광주지방법원 2026타경50131. 영암읍 역리 176-17의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 주택은 목조 기와지붕 단층이고 현황은 공가입니다. 토지는 298.0㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 등기상 근저당은 없고 2026년 2월 23일 강제경매개시결정이 말소기준이 되며, 이후 박정우 지분과 이명만 지분에 붙은 국세 관련 압류 3건은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 “말소되는 권리만 보면 깨끗하다”는 이유로 단순하게 접근하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 목록1 지분매각이라고 적혀 있고, 본건 토지 남동측 일부를 인접지인 역리 176-18·176-19의 건물 일부가 침범해 점유·사용 중입니다. 더구나 그 건물을 위하여 본건 대지에 법정지상권이 성립하는지 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50131 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 영암읍 역리 176-17 · 서남역로 59-6 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택(현황 공가) |
| 건물 구조 | 목조 기와지붕 단층 · 외벽 몰탈위 페인트 · 내벽 벽지 · 목재창 · 바닥 장판 |
| 토지 | 298.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 110,300원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 59,848,000원 / 59,848,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) / 76,876,742원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸, 문제는 부동산 자체
2026년 2월 11일 소유권보존 후 같은 달 23일 농업협동조합중앙회가 강제경매를 개시했습니다. 이 강제경매개시결정이 말소기준이며, 이후 2026년 3월 16일 남동세무서장, 4월 10일 강동세무서장, 4월 20일 화성세무서장 관련 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 주택의 현재 이용상태는 공가로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 배당모형의 인수액은 0원이지만, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서의 최신 내용을 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 핵심 함정 — 지분매각 + 침범 + 법정지상권 불명확
이 사안은 단순한 후순위 압류보다 훨씬 중요합니다. 지분매각은 취득 후 사용·처분 과정에서 공유관계의 영향을 받을 수 있고, 인접 건물의 침범이 계속되는 상태에서 법정지상권까지 성립한다면 토지 이용과 정리 과정에 제약이 생길 수 있습니다. 따라서 인수액 0원이라는 숫자와 권리 리스크가 0이라는 뜻은 같지 않습니다.
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 지분매각 |
|---|---|
| 침범 상태 | 토지 남동측 일부에 인접지 역리 176-18·176-19 건물 일부가 침범하여 점유·사용 중 |
| 법정지상권 | 성립 여부 불분명 |
| 주택 현황 | 공가 |
| 공부와의 차이 | 해당사항 없음 |
③ 배당과 유찰 시나리오
신건 최저가 59,848,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,477,264원을 제외한 58,370,736원이 신청채권자에게 배당됩니다. 청구액 76,876,742원에는 미치지 못해 18,506,006원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금은 0원, 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,477,264원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증기금관리기관) | 76,876,742원 | 58,370,736원 |
| 신청채권자 미배당 | - | 18,506,006원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 59,848,000원 | 58,370,736원 | 18,506,006원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 47,878,400원 | 46,616,589원 | 30,260,153원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 38,302,720원 | 37,213,271원 | 39,663,471원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 영암군 영암읍 역리 소재 역리2구마을회관 북측 인근이며, 주위는 읍소재지 내 주택지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통 이용사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 주택이며 현황은 공가입니다.
- 토지. 298.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(제한구역·모든가축), 하수처리구역입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 단독주택·토지 물건에 목록1 지분매각과 침범·법정지상권 불확실성이 겹쳐, 매수 전 권리관계 정리가 특히 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 목록1이 지분매각으로 명시돼 있으므로 실제 매각 대상 지분과 공유관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 침범 현황 확인. 역리 176-18·176-19 건물의 본건 토지 침범 범위와 실제 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 법정지상권 검토. 매각물건명세서가 성립 여부 불분명으로 표시한 만큼 토지·건물 소유관계와 성립요건을 별도로 검토해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당이 달라질 수 있으므로 최신 교부청구와 배당요구 관계를 확인하세요.
- 점유 확인. 감정평가상 현황은 공가이나 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 제시외 건물 포함 범위 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로 기재돼 있으므로 감정평가서와 매각물건명세서에서 포함 범위를 대조하세요.
- 가격 판단. 실거래 시세 가점 없이 감정가와 유찰 시나리오만으로 접근하고, 권리 정리 비용과 환금성 제약을 별도로 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 권리위험 0”
이 사건은 배당표만 보면 단순합니다. 현재 회차에서도 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 압류도 소멸합니다. 그러나 부동산 자체에는 목록1 지분매각, 인접지 건물의 토지 침범, 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 별도의 문제가 있습니다.
주택이 공가라는 점은 점유 측면에서 확인할 요소를 줄여주지만, 임대관계는 미상입니다. 신건 최저가 59,848,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다. 이 물건의 판단 순서는 가격보다 먼저 매각지분·침범범위·법정지상권 성립 가능성을 확인하는 것입니다. 결론은 금전 인수는 0원, 그러나 권리 난도는 낮지 않은 물건입니다.
