서울북부지방법원 2025타경12652. 공부상 근린생활시설이지만 현황은 주택으로 이용 중인 하이시티 3층 303호입니다. 이 물건의 핵심은 2020.04.17. 설정된 근저당권보다 앞선 2018.05.24. 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인 조효정입니다. 임차보증금은 140,000,000원이고 배당요구도 했지만, 현재 최저가로는 집행비용을 제외한 124,619,200원만 배당돼 부족분을 매수인이 떠안습니다.
따라서 감정가의 80%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 최저가 127,200,000원에 인수액 15,380,800원을 더한 142,580,800원이 실질취득액입니다. 2회·3회 유찰로 최저가가 더 낮아져도 임차보증금의 미배당액이 증가하므로 총부담은 각각 142,224,640원, 141,865,344원으로 약 1.42억원에서 거의 움직이지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12652 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 733 하이시티 3층 303호 도로명: 서울특별시 강북구 도봉로71가길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 근린생활시설, 현황 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 12층 건물 내 3층 303호 |
| 소유자 | 이선영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 127,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조효정 / 140,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.17. 근저당권 · 채권최고액 130,000,000원 · 최초 근저당권자 이재호 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 남는다
말소기준은 2020.04.17. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 이후의 압류·경매개시결정과 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸합니다. 그러나 조효정은 근저당권보다 앞선 2018.05.24. 전입신고와 확정일자를 갖췄고 2018.05.27. 점유를 개시했습니다. 등기 순번만 보면 임차권등기가 후순위이지만, 그 전에 성립한 대항력으로 인해 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 기재 2명, 한 명은 권리 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 임차 관련 기재는 2명입니다. 조효정은 대항력과 우선변제권이 확인되지만, “기사항전”은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유·용도 | 보증금 | 기준일 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조효정 | 3층 303호 전부 주거 · 임차권등기 | 140,000,000원 | 전입 2018.05.24 확정 2018.05.24 점유 2018.05.27 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 전입 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분이 인수액으로 이동
| 회차 | 낙찰가 가정 | 조효정 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 80% | 127,200,000원 | 124,619,200원 | 15,380,800원 | 142,580,800원 |
| 2회 유찰 시 감정가 64% | 101,760,000원 | 99,535,360원 | 40,464,640원 | 142,224,640원 |
| 3회 유찰 시 감정가 51% | 81,408,000원 | 79,542,656원 | 60,457,344원 | 141,865,344원 |
이 구조에서는 최저가가 내려갈수록 조효정에게 돌아가는 배당액이 감소하고, 같은 폭만큼 매수인의 보증금 인수액이 증가합니다. 집행비용 추정치 때문에 회차별 실질취득액에 소폭 차이가 있지만, 총부담은 임차보증금 140,000,000원에 집행비용이 더해진 수준으로 사실상 고정됩니다. 따라서 추가 유찰을 가격 할인으로 해석할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,580,800원 |
| 1. 임차인 조효정 보증금 | 140,000,000원 | 124,619,200원 |
| 2. 근저당권 · 이재호 | 130,000,000원 | 0원 |
| 3. 2021년 경매개시결정 · 조효정 | 140,000,000원 | 0원 |
| 4. 2025년 경매개시결정 · 조효정 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
조효정의 보증금 부족분 15,380,800원은 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세와 별도의 최우선변제액은 반영되지 않아 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다. 2021년과 2025년의 경매개시결정은 동일 채권자 조효정 명의이므로 채권 중복 여부도 채권계산서와 배당요구 원본으로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유초등학교 북동측 인근에 위치하며, 근린생활시설·다세대주택·단독주택·학교가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터, 남동측으로 폭 약 3미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도 불일치. 공부상 근린생활시설이지만 현황은 주택으로 이용 중입니다. 현재 이용의 적법성 및 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장 전유부상 건축과-11013호, 2017.10.12.자로 위반건축물에 등재돼 있습니다.
- 지역지구. 일반상업지역·수유·번동 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 설비. 급·배수 등 위생설비, 난방설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 127,200,000원이 아니라 인수액을 합친 142,580,800원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시에도 실질취득액은 각각 142,224,640원과 141,865,344원입니다. 낙찰가 하락이 실질 할인으로 이어지지 않습니다.
- 조효정 임대차 검증. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 주민등록, 확정일자, 임차권등기명령과 채권계산서를 대조해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. “기사항전”의 실제 신원·점유 부분·보증금·전입일·확정일자를 확인하고, 대항력 가능성을 별도로 판정해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 4건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 조효정의 실제 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 용도·위반건축물. 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 차이, 위반건축물 등재 사유, 시정명령·원상복구 여부를 관할 행정기관과 건축물대장에서 확인해야 합니다.
- 이전 경매 경위. 2021.03.24. 강제경매는 2022.10.19. 말소됐습니다. 취소기각결정과 현 경매의 채권 관계를 원본 기록으로 확인해야 합니다.
- 매각서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.27억”이 실제 매입가가 아니다
이 물건은 최저가가 감정가의 80%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 조효정의 보증금 140,000,000원이 실질적인 가격 하한선을 만듭니다. 현재 회차에서 매수인이 부담할 총액은 142,580,800원이며, 추가 유찰 뒤에도 약 1.42억원으로 거의 고정됩니다. 여기에 권리관계가 확인되지 않은 별도 점유자, 국세·지방세 압류, 공부상 근린생활시설과 현황 주택의 불일치, 위반건축물 등재가 동시에 존재합니다.
최저가 하락만으로는 투자 매력이 생기지 않습니다. 조효정의 임대차와 채권이 실제로 유효한지, “기사항전”에게 추가 대항력이 있는지, 당해세가 얼마만큼 선순위로 배당되는지, 위반건축물 문제가 해소 가능한지를 모두 확인한 뒤에야 총인수액과 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 가격보다 권리와 행정상태 검증이 먼저인 고위험 인수형 물건입니다.