광주지방법원 2026타경56. 목포시 용해동 954-35 제1동 4층 404호, 감정 이용상태가 연립주택으로 기재된 집합건물입니다. 현재 소유자는 박영미이고, 2025.09.24. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 고창군수산업협동조합 앞으로 채권최고액 38,280,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리이고, 이후 케이비국민카드 가압류 13,645,140원, 국민은행 가압류 12,756,776원, 현재 임의경매개시결정 및 후속 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 박용철의 전입일은 2021.10.25.로 현재 말소기준권리인 2025.09.24.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 이를 곧바로 “확정된 대항력 임차인”으로 단정하기보다 대항력 가능·보증금 미상으로 봐야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가 72,000,000원만으로 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경56 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 용해동 954-35 1동 4층404호 |
| 물건종류 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 5층 중 제4층 제404호 |
| 소유자 | 박영미 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 32,260,092원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차인이 핵심
과거 소유자인 주식회사호남주택 명의 아래 설정됐던 광주원예농업협동조합, 로또대부주식회사, 완도금일수산업협동조합의 근저당과 2024년 경매개시결정 등은 2025.09.24. 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준점은 그날 새로 설정된 고창군수산업협동조합 근저당입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용철 | 2021.10.25 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 비교 — 7,200만원이 싸 보이지만 비교표본이 맞지 않는다
확인된 거래는 2022.08 전용 77.68㎡ 4층 220,000,000원 한 건입니다. 반면 가격자료의 대상면적은 49.997㎡이고 면적 일치도도 맞지 않습니다. 따라서 최저가 72,000,000원이 이 거래가의 32.7%라는 숫자만으로 “시세의 3분의 1 가격” 또는 “매우 저렴하다”라고 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 77.68㎡ | 4 | 220,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 1. 근저당 · 고창군수산업협동조합 | 38,280,000원 | 38,280,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 13,645,140원 | 13,645,140원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 12,756,776원 | 12,756,776원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,622,084원 |
위 표는 매각가 72,000,000원을 기준으로 한 계산입니다. 채권자 합계 64,681,916원이 모두 배당되고 소유자 잔여가 5,622,084원으로 계산됩니다. 다만 세금 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당이 달라질 수 있으며, 박용철의 임차보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 곧바로 최종 권리결론으로 사용할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다고 안전해지는 물건이 아니다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 72,000,000원 | 64,681,916원 | 0원 | 5,622,084원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 8,518,716원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 46,080,000원 | 44,850,560원 | 19,831,356원 | 0원 |
등기상 후순위 채권의 미배당은 통상 낙찰자에게 승계되는 구조가 아니지만, 이 사건에서 유찰가를 볼 때 더 중요한 것은 임차보증금 미상입니다. 박용철이 실제 대항력을 갖고 있고 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낙찰가가 57,600,000원이나 46,080,000원으로 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 따라서 유찰 자체를 가격 메리트로 평가하기 전에 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포공업고등학교 남동측 인근으로, 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용. 감정평가상 연립주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·승강기·도시가스·개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 8M, 북서측 약 6M, 북측 약 3M 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역 · 공시지가 314,400원/㎡ · 토지면적 703.1㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 규모. LCTVill 15세대, 2021.03.04 준공으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 박용철의 보증금·확정일자·점유 범위를 확인하기 전에는 매수인 인수액과 입찰 상한을 확정하지 마세요.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
- 실거래 착시 경계. 220,000,000원 거래는 2022.08 전용 77.68㎡ 1건으로 대상 면적과 맞지 않습니다. 72,000,000원이 그 가격의 32.7%라는 이유만으로 저평가라고 판단하지 마세요.
- 세금 우선순위 확인. 세금 압류가 당해세인지 확인해야 실제 배당과 후순위 미배당 규모를 판단할 수 있습니다.
- 유찰 후에도 재계산. 1회 유찰 57,600,000원, 2회 유찰 46,080,000원으로 내려가도 임차보증금이 크면 실질취득가는 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,200만원”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금
등기부만 보면 현재 말소기준인 고창군수산업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 정리되는 전형적인 구조입니다. 그러나 이 사건의 결론은 등기부가 아니라 2021.10.25. 전입한 박용철이 좌우합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수액을 확정할 수 없고, 따라서 현재 최저가 72,000,000원만으로 투자성을 평가해서는 안 됩니다.
확인된 220,000,000원 실거래도 면적이 다른 2022년 1건뿐이라 직접 시세비교 근거가 약합니다. 이 물건은 “신건인데 감정가가 낮다”가 아니라, 임차보증금을 확인한 뒤에야 실질취득가와 가격 메리트를 계산할 수 있는 사건입니다. 현 단계 결론은 가격 판단 보류, 임차관계 선확인입니다.
