광주지방법원 2026타경50025. 목포시 항동 1-2 상가아파트 1층 상가41호로, 감정평가상 일반음식점으로 이용 중인 근린시설입니다. 등기상 소유자는 정종태와 정태영이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있고, 이번 경매는 2026.03.03 현대카드 주식회사가 신청한 정태영 지분 강제경매입니다. 따라서 낙찰자가 단독 소유권 전체를 취득하는 구조로 보면 안 됩니다.
권리관계에서 더 중요한 부분은 임차인입니다. 정애양은 본건 목적물에 2020.11.17 전입했고, 보증금 1,000,000원·차임 100,000원입니다. 전입일이 말소기준인 2026.03.03 경매개시결정보다 앞서 대항력이 있으며, 우선변제권은 없습니다. 배당으로 보증금이 정리되지 않아 매수인이 1,000,000원을 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50025 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 항동 1-2 상가아파트 1층상가41호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 일반음식점으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브 지붕 6층 중 1층 상가41호 |
| 소유관계 | 정종태 2분의 1 · 정태영 2분의 1 |
| 매각형태 | 정태영 지분 강제경매 · 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 10,000,000원 / 10,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드 주식회사 / 2,162,892원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 지분매각과 선순위 임차인
등기상 근저당이나 압류는 없고, 말소기준은 2026.03.03의 정태영 지분 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2020.11.17 임차인 정애양의 전입입니다. 임차인은 대항력을 갖고 있고 우선변제권이 없어, 매각대금에서 보증금이 배당되지 않습니다. 이에 따라 보증금 1,000,000원은 매수인 인수로 남습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1,000,000원 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정애양 | 본건 목적물 | 2020.11.17 | 1,000,000원 | 100,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 없음 |
정애양의 전입일은 2020.11.17로 말소기준권리인 2026.03.03보다 앞섭니다. 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있고, 우선변제권은 없습니다. 따라서 매각대금에서 임차보증금 1,000,000원이 배당되지 않고 매수인이 전액 인수합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 직접 비교에는 한계
항동상가 실거래는 총 9건으로, 평균 거래금액은 21,055,555원입니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 24,750,000원, 최신 거래는 2024.07의 30,000,000원입니다. 최저가 10,000,000원은 최근 12개월 평균의 40.4%로 수치상 크게 낮습니다.
다만 이 비교를 그대로 가격 메리트로 확정하면 안 됩니다. 평가 대상 면적은 20.491㎡인데 실거래 표본은 모두 43.14㎡이며, 면적 매칭도 일치하지 않습니다. 또한 최신 실거래가 2024.07이므로 2026.09.14 매각기일과는 시차가 있습니다. 따라서 거래가 총액만 보고 “반값 이하의 확실한 저가”라고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 43.14㎡ | 3 | 30,000,000원 |
| 2024.06 | 43.14㎡ | 3 | 22,000,000원 |
| 2024.03 | 43.14㎡ | 3 | 23,000,000원 |
| 2024.01 | 43.14㎡ | 6 | 24,000,000원 |
| 2022.12 | 43.14㎡ | 6 | 17,000,000원 |
| 2022.05 | 43.14㎡ | 4 | 16,000,000원 |
| 2021.07 | 43.14㎡ | 5 | 21,000,000원 |
| 2021.07 | 43.14㎡ | 5 | 21,000,000원 |
| 2021.06 | 43.14㎡ | 6 | 15,500,000원 |
| 최근12개월 평균 | 43.14㎡ | 4건 | 24,750,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 10,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 580,000원 |
| 인수 · 임차인 정애양 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 현대카드 주식회사 | 2,162,892원 | 2,162,892원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,257,108원 |
임차인 보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 현대카드 주식회사의 청구액 2,162,892원은 현재 회차 가정에서는 전액 배당됩니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제 배당 시 변동될 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리구조는 그대로
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 현대카드 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 2,162,892원 | 7,257,108원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 8,000,000원 | 1,000,000원 | 2,162,892원 | 5,293,108원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 6,400,000원 | 1,000,000원 | 2,162,892원 | 3,721,908원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 신청채권자 청구액은 전액 배당되는 구조입니다. 반면 임차인 보증금 1,000,000원은 모든 시나리오에서 동일하게 매수인 인수로 남습니다. 즉 유찰은 낙찰가격을 낮추지만 지분매각·공유관계·선순위 임차인이라는 핵심 권리문제를 해소하지는 않습니다.
⑥ 특별매각조건 — 공유자 우선매수 확인
지분경매에서는 공유자 우선매수 여부가 외부 입찰자의 낙찰 가능성과 절차에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 이 사건은 특별매각조건까지 붙어 있으므로, 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 입찰 판단을 끝내기보다 매각기일의 공유자 우선매수 행사 가능성을 반드시 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙여객선터미널 북동측 인근 상가아파트로, 주변에 중소규모 식당·점포·상가가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장과 여객터미널이 있어 일반적인 대중교통 이용 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 일반음식점으로 이용 중입니다.
- 도로. 남동측 왕복 4차선, 북서측 노폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 고도지구 10층(30m) 이하, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 878.7㎡, 공시지가 686,100원/㎡이며 평지입니다.
- 건물. 1975.03.24 준공된 항동상가로 총 41호이며, 위반건축물 사항은 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 지분매각 확인. 정태영 지분 강제경매입니다. 낙찰 후 정종태와의 공유관계가 남는다는 점을 전제로 판단해야 합니다.
- 임차인 인수. 정애양 보증금 1,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 응찰가격 외 추가 부담입니다.
- 공유자 우선매수. 특별매각조건과 공유자 우선매수권 행사 여부를 매각기일에 확인해야 합니다.
- 실거래 직접비교 주의. 대상 면적 20.491㎡와 실거래 표본 43.14㎡가 일치하지 않습니다. 총액만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 점유·영업 상태 확인. 감정평가 당시 일반음식점으로 이용 중이고 임차인이 본건 목적물을 점유합니다. 실제 점유·영업 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 지분과 임차인을 먼저 본다”
최저가 10,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 24,750,000원의 40.4%로 숫자만 보면 매우 낮습니다. 하지만 이 사건의 본질은 가격보다 권리구조에 있습니다. 정태영 지분만 매각되는 지분경매이고, 2020.11.17 전입한 대항력 임차인의 보증금 1,000,000원을 매수인이 인수합니다. 공유자 우선매수 관련 특별매각조건도 있습니다.
또한 시세 표본은 43.14㎡인 반면 대상 면적은 20.491㎡로 일치하지 않아, 최근12개월 평균이나 최신거래와 단순 총액 비교만으로 저가 여부를 확정하기 어렵습니다. 가격은 관심 구간이지만, 지분매각·공유관계·임차인 인수·우선매수권을 감당할 수 있는지부터 확인해야 하는 물건입니다.
