광주지방법원 2026타경50175. 전남 영암군 미암면 남산리 924-1의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 단독주택이며, 토지는 지목 대, 면적 329.0㎡입니다. 건물은 벽돌조 슬래브붕 단층으로, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비된 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 박성국이고, 2019.07.16 증여를 원인으로 2019.07.24 소유권을 이전받았습니다.
등기상 현재의 말소기준권리는 2024.02.05 서울신용보증재단 가압류 8,791,039원입니다. 이후 국의 압류, 국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기 순서보다 점유관계입니다. 박광의 전입이 말소기준권리보다 앞서 있고 보증금이 확인되지 않으므로, 배당표에 표시된 매수인 인수 0원을 최종 인수액으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50175 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영암군 미암면 남산리 924-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 이용중 |
| 토지 | 329.0㎡ · 지목 대 · 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박성국 (2019.07.16 증여, 2019.07.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 104,062,860원 / 104,062,860원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠메이드대부 유한회사 / 14,913,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 건축물대장상 등재되지 않은 미등기 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1991년 전입
등기상 2009.08.26 설정된 미암농업협동조합 근저당권 52,000,000원은 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.02.05 서울신용보증재단 가압류이고, 그 뒤의 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 하지만 박광의 전입일 1991.10.21은 이 기준일보다 앞섭니다.
임차인·점유관계
실제 임차인 1명으로 조사돼 있으며, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 박광은 등기부상 종전 소유자이자 과거 근저당 채무자와 동일인으로 표시돼 있어, 관계인 점유인지 임대차인지 및 임대차의 실질을 원문 서류로 확인할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박광 | 본건 목적물 전체 | 1991.10.21 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 신건 100%, 그러나 실질취득가는 아직 모른다
현재 회차는 감정가의 100%인 104,062,860원으로 시작합니다. 1회 유찰 시 83,250,288원, 2회 유찰 시 66,600,230원 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 이 숫자만으로 “싸다”거나 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
이 사건은 박광의 보증금이 미상이라, 낙찰가 외에 매수인이 부담할 금액이 생기는지부터 확정해야 합니다. 따라서 현재 최저가 104,062,860원을 그대로 실질취득가로 보거나, 유찰 후 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 투자매력이 커졌다고 평가할 수 없습니다. 보증금 확인이 가격판단보다 선행합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,062,860원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,880원 |
| 1. 가압류 · 서울신용보증재단 | 8,791,039원 | 8,791,039원 |
| 2. 경매신청 · 엠메이드대부 유한회사 | 14,913,698원 | 14,913,698원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,101,243원 |
위 배당 시나리오에서는 신고채권의 미배당액이 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 박광의 보증금 자체가 미상이므로 이 표만으로 매수인 인수액 0원을 확정해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 영암군 미암면 남산리 ‘남산마을’ 내에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·자연림 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 단독주택으로 이용중이며 벽돌조 슬래브붕 단층, 치장벽돌쌓기 외벽·벽지마감 내벽·새시창호로 조사됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 329.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 16,400원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 제시외 건물. 건축물대장상 등재되지 않은 미등기 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박광 보증금 확인. 전입 1991.10.21, 목적물 전체 점유. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 관계인 점유 여부 확인. 박광은 등기부상 종전 소유자 및 과거 근저당 채무자와 동일인으로 표시돼 있습니다. 실제 임대차관계와 점유의 법적 성격을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금이 확인되기 전까지 최저가 104,062,860원 또는 유찰가만으로 취득원가를 확정하지 마세요.
- 공매 교차 확인. 2025.10.30 한국자산관리공사 공매공고 2025-11138-003의 현재 진행상태와 법원경매와의 관계를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 건축물대장상 미등기 제시외 건물이 일괄매각 대상에 포함되므로 현황과 실제 이용상태를 현장에서 대조하세요.
- 세금·배당 재확인. 국 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재하고 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 배당관계를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 소멸”보다 “1991년 전입”이 먼저다
이 사건은 신건이고 최저가는 감정가와 같은 104,062,860원입니다. 등기만 보면 2024.02.05 가압류 이후 권리는 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 하지만 박광의 전입은 1991.10.21로 훨씬 앞서며, 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 미상입니다.
따라서 핵심 결론은 명확합니다. “매수인 인수 0원”으로 확정할 수 없고, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 보증금 확인 전에는 현재 최저가든 1회 유찰가 83,250,288원이든 2회 유찰가 66,600,230원이든 가격 메리트를 논할 단계가 아닙니다. 여기에 공매공고와 미등기 제시외 건물 일괄매각 조건까지 겹칩니다. 이 물건의 첫 번째 판단 기준은 가격이 아니라 점유자 박광의 임대차 실체와 보증금 확인입니다.
