회 유찰 끝에 최저매각가는 74,449,000원까지 내려왔습니다. 최근 실거래가 270,000,000원과 단순 비교하면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 숫자만으로 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.

말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인 문수창이 있고, 명세서에는 미배당 보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 명시되어 있습니다. 보증금이 미상이므로 매수인의 실제 인수액도 확정할 수 없습니다. 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인이라는 점도 보증금반환판결 및 실제 임대차관계를 통해 확인해야 합니다.

결론은 권리관계 확인 전 가격 판단 보류입니다. 현재 최저가가 낮다는 이유만으로 응찰하기보다는 보증금 원본, 배당순위, 실제 인수잔액을 확인해 실질취득비용을 산정한 뒤 시세와 비교해야 합니다. 선순위 임차인 문제가 해소되지 않는 한 추가 유찰 역시 매수인의 총 취득부담을 낮춘다고 보장할 수 없습니다.