광주지방법원 2026타경50046. 무안군 망운면 송현리 950 관련 대지·토지와 어민회관·창고 등입니다. 감정평가 이용상태는 적벽돌조 슬래브지붕 2층 건물의 어민회관이 공실이고, 블록조 슬레이트지붕 단층 부분은 창고·방·주방, 별도 부분은 화장실로 이용 중입니다. 현재 소유자는 임해문이며, 2022년 9월 5일 임한순 명의 채권최고액 150,000,000원의 근저당권이 이 사건의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2023년 채은숙의 가압류 34,938,600원과 2026년 박상현의 강제경매개시결정이 들어왔지만, 두 권리는 모두 말소기준 이후로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 예상 배당에서도 매수인 금액 인수는 0원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 어민회관 건물이 950번지와 951-3번지 양 지상에 소재하는 것으로 추정되고, 매각외 대지를 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 이 부분은 단순한 후순위 권리보다 실제 사용·처분에 더 직접적인 위험입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50046 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 망운면 송현리 950 |
| 도로명주소 관련 | 송현길 40은 송현리 951-3번지와 매칭됨 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 어민회관(공실) · 창고 · 방 · 주방 · 화장실 |
| 토지 | 대 472.0㎡ · 계획관리지역 · 주거기타 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 임해문 |
| 감정가 / 최저가 | 124,057,160원 / 124,057,160원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 박상현 / 41,310,110원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 공시지가 | 33,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기 순위는 단순, 부동산 자체가 복잡
말소기준은 2022.09.05 임한순 근저당권 150,000,000원입니다. 이후 채은숙 가압류와 박상현 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이전의 나주신용협동조합 근저당권과 무안신용협동조합 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 따라서 등기 순위에 따른 금전 인수 위험은 0원으로 계산됩니다.
② 핵심 위험 — 타지번 걸침·법정지상권·지적경계
매각물건명세서상 적벽돌조 슬래브지붕 2층 어민회관 건물은 송현리 950번지와 951-3번지 양 지상에 소재하는 것으로 추정됩니다. 동시에 타지번 일부에 걸친 건물을 위하여 매각외 대지에 법정지상권이 성립하는지 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다. 즉 낙찰로 등기부상 후순위 권리가 정리되더라도, 건물과 토지의 실제 관계가 깔끔하게 정리된다고 볼 수는 없습니다.
또한 지적경계가 불분명하여 측량이 필요하고, 일부 지상에는 구거와 전봇대가 소재합니다. 목록 3 지상의 구슬나무 1주는 매각에 포함되지만, 표지석인 송현어민회관·송현경로당·표창문은 매각에서 제외됩니다. 이런 요소들은 일반 주거용 집합건물처럼 등기만 보고 판단하기 어렵게 만드는 요인입니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,057,160원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,800원 |
| 2. 근저당 · 임한순 | 150,000,000원 | 121,520,360원 |
| 3. 가압류 · 채은숙 | 34,938,600원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박상현 | 41,310,110원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 226,248,710원 중 예상 배당은 121,520,360원이며 미배당은 104,728,350원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 송현리 관련 물건은 원송현마을 내 또는 두모마을 남측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택과 농경지 등으로 형성된 순수 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 적벽돌조 슬래브지붕 2층 부분은 어민회관으로 공실이며, 블록조 슬레이트지붕 단층 부분은 창고·방·주방, 별도 부분은 화장실로 이용 중입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 472.0㎡, 계획관리지역이며 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역 외 자연취락지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 개발촉진지구 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 현황 차이. 부속건물 중 블록조 슬레이트지붕 단층 창고는 공부상 49.68㎡이나 실측 면적은 57.72㎡입니다.
- 현장 요소. 일부 지상에 구거와 전봇대가 있고 지적경계가 불분명해 측량이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지적측량. 경계가 불분명하다고 명시돼 있으므로 950번지와 인접 토지의 실제 경계를 우선 확인해야 합니다.
- 법정지상권. 어민회관 건물이 950번지와 951-3번지 양 지상에 있는 것으로 추정됩니다. 매각외 대지를 위한 법정지상권 성립 여부를 반드시 검토해야 합니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물과 구슬나무 1주는 포함됩니다. 송현어민회관·송현경로당·표창문 표지석은 제외됩니다.
- 건물 면적. 창고 부분은 공부상 49.68㎡와 실측 57.72㎡가 다르므로 실제 현황과 허가·대장 관계를 함께 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 124,057,160원 자체만으로 시세 대비 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 경계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 토지”
이 사건은 등기 순위만 보면 비교적 명확합니다. 2022년 임한순 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 토지·건물 자체로 시선을 옮기면 평가가 달라집니다. 어민회관 건물이 950번지와 951-3번지에 걸쳐 있는 것으로 추정되고, 매각외 대지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 지적경계 역시 불명확해 측량이 요구됩니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 124,057,160원의 가격 메리트까지 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 금전 인수는 깨끗하지만 부동산 이용관계는 깨끗하지 않은 사건입니다. 입찰의 선결조건은 가격 할인 여부가 아니라 경계와 법정지상권 관계를 해소하는 것입니다.
