서울북부지방법원 2025타경12651. 서울 성북구 정릉동 갤럭시더정릉 제9층 제906호, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 허진무는 2022.09.07. 매매를 원인으로 2022.10.07. 소유권을 이전받았고, 거래가액은 193,000,000원입니다. 같은 날 임차인 이건아는 주민등록과 점유를 시작하고 확정일자를 갖췄으며, 임차보증금은 178,000,000원입니다.
이 사건에서 핵심은 단순히 “선순위 임차권이 있으니 보증금을 인수한다”로 끝나지 않는다는 점입니다. 이건아의 전입·점유·확정일자는 모두 2022.10.07.이고, 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 2025.05.30.입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 특별매각조건이 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 이 임차인에 대해서는 미배당액을 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 구조로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12651 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 정릉동 148-10 갤럭시더정릉 제9층 제906호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 · 철근콘크리트조 15층 건물 내 제9층 제906호 |
| 소유자 | 허진무 · 거래가액 193,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 195,000,000원 |
| 유찰 | 8회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 178,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
말소기준은 2025.05.30. 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞선 이건아의 임차권은 임대차계약일 2022.09.24., 주민등록·점유개시·확정일자 2022.10.07., 임차권등기 2024.08.01.의 순서로 확인됩니다. 등기부상 임차보증금은 178,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 이건아 | 제9층 제906호 전부 | 178,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
② 가격 판단 — 시세 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 195,000,000원입니다. 현재 회차에서는 집행비용 3,530,000원을 제외한 뒤 임차인 보증금 178,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 13,470,000원이 배당됩니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인 인수액은 애초 배당계산에서도 0원입니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래, 거래 추세와 같은 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 195,000,000원이나 8회 유찰이라는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이미 8회 유찰된 이력이 있으므로, 권리관계가 정리된다는 이유만으로 현재 최저가를 가격상 유리하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,530,000원 |
| 1. 임차인 이건아 보증금 | 178,000,000원 | 178,000,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 178,000,000원 | 13,470,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 178,000,000원이 전액 배당됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 178,000,000원 중 배당액은 13,470,000원이고 미배당액은 164,530,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 계산상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 195,000,000원 | 13,470,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 9회 유찰 시 | 156,000,000원 | 0원 | 24,984,000원 | 실질 0원 |
| 10회 유찰 시 | 124,800,000원 | 0원 | 55,747,200원 | 실질 0원 |
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울숭덕초등학교 남서측 인근이며, 주위는 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 우이신설선 정릉역 및 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 15층 건물 내 제9층 제906호이며 사용승인일은 2022.08.09.입니다.
- 이용. 주거용으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 5,511,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 잔존 임대차보증금반환채권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 이건아의 임대차계약일 2022.09.24., 전입·점유·확정일자 2022.10.07., 임차권등기 2024.08.01.을 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 별도 검증. 현재 최저가 195,000,000원에 대응하는 최근 실거래 비교자료가 없으므로, 권리 안전성과 가격 매력을 분리해 판단해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 반복 유찰 사실은 확인되므로 현장 상태·점유·매각조건 등 응찰 저조 원인을 입찰 전에 점검해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가의 내부구조는 건축물대장상 현황도면과 외부관찰 등에 의한 것으로, 실제 내부와 다소 상이할 수 있다고 기재돼 있습니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 특별매각조건이 핵심”
표면적으로는 보증금 178,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있어 인수 부담이 커 보이는 사건입니다. 그러나 이 사건은 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 명시돼 있어, 확인된 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
반대로 가격에서는 확정적인 할인 판단을 할 수 없습니다. 현재 최저매각가는 195,000,000원으로 감정가와 같고 이미 8회 유찰됐지만, 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세가 없어 시세보다 싸다고 말할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 권리 위험은 특별매각조건으로 상당 부분 해소됐지만, 가격 메리트는 별도 시세 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
