93,061,000원
서울북부지방법원 2025타경12609. 서울 중랑구 면목동 한성네오빌 비동 3층 302호 다세대주택입니다. 등기권리만 보면 2021.06.24. 문규필의 근저당권 65,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 하나은행·신용보증기금 가압류와 경매개시결정, 중랑구 압류, 근로복지공단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 뒤쪽이 아니라 말소기준보다 14일 앞선 2021.06.10. 전입입니다.
문수창은 비동 302호에 2021.06.10. 전입한 것으로 조사됐고, 2025.08.20. 배당요구를 했습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인이 있으며 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 기재돼 있습니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 만큼 이 보고서에서는 대항력 가능·인수액 미상으로 보수적으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12609 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 190-17 한성네오빌 비동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브 4층건물 |
| 소유자 | 박정석 2분의 1 · 박정희 2분의 1 |
| 소유권 이전 | 2021.11.09. 상속 · 2025.05.23. 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 93,061,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 문수창 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인이 핵심
말소기준은 2021.06.24. 문규필 근저당권 65,000,000원입니다. 이후 하나은행 가압류 13,101,525원, 신용보증기금 가압류 9,500,000원, 2025.05.27. 강제경매개시결정, 중랑구 압류, 근로복지공단 가압류 14,788,000원은 매각으로 소멸합니다. 반면 문수창의 전입일은 2021.06.10.으로 말소기준보다 빠릅니다.
② 임차인 — 보증금 미상이라 실질취득가도 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수창 | 비동302호 | 2021.06.10 | 미상 | 미상 | 2025.08.20 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 문수창은 경매 신청채권자와도 동일인이고, 2025.05.23. 소유권이전 등기에는 문수창이 대위자로 기재되면서 대위원인이 서울북부지방법원 2024가단132286 보증금반환판결로 적혀 있습니다. 신청채권자의 청구액은 235,000,000원이지만, 이 금액을 곧바로 임차보증금 액수라고 단정할 수는 없습니다. 임차보증금 자체가 확인되지 않았기 때문입니다.
③ 시세 비교 — 34.5%는 ‘최저가 비율’일 뿐
한성네오빌(190-17)은 12세대이고, 비교 대상 면적은 56.74㎡입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2025.12. 57.57㎡ 2층이 270,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균 역시 동일하게 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 57.57㎡ | 2 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 270,000,000원 |
현재 최저매각가 93,061,000원은 최근 거래 270,000,000원의 34.5%입니다. 감정가 284,000,000원보다도 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 34.5%는 어디까지나 법원 최저매각가와 최근 거래가의 단순 비교입니다. 보증금 미배당 잔액을 더한 실질취득가가 얼마인지 알 수 없으므로, 현재 단계에서는 “시세보다 65.5% 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,061,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,098원 |
| 1. 근저당 · 문규필 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 13,101,525원 | 13,101,525원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 9,500,000원 | 9,500,000원 |
| 4. 경매신청채권자 · 문수창 | 235,000,000원 | 3,384,377원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 14,788,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 337,389,525원 중 예상 배당액은 90,985,902원, 미배당은 246,403,623원입니다. 이 배당 계산에는 임차보증금의 구체적 액수가 반영돼 있지 않으므로, 여기 표시된 구조만으로 매수인 인수를 0원이라고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 문수창 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 93,061,000원 | 90,985,902원 | 246,403,623원 | 3,384,377원 |
| 6회 유찰 시 | 74,448,800원 | 72,708,722원 | 264,680,803원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 59,559,040원 | 58,086,977원 | 279,302,548원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중랑초등학교 북서측 인근이며, 주위에 아파트·다세대주택·학교·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브 4층건물이며 난방·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 사다리형이고 본건 북측과 동측으로 도로가 소재합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역이며 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 440.3㎡, 공시지가 3,311,000원/㎡, 지목은 대, 이용상황은 다세대입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래표본. 최근 12개월 동일 단지 거래는 1건으로, 시세 판단 표본이 많지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액 확인. 문수창의 보증금이 얼마인지 반드시 확인해야 합니다. 이 금액 없이는 실질취득가 산정이 불가능합니다.
- 대항력 성립요건 재확인. 전입일 2021.06.10.은 말소기준 2021.06.24.보다 앞서지만, 점유·임대차관계와 보증금 내용을 원본 문서로 대조해야 합니다.
- 우선변제 순위 확인. 확정일자가 미상인 만큼 배당순위와 실제 배당액을 별도로 검증해야 합니다.
- 문수창의 이중 지위 확인. 임차인 조사 대상이면서 경매 신청채권자이고, 보증금반환판결을 원인으로 소유권이전 대위등기도 했습니다. 각 법률관계가 같은 채권에서 비롯된 것인지 확인해야 합니다.
- 가장임차인 여부 검토. 임차인 문수창이 사건 관계인과 중첩되는 구조라는 경고가 있으므로 실제 임대차관계와 점유 사실을 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 상한가를 정하지 말 것. 응찰 상한은 93,061,000원이 아니라 예상 인수잔액을 포함한 실질취득가를 기준으로 잡아야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 현재까지 5회 유찰됐고 단지 평균 유찰도 5.0회입니다. 권리·점유·상품성 중 무엇이 반복 유찰의 원인인지 현장과 원본 기록을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·보증금반환판결 관련 기록과 최근 거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “93,061,000원짜리 물건”이라고 보면 위험하다
감정가 284,000,000원이 5회 유찰돼 현재 최저가가 93,061,000원까지 내려왔고, 최근 거래 270,000,000원의 34.5%라는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건에는 말소기준보다 먼저 전입한 문수창이 있고, 그의 보증금 액수가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 밝히고 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심 숫자는 93,061,000원 하나가 아닙니다. 93,061,000원 + 미배당 임차보증금 잔액이 진짜 비교 대상입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가가 최근 거래 270,000,000원보다 얼마나 낮은지조차 확정할 수 없습니다. 등기권리는 정리되지만 임차인 인수금액이 미상이고 이미 5회 유찰된 만큼, 현재 판단은 가격 매력 확정이 아니라 보증금 확인이 선행돼야 하는 C등급 경계형입니다.
