서울북부지방법원 2025타경12667. 외대앞역 남서측 인근의 세진빌딩 14층 1403호로, 감정평가상 주거용 아파트로 이용 중인 전용 11.48㎡ 물건입니다. 2020년 공유물 분할을 거쳐 김진이 씨의 단독소유가 됐고, 같은 날 설정된 더좋은새마을금고 근저당권 39,600,000원이 말소기준입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자로 조사된 박지현 씨의 전입일은 2023.02.27로 말소기준일인 2020.03.06보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없고, 보증금이 확인되지 않더라도 후순위 전입을 근거로 한 보증금 승계는 발생하지 않는 구조입니다. 다만 박지현 씨는 현재 경매개시결정의 채권자와 이름이 동일하므로, 임대차의 실체와 관계인 여부는 원문 서류에서 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 제14층 제1403호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동대문구 이문로 89 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 11.48㎡ · 14층 건물 내 14층 |
| 이용상태 | 2020.01.17 사용승인 · 주거용 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김진이 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 184,800,000원 (1회 유찰·감정가의 80%) |
| 청구금액 | 175,672,500원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준은 2020.03.06 더좋은새마을금고 근저당권입니다. 2024.03.25 이동건 씨의 가압류 220,000,000원, 2025.05.27 동대문세무서의 압류, 2025.07.16 박지현 씨의 강제경매개시결정은 모두 그 이후에 등기돼 매각으로 소멸합니다. 2024.07.10 개시된 이동건 씨의 강제경매는 2024.08.02 취하를 원인으로 2024.08.05 말소됐습니다.
② 임차인·점유 현황
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금·확정일자 | 권리 판단 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|
| 박지현 · 1403호 · 사용관계 미상 | 2023.02.27 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 현황조사·매각물건명세서에 등재. 현재 경매 채권자와 동일인으로 관계인 또는 가장임차인 가능성 확인 필요 |
조사된 점유자는 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 전입신고가 말소기준보다 약 3년 늦어 대항력은 없으므로 보증금이 확인되더라도 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당 순위 자체는 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
세진빌딩 전용 11.48㎡의 거래 표본은 9건입니다. 최근 12개월 평균은 197,777,777원이고 현재 실질취득액 184,800,000원은 그 평균의 93.4%입니다. 그러나 가장 최신 거래인 2024.06의 180,000,000원보다는 4,800,000원, 약 2.7% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 11.48㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2024.03 | 11.48㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 11.48㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 11.48㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 11.48㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2024.02 | 11.48㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 11.48㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.01 | 11.48㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 11.48㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 평균 | 11.48㎡ | 9건 | 197,777,777원 |
평균 197,777,777원에는 200,000,000원 이상 거래가 7건 포함돼 있습니다. 반면 표본 중 가장 최근인 2024.06 거래는 180,000,000원입니다. 따라서 전체 평균 대비 6.6% 낮다는 이유만으로 현재 최저가를 곧바로 “시세보다 싸다”고 평가하기 어렵습니다. 특히 매각기일은 2026.07.07인데 비교 가능한 최신 거래는 2024.06이므로, 입찰 직전의 현재 매매호가와 체결 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,387,200원 |
| 2. 근저당 · 더좋은새마을금고 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 3. 가압류 · 이동건 | 220,000,000원 | 141,812,800원 |
| 4. 경매개시결정 · 이동건 | 175,672,500원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 박지현 | 175,672,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 610,945,000원 중 채권자 예상배당은 181,412,800원이며, 미배당액은 429,532,200원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 80% | 184,800,000원 | 181,412,800원 | 429,532,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 147,840,000원 | 144,970,240원 | 465,974,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 118,272,000원 | 115,816,192원 | 495,128,808원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 후순위 채권자의 미배당액이 증가할 뿐 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 가격 측면에서는 2회 유찰 시 147,840,000원, 3회 유찰 시 118,272,000원으로 낮아져 기존 거래 표본과의 간격이 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 외대앞역 남서측 인근이며, 주변에 아파트·오피스텔·다세대주택·주상용건물·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 생활환경. 한국외국어대학교 서울캠퍼스와 병원·학교·공공시설·공원이 인근에 소재하며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 외대앞역이 있어 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 2020.01.17 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물로, 승강기·난방·소방·기계식 주차설비 등을 갖췄습니다.
- 용도·규제. 7필지 일단의 복합용도 건부지이며 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
- 환금성 지표. 세진빌딩은 99세대이고, 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.4회이며 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 현재 시세 재확인. 가장 최신 실거래가 2024.06 거래이므로 2026.07 입찰가격을 정하기 전에 현재 호가와 실제 체결 가능 가격을 확인하세요.
- 점유 관계 확인. 박지현 씨의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 경매 채권자와의 동일인 관계를 매각물건명세서 및 현황조사 원문에서 대조하세요.
- 명도 상대 확인. 대항력은 없지만 실제 점유자가 존재하므로 점유 원인과 인도 협의 상대를 확인해야 합니다.
- 초소형 면적 검토. 전용 11.48㎡이므로 실사용성, 임대수요, 대출 가능 범위와 매도 시 수요층을 함께 점검하세요.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원의 배당요구 종기 이후 제출된 채권과 세금 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 보수적으로
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정과 후순위 전입은 매각으로 정리되고, 매수인 실질취득액은 최저가와 같은 184,800,000원입니다. 권리만 보면 인수 위험이 낮습니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 실질취득액이 최근 12개월 평균의 93.4%라는 점은 긍정적이지만, 최신 거래 180,000,000원보다 4,800,000원 높고 비교 거래도 2024년에 머물러 있습니다. 여기에 전용 11.48㎡의 초소형 면적, 평균 2.4회 유찰과 낙찰률 0.0%의 경매 통계, 점유자와 채권자의 동일인 가능성이 겹칩니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 현재 가격의 매력은 제한적입니다. 감정가 대비 할인율보다 최신 거래와 실제 환금성을 기준으로 보수적인 입찰 상한을 정해야 합니다.