서울북부지방법원 2025타경12651. 성북구 정릉동 갤럭시더정릉 9층 906호, 감정평가상 주거용 다세대입니다. 현재 최저매각가는 감정가 195,000,000원에서 8회 유찰돼 32,714,000원까지 내려와 있습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 중심은 최저가가 아닙니다. 임차인 이건아는 2022.10.07. 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금은 178,000,000원입니다. 이 임차권은 말소기준으로 제시된 2025.05.30. 강제경매개시결정보다 앞서 대항력을 갖추고 있습니다.
매각물건명세서에도 2024.08.01.자 주택임차권등기가 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 부분이 말소되지 않는 인수권리로 명시돼 있습니다. 현 회차에서는 매각대금 32,714,000원 중 집행비용 988,852원을 제외한 31,725,148원이 임차인에게 배당되고, 남은 146,274,852원은 매수인 부담으로 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12651 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 제9층 제906호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 15층 건물 내 9층 906호 · 사용승인일 2022.08.09 |
| 소유자 | 허진무 · 2022.09.07 매매 · 거래가액 193,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 32,714,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 낙찰가보다 큰 대항력 보증금
핵심은 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 이건아의 임대차계약일은 2022.09.24, 전입·점유·확정일자는 모두 2022.10.07이며, 임차보증금은 178,000,000원입니다. 2024.08.01. 임차권등기명령에 따른 등기가 이루어졌고, 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 임차인 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이건아 | 제9층 제906호 전부 · 주거(임차권등기) | 178,000,000원 | 2022.10.07 / 2022.10.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 |
② 가격 판단 — 3,271만원이 아니라 ‘약 1.78억’으로 봐야 한다
현재 회차 배당모형에서 매각대금은 32,714,000원이고 임차인에게 배당되는 금액은 31,725,148원입니다. 따라서 보증금 중 미변제액은 146,274,852원입니다. 단순히 낙찰가와 인수액을 합치면 178,988,852원이지만, 집행비용 추정치가 포함된 배당모형이라는 점을 고려하면 이 사건의 구조적 실질취득 부담은 임차보증금 178,000,000원 수준으로 이해하는 것이 핵심입니다.
실거래 비교자료는 확인되지 않으므로, 감정가 195,000,000원만을 시세로 간주해 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다. 오히려 8회 유찰이라는 사실 자체와 대항력 임차보증금 인수구조를 함께 봐야 합니다. 최저가 17%라는 숫자에 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,714,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 988,852원 |
| 1. 임차인 이건아 보증금 | 178,000,000원 | 31,725,148원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서 임차보증금 부족분은 146,274,852원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원, 소유자 잔여도 0원입니다. 실제 배당은 집행비용·조세 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울숭덕초등학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 우이신설선 정릉역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 9층 906호이며 사용승인일은 2022.08.09입니다. 기본적인 위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이며 북동측 광대로, 남서측 세로(가), 북서측 세로(불)과 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역·제한보호구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총 부담을 계산. 현 회차는 32,714,000원 낙찰가에 146,274,852원의 임차보증금 인수 위험이 결합됩니다.
- 유찰 추가 시나리오 확인. 9회 유찰 시 인수 152,699,882원, 10회 유찰 시 인수 157,839,905원으로 오히려 늘어납니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액 부분에 대해 임차권이 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다.
- 실거래 원본 확인. 직접 비교할 실거래 자료가 없으므로 감정가만으로 시세 판단을 하지 말고 동일·유사 다세대의 최신 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.10.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 내용을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 서류를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “17% 낙찰가”가 아니라 “1.78억 인수형”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 32,714,000원이라는 최저가지만, 권리분석에서 가장 중요한 숫자는 178,000,000원의 임차보증금입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 훨씬 크기 때문에, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 총 부담은 약 1.78억원 수준에서 사실상 고정됩니다.
8회 유찰된 다세대라는 점까지 겹칩니다. 실거래 비교자료 없이 감정가만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 1.95억짜리를 3,271만원에 사는 경매”가 아니라, 대항력 임차보증금 인수를 포함해 약 1.78억원을 부담하는 경매로 접근해야 합니다. 최저가 착시를 제거하는 것이 이 사건 권리분석의 전부에 가깝습니다.
