서울북부지방법원 2025타경12667. 이문동 세진빌딩 14층 1403호, 전용 11.48㎡의 주거용 아파트입니다. 현재 소유자는 김진이 단독소유로 확인되고, 권리분석의 기준점은 2020.03.06 더좋은새마을금고 근저당권 39,600,000원입니다. 그 뒤 2024.03.25 이동건 가압류 220,000,000원, 2025.05.27 국 압류, 2025.07.16 박지현의 강제경매개시결정이 이어졌고 이 권리들은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 핵심은 비교적 명확합니다. 조사상 점유자 박지현의 전입일은 2023.02.27로 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 전입순위에 따른 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 박지현이 현 경매 신청채권자로도 등장하므로 단순한 일반 임차인으로만 보고 지나갈 사안은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 14층 1403호 · 도로명 서울특별시 동대문구 이문로 89 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 11.48㎡ · 14층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 김진이 · 단독소유 |
| 사용승인 / 규모 | 2020.01.17 · 세진빌딩 99세대 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 118,272,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박지현 / 175,672,500원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차인은 대항력 없음
말소기준권리는 2020.03.06 설정된 더좋은새마을금고 근저당권 39,600,000원입니다. 이후 이동건의 가압류, 국 압류, 현재 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2020.06.26 교보자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었지만 2021.02.24 신탁재산 귀속으로 말소돼 현재 소유자는 다시 김진이입니다.
임차인 분석
| 이름 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지현 · 1403호 | 2023.02.27 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가는 최근 12개월 평균의 59.8%
세진빌딩 동일 면적 11.48㎡의 실거래는 9건입니다. 최근 12개월 평균은 197,777,777원, 최신 거래는 2024.06 · 180,000,000원이며 현재 최저매각가 118,272,000원은 최근 12개월 평균의 59.8%입니다. 감정가가 아니라 실제 매수인이 부담하는 현재 실질취득액 118,272,000원을 시세와 비교해야 하며, 인수액이 0원이므로 실질취득액은 현재 최저가와 같습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 11.48㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2024.03 | 11.48㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 11.48㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 11.48㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 11.48㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2024.02 | 11.48㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 11.48㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.01 | 11.48㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 11.48㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 평균 | 11.48㎡ | 9건 | 197,777,777원 |
실거래 표본의 최저는 180,000,000원, 최고는 210,000,000원입니다. 현재 최저가 118,272,000원은 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮아 가격 여유 자체는 분명합니다. 다만 실거래 표본의 최신월이 2024.06이고 매각기일은 2026.09.08이므로, 입찰 시점에는 같은 면적의 실제 거래가격을 다시 대조하는 것이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,272,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,455,808원 |
| 1. 근저당 · 더좋은새마을금고 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 2. 가압류 · 이동건 | 220,000,000원 | 76,216,192원 |
| 3. 신청채권자 · 박지현 | 175,672,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 435,272,500원 중 데이터상 예상배당은 115,816,192원, 미배당은 319,456,308원입니다. 신청채권자 박지현은 현재 가정 매각가에서 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 국 압류와 실제 조세채권의 금액·우선순위, 최우선변제 여부는 매각 전 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 외대앞역 남서측 인근. 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택·주상용건물·업무시설·근린생활시설이 혼재하고 한국외국어대학교 서울캠퍼스, 병원, 학교, 공공시설, 공원 등이 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 외대앞역이 있어 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2020.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물이며 본건은 14층 1403호입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방·기계식 주차설비를 갖췄습니다.
- 용도. 감정평가상 주거용 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역과 제2종일반주거지역 등이 포함된 7필지 일단의 복합용도 건부지이며, 공시지가는 7,768,000원/㎡입니다.
- 환금성. 세진빌딩은 99세대이고 본건 전용면적은 11.48㎡입니다. 실거래는 확인되지만 경매 통계상 평균 유찰 2.9회, 매각률 0.0%여서 경매시장의 소화력은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박지현 관계 확인. 점유자 박지현과 신청채권자 박지현이 동일인인지, 실제 임대차계약과 보증금이 존재하는지 원본서류로 확인하세요.
- 대항력은 없음. 전입 2023.02.27은 말소기준 2020.03.06 이후입니다. 다만 확정일자·배당요구 여부는 별도로 확인해 배당관계를 정리해야 합니다.
- 조세채권 확인. 2025.05.27 국 압류가 있으므로 실제 조세채권 금액과 우선순위를 확인하세요.
- 시세 재대조. 제공된 최근 12개월 평균은 197,777,777원, 최신 거래는 2024.06의 180,000,000원입니다. 2026.09.08 입찰 판단에는 같은 면적 최신 거래를 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 118,272,000원으로 가격 할인폭은 크지만, 전용 11.48㎡의 실제 수요와 향후 매도 가능성을 함께 검토하세요.
- 명도·점유. 조사상 1403호 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도 및 점유이전 절차를 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 승부처는 점유관계와 환금성”
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 말소기준은 2020.03.06 더좋은새마을금고 근저당이고 박지현의 전입은 2023.02.27이므로, 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 동시에 현재 최저가 118,272,000원은 최근 12개월 실거래 평균 197,777,777원의 59.8%까지 내려왔습니다.
다만 이 할인에는 이유를 확인해야 합니다. 이미 3회 유찰됐고, 세진빌딩 경매 통계의 평균 유찰횟수도 2.9회입니다. 전용 11.48㎡라는 면적 특성에 더해 점유자 박지현과 현재 신청채권자 박지현의 관계, 보증금 미상 문제가 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮고 가격은 내려왔지만, 점유관계와 환금성 확인 전에는 공격적으로 평가하기 어렵다”입니다.
