광주지방법원 2026타경50166. 영암군 시종면 태간리 9-1 소재 물건으로, 감정 이용상태는 1층 제조업소, 2층 사무실·휴게실입니다. 등기상 소유자는 금성마을부녀회영농조합법인이고, 2015년 소유권보존 뒤 2018년 전남신용보증재단의 18,720,000원 가압류가 설정됐습니다. 이 가압류가 말소기준권리이며 이후 강제경매개시결정들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기상 소멸 여부만 보고 접근하면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 건물만 매각, 법정지상권 부존재, 그리고 본건에 대한 건물철거 및 부당이득 반환 확정판결이 명시돼 있습니다. 따라서 낙찰자가 건물 소유권을 취득해도 그 건물이 철거될 수 있다는 위험이 사건의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50166 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 시종면 태간리 9-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 1층 제조업소, 2층 사무실·휴게실 |
| 건물 구조 | 철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 |
| 소유자 | 금성마을부녀회영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 208,407,750원 / 208,407,750원 (신건) |
| 신청채권 청구 | 853,440원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 중요한 ‘철거 위험’
2015년 보조금 관련 금지사항 부기등기가 있었지만, 2026.05.13. 영암군 농업정책과장의 사실조회회신은 보조금 관련 여부에 대해 “해당없음”으로 회신했습니다. 따라서 이 사건에서는 그 부기등기보다 건물만 매각·법정지상권 부존재·철거 확정판결을 우선적으로 봐야 합니다.
② 임차·점유관계 — 실제 관련자 3명, 확정된 인수만 20,000,000원
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정금순 | 미상 | 2015.11.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 금성영농조합법인 | 미상 | 2015.03.31 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 있음 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 조길섭 | 본건 목적물 전체 · 창고 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
확인된 인수액은 금성영농조합법인의 보증금 20,000,000원입니다. 이 보증금은 대항력이 있고 우선변제권이 없어 배당으로 빠지는 것이 아니라 매수인이 떠안는 구조로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 최저가 208,407,750원에 낙찰받는다면 확인된 금액만 반영한 최소 실질취득은 228,407,750원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,407,750원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,717,708원 |
| 인수 · 금성영농조합법인 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 전남신용보증재단 | 18,720,000원 | 18,720,000원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 주식회사 건우이노베이션 | 853,440원 | 853,440원 |
| 갑구 4번 가압류 · 전남신용보증재단 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 185,116,602원 |
현재 회차 기준 채권자 합계 청구 19,573,440원은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 그러나 금성영농조합법인 보증금 20,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 구조적 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 확인된 인수 | 최소 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 208,407,750원 | 20,000,000원 | 228,407,750원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 166,726,200원 | 20,000,000원 | 186,726,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,380,960원 | 20,000,000원 | 153,380,960원 | 0원 |
유찰되면 매각대금은 낮아지지만, 확인된 20,000,000원 인수는 각 회차에 그대로 남습니다. 더 중요한 것은 건물철거 확정판결과 법정지상권 부존재 역시 유찰로 사라지지 않는다는 점입니다. 따라서 최저가가 내려가는 것만으로 투자 매력이 생긴다고 볼 수 없습니다.
⑤ 토지·이용상태 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 1층은 제조업소, 2층은 사무실·휴게실로 이용 중입니다.
- 구조. 철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물이며 외벽·내벽은 판넬 마감, 바닥은 에폭시·장판지·타일 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 517.0㎡, 계획관리지역, 완경사·사다리형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 11,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 철거 확정판결 원문 확인. 광주지법 목포지원 2019가단6018 판결의 주문·당사자·집행범위와 현재 집행 가능 상태를 반드시 대조해야 합니다.
- 건물만 매각 구조 확인. 토지 소유·사용관계와 법정지상권 부존재가 실제 점유·철거 과정에서 어떤 결과를 만드는지 확인해야 합니다.
- 금성영농조합법인 보증금. 확인된 20,000,000원은 매수인 인수로 계산돼 있으므로 입찰가에 그대로 더해 판단해야 합니다.
- 정금순 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 임대차계약과 점유관계를 확인해야 합니다.
- 조길섭 확인. 목적물 전체를 창고로 사용하는 것으로 조사됐으나 전입일·보증금이 미상이라 추가 인수 위험을 배제할 수 없습니다.
- 보조금 부기. 2015.12.28. 금지사항 부기등기가 있으나 2026.05.13. 영암군 농업정책과 회신은 “해당없음”입니다. 관련 원문을 대조해 두는 편이 안전합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 매각에 포함된다고 기재돼 있으므로 현황과 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 ‘존속 가능성’이 먼저다
등기상으로는 2018년 전남신용보증재단 가압류가 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 등급을 결정하는 것은 그 부분이 아닙니다. 건물만 매각되고, 법정지상권이 없으며, 이미 건물철거 및 부당이득 반환 확정판결까지 존재합니다. 여기에 확인된 임차보증금 20,000,000원 인수와 두 명의 미상 점유·임차 위험도 남아 있습니다.
현재 회차에서 확인된 금액만 반영해도 최소 실질취득은 228,407,750원입니다. 그러나 이 숫자보다 더 중요한 것은 낙찰 후 건물을 계속 보유·사용할 수 있느냐입니다. 철거될 수 있는 건물을 싸게 낙찰받는 것과, 정상적으로 사용할 수 있는 부동산을 싸게 사는 것은 전혀 다른 문제입니다. 이 사건은 입찰가 산정보다 철거판결·토지사용관계·임차관계를 먼저 해소하지 못하면 접근하기 어려운 고위험 사건으로 봐야 합니다.
