서울북부지방법원 2025타경12667. 이문동 세진빌딩 14층 1403호로, 감정평가상 주거용 아파트로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2020.03.06. 더좋은새마을금고의 근저당권 39,600,000원입니다. 이후 이동건의 가압류, 국의 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 박지현은 2023.02.27. 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 주어진 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
가격은 상당히 내려왔습니다. 감정가 231,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 94,618,000원, 즉 감정가의 40.96% 수준입니다. 동일 면적 11.48㎡의 실거래 9건 평균은 197,777,777원이고 최신 거래는 2024.06. 180,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 47.8%로 낮지만, 실거래 표본이 2024.06.까지라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 14층 1403호 |
| 도로명 | 서울특별시 동대문구 이문로 89 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 주거용 아파트로 이용 중 |
| 대상 면적 | 11.48㎡ |
| 소유자 | 김진이 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 94,618,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권액 | 175,672,500원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.03.06. 더좋은새마을금고 근저당권입니다. 2024.03.25. 이동건 가압류 220,000,000원, 2025.05.27. 국의 압류, 2025.07.16. 박지현의 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 2020.06.26. 교보자산신탁주식회사로 신탁된 이력은 2021.02.24. 신탁등기가 말소되어 소유권이 김진이에게 귀속된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 관계 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지현 | 1403호 | 2023.02.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 박지현의 전입일 2023.02.27.은 말소기준일 2020.03.06.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 크게 내려왔지만 거래 시점은 오래됐다
세진빌딩은 99세대, 사용승인일은 2020.01.17.입니다. 대상 면적 11.48㎡와 매칭되는 실거래는 9건이며 2023.11.~2024.06. 사이에 형성됐습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 11.48㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2024.03 | 11.48㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 11.48㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 11.48㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 11.48㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2024.02 | 11.48㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 11.48㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.01 | 11.48㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 11.48㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 평균 | — | 9건 | 197,777,777원 |
실거래 범위는 180,000,000원~210,000,000원, 평균은 197,777,777원입니다. 현재 최저가 94,618,000원은 이 최근 12개월 평균의 47.8%이고, 최신 거래 180,000,000원보다도 크게 낮습니다. 다만 최신 거래가 2024.06.인 만큼 2026.10.20. 입찰가를 정할 때는 현재 시점의 실제 매매 가능가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,618,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,103,124원 |
| 1. 근저당 · 더좋은새마을금고 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 2. 가압류 · 이동건 | 220,000,000원 | 52,914,876원 |
| 3. 경매개시결정 · 박지현 | 175,672,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 435,272,500원, 예상 배당액은 92,514,876원, 미배당은 342,757,624원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 외대앞역 남서측 인근. 아파트·오피스텔·다세대주택·주상용건물·업무시설·근린생활시설이 혼재하고 한국외국어대학교 서울캠퍼스, 병원, 학교, 공공시설, 공원이 인근에 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 외대앞역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2020.01.17. 사용승인, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 14층 1403호입니다. 승강기·난방·소방·기계식 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 7필지 일단의 부정형 토지로 복합용도 건부지이며 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 포함됩니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 박지현의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계를 매각물건명세서·현황조사·임대차계약서로 대조하세요.
- 신청채권자 관계 확인. 임차인 박지현과 신청채권자 박지현이 동일인인지, 동일하다면 채권 발생 원인과 임대차 관계가 어떻게 연결되는지 확인하세요.
- 시세 최신화. 현재 확보된 마지막 실거래는 2024.06. 180,000,000원입니다. 2026.10.20. 입찰 전 현 시점 매매·전월세 호가와 실거래를 다시 점검해야 합니다.
- 4회 유찰 원인. 현재 최저가가 감정가의 40.96%까지 내려온 이유를 현장 상태·수요·점유·관리 상태와 함께 확인하세요.
- 배당 한계. 현재 최저가에서는 신청채권자 박지현에게 예상배당이 0원이고 총 미배당액도 342,757,624원입니다. 배당표는 당해세·최우선변제 미반영 조건입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 종기 관련 기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 임대차 관계다”
현재 최저가 94,618,000원은 감정가 231,000,000원의 40.96%, 최근 12개월 실거래 평균 197,777,777원의 47.8%입니다. 가격만 놓고 보면 충분히 낮아진 구간입니다. 동시에 이 물건은 이미 4회 유찰됐고, 최신 실거래가 2024.06.에 머물러 있어 현재 시세와의 시차가 큽니다. 권리에서는 말소기준 이후 전입한 박지현에게 대항력이 없어 매수인 인수 0원이 핵심입니다. 다만 박지현의 보증금·우선변제 여부가 미상이고 같은 이름이 신청채권자로 나타나는 점은 반드시 확인해야 합니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 크게 할인, 그러나 임대차 관계와 현재 시세 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
