광주지방법원 2026타경50183. 전남 목포시 옥암동 1188-3 제1동으로, 토지는 231.1㎡의 대지이며 감정 이용상태상 1층 일반음식점, 2층 단독주택-3세대, 3층 단독주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물입니다. 사용승인일은 2021.04.30이고, 소유자는 박양수입니다. 등기상 최초 기준권리는 2021.06.23 설정된 일로농업협동조합의 채권최고액 207,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 같은 날 설정된 일로농업협동조합의 300,000,000원 근저당과 2026.03.09 임의경매개시결정은 기준권리보다 뒤에 위치합니다. 한편 2024.10.30 곽재선 명의 350,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있고, 2026.02.11에는 해당 3번 근저당권의 김재준 이전 기록이 있습니다. 경매개시결정의 채권자도 김재준이며 사건 청구액은 350,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50183 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 옥암동 1188-3 제1동 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 일반음식점 · 2층 단독주택-3세대 · 3층 단독주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 · 사용승인일 2021.04.30 |
| 토지 | 대 231.1㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 소유자 | 박양수 |
| 감정가 / 최저가 | 750,241,600원 / 750,241,600원 (신건) |
| 청구액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 임차는 아직 미완성
말소기준은 2021.06.23 일로농업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 을구 2번 근저당권 역시 같은 날 설정됐지만 순위는 그 뒤이며, 경매개시결정도 2026.03.09로 기준권리 이후입니다. 제공된 배당표에서는 일로농업협동조합의 두 근저당 채권 207,000,000원과 300,000,000원이 우선 배당 대상으로 잡혀 있습니다.
| 임차인 | 용도 | 보증금 | 권리신고 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재완 | 주거 | 350,000원 | 2026.03.23 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 미상 |
| 최지웅 | 주거 | 450,000원 | 2026.03.24 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 미상 |
현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있습니다. 그러나 이는 임차인들의 전입일이 확인되지 않은 상태에서 법률상 승계 위험까지 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 특히 말소기준일인 2021.06.23보다 앞선 대항력을 가진 임차인이라면 결론이 달라질 수 있으므로, 주민등록 전입세대·점유관계·계약서 원본을 확인하기 전에는 실질취득비용을 750,241,600원으로 고정해 판단하면 안 됩니다.
② 가격·회차 — 신건 가격의 시세 메리트는 단정 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 750,241,600원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 다만 이 물건은 실거래 비교근거가 확인되지 않아 감정가 750,241,600원이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 정량적으로 단정할 수 없습니다. 따라서 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 가점을 줄 근거도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 750,241,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,902,416원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 일로농업협동조합 | 207,000,000원 | 207,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 일로농업협동조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 233,339,184원 |
현재 회차 가정에서는 배당표상 채권 부족액이 0원이고 소유자 잔여액이 233,339,184원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 값이라 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 750,241,600원 | 507,000,000원 | 0원 | 233,339,184원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 600,193,280원 | 507,000,000원 | 0원 | 84,791,347원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 480,154,624원 | 472,953,078원 | 34,046,922원 | 0원 |
특히 제공된 시나리오에서는 신청채권자 김재준의 청구액 350,000,000원이 각 회차에서 배당 0원으로 표시됩니다. 등기부에는 곽재선 명의 350,000,000원 근저당의 말소 기록과 이후 김재준 명의 이전 기록이 함께 존재하므로, 경매신청 권리의 현 상태와 실제 배당순위는 원본 등기·배당요구 관계를 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 광주지방검찰청 목포지청 남서측 인근으로, 일반음식점·교회·병원·나대지가 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 1층 일반음식점, 2층 단독주택-3세대, 3층 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 231.1㎡, 주상용, 평지, 세로장방, 중로각지이며 공시지가는 618,300원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·가축사육제한구역·택지개발지구에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 3층 건물로 사용승인일은 2021.04.30이며, 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 최재완·최지웅의 주민등록 전입일을 확인해 2021.06.23 말소기준보다 앞서는지 반드시 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 두 임차인의 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권과 실제 미배당 보증금 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 일괄매각이지만 목록1의 옥상 및 목록2의 지상 소재 수목은 매각 제외로 기재되어 있습니다.
- 측량. 지적경계가 불분명하여 측량이 필요하다는 명세서 기재가 있으므로 실제 점유·경계와 공부를 대조해야 합니다.
- 배당관계 원본 대조. 신청채권자 김재준의 350,000,000원 청구와 등기상 근저당 말소·이전 기록, 배당 시나리오상 0원 배당의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교근거가 확인되지 않은 상태이므로 750,241,600원이 시세보다 저렴하다는 전제로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “등기 순위는 보이지만, 임차와 경계는 확인 전”
이 사건은 말소기준권리 자체는 뚜렷합니다. 2021.06.23 일로농업협동조합 근저당이 기준이고, 후순위 권리는 매각으로 정리되는 방향입니다. 그러나 매각물건명세서에는 실제 임차인 최재완·최지웅이 존재하고, 두 사람 모두 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당표에 매수인 인수 0원으로 표시되어 있다는 사실만으로 최종 인수액까지 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.
또한 목록1의 옥상과 목록2 지상 수목의 매각 제외, 지적경계 불분명에 따른 측량 필요가 명시되어 있습니다. 실거래 시세 근거도 확인되지 않으므로 신건 750,241,600원의 가격 메리트 역시 판단을 보류해야 합니다. 기준권리는 명확하지만 임차·경계·배당관계 확인이 남은 사건. 이 물건의 핵심은 낙찰가를 낮게 잡는 것보다 먼저, 미상으로 남아 있는 권리와 매각 범위를 확정하는 데 있습니다.
