서울북부지방법원 2025타경12652. 공부상 용도는 근린생활시설이지만 감정평가 당시 현황은 주택으로 이용 중인 하이시티 3층 303호입니다. 이 사건은 최저가가 65,126,000원까지 떨어졌다는 사실보다, 말소기준권리보다 앞서 전입하고 확정일자를 받은 조효정의 선순위 임차보증금 140,000,000원을 먼저 봐야 합니다.
조효정은 2018.05.24 전입신고와 확정일자를 갖추고 2018.05.27 점유를 시작했습니다. 말소기준인 이재호 근저당은 2020.04.17 설정됐으므로 임차인의 대항력이 앞섭니다. 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 따라서 이번 물건의 가격 판단 기준은 65,126,000원의 최저가가 아니라 141,572,268원의 실질취득입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12652 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 3층 303호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설 / 현황 주택 |
| 소유자 | 이선영 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 65,126,000원 (4회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 조효정 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.04.17 접수된 이재호 근저당권 130,000,000원입니다. 이후의 압류와 2025.06.02 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 조효정은 말소기준보다 앞선 2018.05.24 전입·확정일자를 갖고 있어 상황이 다릅니다. 2020.06.17 접수된 주택임차권등기의 보증금은 140,000,000원이고, 현재 예상배당으로는 63,553,732원만 회수돼 76,446,268원이 미배당됩니다.
② 임차인 분석 — 배당 부족분을 매수인이 인수
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조효정 | 3층 303호 전부 · 주거 | 140,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 없음 |
| 전입신고 | 2018.05.24 |
|---|---|
| 점유개시 | 2018.05.27 |
| 확정일자 | 2018.05.24 |
| 임차권등기 | 2020.06.17 |
| 배당요구 | 2020.06.17 |
조효정은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 인정되는 구조이고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인으로서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
③ 회차가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 65,126,000원 | 76,446,268원 | 141,572,268원 |
| 5회 유찰 시 | 52,100,800원 | 89,237,014원 | 141,337,814원 |
| 6회 유찰 시 | 41,680,640원 | 99,469,612원 | 141,150,252원 |
최저매각가는 65,126,000원에서 52,100,800원, 41,680,640원으로 내려가지만 같은 방향으로 임차보증금 미배당액은 76,446,268원, 89,237,014원, 99,469,612원으로 늘어납니다. 결과적으로 실질취득은 141,572,268원 → 141,337,814원 → 141,150,252원으로 거의 고정됩니다. 이 물건에서 추가 유찰 자체를 큰 가격 메리트로 해석하기 어려운 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,572,268원 |
| 1. 임차인 조효정 보증금 | 140,000,000원 | 63,553,732원 |
| 2. 근저당권 · 이재호 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 조효정 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 선순위 임차인 배당에 소진됩니다. 임차보증금 부족분 76,446,268원은 매수인 인수 대상입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하는 금액이 있으면 실제 배당구조는 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 근린생활시설이지만 현황은 주택으로 이용 중입니다. 입찰 전 실제 이용과 건축물대장상의 용도 관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 전유부에 건축과-11013호(2017.10.12) 위반건축물로 등재됐다는 매각물건명세서 비고가 있습니다.
- 입지. 수유초등학교 북동측 인근이며 근린생활시설·다세대주택·단독주택·각급 학교가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측 약 8미터, 남동측 약 3미터 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·수유·번동 지구단위계획구역이며 소로2류, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 65,126,000원에 인수액 76,446,268원을 더한 141,572,268원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 조효정의 임대차계약 원본, 140,000,000원 보증금 지급내역, 전입·점유 경위를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 5회·6회 유찰 시에도 인수액이 커져 실질취득은 각각 141,337,814원, 141,150,252원 수준입니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 건축과-11013호 위반건축물 등재 내용과 시정 여부, 이용상 제한을 관할기관 및 건축물대장에서 대조해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 공부상 근린생활시설·현황 주택의 차이가 금융·임대·매각 과정에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 총부담은 내려가지 않는다”
이 사건은 4회 유찰돼 최저매각가가 65,126,000원까지 내려왔지만, 숫자의 앞부분만 보면 판단을 그르치기 쉽습니다. 조효정의 보증금 140,000,000원이 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖추고 있고, 현재 배당 후 남는 76,446,268원을 매수인이 인수하기 때문입니다.
현재 회차의 실질취득은 141,572,268원입니다. 5회 유찰 시 141,337,814원, 6회 유찰 시 141,150,252원으로 낙찰가가 크게 내려가도 총부담은 거의 그대로입니다. 여기에 공부상 근린생활시설·현황 주택의 용도 차이와 위반건축물 등재, 세금 압류까지 확인해야 합니다. 최저가 41%라는 숫자보다 선순위 임차보증금과 실질취득가를 먼저 보는 사건입니다.