광주지방법원 2025타경5341. 전라남도 장흥군 장흥읍 삼산리 755-4의 공장용지입니다. 토지면적은 2,709.1㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 일반공업지역에 속합니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 1,094,358,600원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
등기 흐름은 단순해 보이지만, 일반적인 담보권 중심 경매와는 결이 다릅니다. 등기상 별도 근저당은 확인되지 않고, 제공된 말소기준은 2026.03.12 임의경매개시결정입니다. 그런데 그보다 앞선 2018년에는 보조금 지원에 따른 금지사항이 부기되어 있고, 2018.06.15 전입한 임차인이 존재합니다. 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있으며, 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 1,000원 전액을 매수인이 인수하는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5341 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 삼산리 755-4 · 산단4로 54-46 |
| 용도 / 토지 | 토지 · 공장용지 · 2,709.1㎡ · 공업용 |
| 소유자 | 박주웅 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,094,358,600원 / 1,094,358,600원 (신건) |
| 청구액 | 318,046,990원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 지구단위계획구역 · 일반지방산업단지 |
| 공시지가 | 58,300원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 두 가지
말소기준은 2026.03.12 임의경매개시결정으로 계산되어 있습니다. 따라서 그보다 앞선 권리는 별도로 보아야 합니다. 특히 2018.02.22 부기된 금지사항은 “2016년 수산물산지가공시설지원사업으로 보조금이 지원되었으며, 2028년 1월 22일까지 사후관리기간 동안 해양수산부장관 승인 없이 보조금 교부목적에 위배되는 용도사용·양도·교환·대여·담보 제공을 할 수 없다”는 내용입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 1,000원 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이엠바이오 대표 민경갑 | 제시외건물 2층 사무실 동측 1칸 | 2018.06.15 | 1,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 1,000원 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일 2018.06.15가 말소기준 2026.03.12보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 정리되어 있습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 없어, 제공된 배당계산에서는 보증금 1,000원 전액을 매수인이 인수합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 싸다고 말할 수 없다
현재 회차는 감정가의 100%인 1,094,358,600원입니다. 1회 유찰 시 875,486,880원, 2회 유찰 시 700,389,504원으로 계산되어 있습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현재 최저가나 향후 유찰가를 두고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”라고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,094,358,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,343,586원 |
| 인수 · 주식회사 제이엠바이오 대표 민경갑 보증금 | 1,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,081,015,014원 |
제공된 배당계산에서는 집행비용 13,343,586원을 제외한 1,081,015,014원이 소유자 교부로 계산되고, 대항력 임차인의 보증금 1,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수합니다. 청구액 318,046,990원에 대해서는 제공된 배당 시나리오상 신청채권자 배당이 0원으로 계산되어 있으므로 실제 배당요구·채권내역은 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·토지 특성 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥바이오식품일반산업단지 내에 위치하며, 부근은 공장이 주를 이루는 농공단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·도시계획구역·지구단위계획구역·일반지방산업단지입니다.
- 도로. 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고, 토지는 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 해당합니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보조금 금지사항 원문 확인. 2018.02.22 부기된 제한 내용과 2028.01.22 사후관리기간을 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 장흥군 반환요청 확인. 보조금교부결정 취소 및 보조금 반환요청의 상대방·금액·현재 처리상태를 관계기관에 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 주식회사 제이엠바이오 대표 민경갑의 제시외건물 2층 사무실 동측 1칸 점유 현황과 인도 조건을 확인해야 합니다.
- 인수액 반영. 현재 계산상 매수인 인수 보증금은 1,000원입니다.
- 가격은 별도 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 1,094,358,600원이나 유찰가만 보고 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 채권·배당 원본 대조. 청구액 318,046,990원과 제공 배당계산상 신청채권자 배당 0원의 관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 1,000원보다 제한등기가 더 중요하다”
이 사건은 단순히 “신건 공장용지를 1,094,358,600원에 사는 경매”로 보면 안 됩니다. 대항력 임차인이 있지만 보증금 인수액은 1,000원에 그칩니다. 반면 등기에는 2028년 1월 22일까지의 보조금 지원 금지사항이 존재하고, 매각물건명세서에는 장흥군의 보조금교부결정 취소 및 보조금 반환요청이 기재되어 있습니다.
따라서 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 제한등기와 반환요청의 처리관계를 얼마나 명확히 확인하느냐입니다. 실거래 자료도 없어 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 가격 판단은 보류, 권리·행정 확인이 선행되어야 하는 공장용지로 보는 것이 맞습니다.
