서울북부지방법원 2025타경12652. 수유동 하이시티 3층 303호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이지만 감정평가 현황은 주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 최저가가 아니라 2018년부터 대항력을 갖춘 임차인 조효정의 보증금 140,000,000원입니다. 전입신고와 확정일자가 모두 2018.05.24로, 말소기준인 2020.04.17 근저당보다 앞섭니다.
현재 최저매각가는 81,408,000원입니다. 예상배당에서는 집행비용 1,865,344원이 먼저 차감되고, 조효정에게 79,542,656원이 배당됩니다. 보증금에서 남는 60,457,344원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 즉 입찰대금이 싸게 보이는 것과 실제 취득 부담이 싸다는 것은 전혀 다른 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12652 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 3층 303호 · 도봉로71가길 16 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 / 현황 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 이선영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 81,408,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
핵심 순서는 명확합니다. 조효정의 전입신고·확정일자 2018.05.24가 말소기준 근저당 2020.04.17보다 앞섭니다. 이후 2020.06.17 주택임차권등기도 마쳤고 배당요구도 한 것으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 / 점유자 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조효정 | 3층 303호 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 잔액 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
② 가격 판단 — 81,408,000원이 실질 취득가가 아니다
이 사건에는 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가나 최저가를 현재 시장가격과 직접 비교해 “싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 대항력 임차인의 보증금입니다. 현재 회차에서 조효정에게 배당되는 금액은 79,542,656원, 미배당 보증금은 60,457,344원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 조효정 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 51% | 81,408,000원 | 60,457,344원 | 79,542,656원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 65,126,400원 | 76,445,875원 | 63,554,125원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 52,101,120원 | 89,236,700원 | 50,763,300원 |
③ 예상배당표 (매각가 81,408,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,865,344원 |
| 1. 임차인 조효정 보증금 · 우선변제 | 140,000,000원 | 79,542,656원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 이재호 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 9번 경매개시결정 · 조효정 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
조효정 보증금 부족분 60,457,344원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 근린생활시설이지만 현황은 주택으로 이용 중입니다. 토지는 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 입지. 수유초등학교 북동측 인근이며 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 8미터, 남동측 약 3미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·수유·번동 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 전유부상 건축과-11013호(2017.10.12.) 위반건축물로 등재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가 대신 실질취득으로 판단. 현재 최저가 81,408,000원에 미배당 임차보증금 60,457,344원이 더해지는 인수형 구조입니다.
- 유찰 착시 주의. 4회·5회 유찰 시 낙찰가는 65,126,400원·52,101,120원으로 낮아지지만 인수액은 76,445,875원·89,236,700원으로 증가합니다.
- 조효정 임대차 실체 확인. 임차인이 경매 채권자와 동일인으로 기재된 점을 계약서·보증금 지급내역·점유관계로 검증해야 합니다.
- 추가 점유자 확인. 기사항전은 보증금·전입일·확정일자가 미상이라 대항력과 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있고 당해세라면 배당 순서와 조효정 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 용도·위반건축물 확인. 공부상 근린생활시설, 현황 주택이며 위반건축물 등재가 있어 사용·대출·환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “51% 낙찰가”가 이 사건의 가격이 아니다
겉으로만 보면 감정가 159,000,000원짜리 물건이 세 번 유찰돼 81,408,000원까지 떨어진 사건입니다. 그러나 권리구조를 넣으면 해석이 달라집니다. 조효정의 보증금 140,000,000원은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖췄고, 현재 예상배당으로는 60,457,344원이 남아 매수인이 인수합니다. 더 유찰되더라도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 커지는 구조입니다.
게다가 추가 주거 점유자의 대항력과 보증금이 미상이고, 세금 압류와 위반건축물 등재, 공부상 근린생활시설·현황 주택이라는 용도 차이도 있습니다. 실거래 시세가 없어 실질취득 부담이 시장가격보다 낮다고 확인할 수도 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “최저가 81,408,000원”이 아니라 “대항력 보증금 약 140,000,000원을 중심으로 실질취득 부담을 계산해야 한다”는 점입니다.