광주지방법원 2025타경5341. 전라남도 장흥군 장흥읍 삼산리 755-4에 소재한 공장용지입니다. 토지면적은 2,709.1㎡이며, 장흥바이오식품일반산업단지 안에 위치합니다. 감정가는 1,094,358,600원이고 1회 유찰 후 최저매각가가 875,487,000원으로 내려왔습니다. 일반적인 공장용지 경매라면 이 시점에서 토지·건물의 사용 가능성과 산업단지 내 거래 시세를 검토해야 합니다. 하지만 이 사건에서는 그보다 먼저 해결해야 할 문제가 있습니다. 바로 보조금 지원에 따른 금지사항등기와 보조금 반환요청입니다.
건물 등기에는 2018년 2월 22일 보조금 지원 금지사항이 부기되어 있습니다. 해당 부동산은 수산물산지가공시설지원사업으로 보조금을 지원받았으며, 사후관리기간인 2028년 1월 22일까지 해양수산부장관의 승인 없이 보조금 교부목적에 위배되는 사용·양도·교환·대여·담보 제공이 제한된다는 내용입니다. 여기에 장흥군의 보조금교부결정 취소 및 보조금 반환요청까지 확인됩니다. 낙찰자가 실제로 어떤 의무와 사용상 제약을 부담하는지 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5341 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 장흥읍 삼산리 755-4 |
| 도로명주소 | 장흥군 장흥읍 산단4로 54-46 |
| 물건종류 | 토지 · 공장용지 / 일괄매각 |
| 토지면적 | 2,709.1㎡ |
| 지목 / 이용상황 | 공장용지 / 공업용 |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 일반지방산업단지 · 지구단위계획구역 |
| 소유자 | 박주웅 · 단독소유 |
| 감정가 | 1,094,358,600원 |
| 최저매각가 | 875,487,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 318,046,990원 |
| 경매개시 등기 채권자 | 중소기업은행 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 건물 등기상 제한 | 보조금 지원 금지사항 · 2028.01.22까지 사후관리기간 |
| 매각 관련 특이사항 | 장흥군의 보조금교부결정 취소 및 보조금 반환요청 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 금지사항등기
등기상 소유자는 박주웅이며, 2018년 2월 22일 소유권보존등기가 이루어졌습니다. 같은 날 부기된 보조금 지원 금지사항은 일반적인 가압류·근저당권과 성격이 다릅니다. 매각 후에도 행정상 제한이 남는지, 새로운 소유자에게 적용되는지 여부는 별도 검토가 필요합니다.
2026년 3월 12일에는 중소기업은행을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이 경매개시결정은 말소기준으로 표시되어 있으나, 확인된 건물 등기에는 그에 앞선 근저당권이 나타나지 않습니다. 특히 경매개시결정에 적힌 사건번호 2026타경5034와 분석 대상 사건번호 2025타경5341이 서로 다릅니다. 두 사건의 관계와 토지·건물별 등기사항, 실제 담보권 및 말소기준권리를 반드시 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 임차인 1명
현황조사상 실제 임차인은 1명입니다. 주식회사 제이엠바이오 대표 민경갑이 제시외건물 2층 사무실 동측 1칸을 사용하는 것으로 조사되어 있습니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
주식회사 제이엠바이오 대표 민경갑 제시외건물 2층 사무실 동측 1칸 |
2018.06.15 | 1,000원 | 있음으로 분류 | 없음으로 표시 | 1,000원 인수 |
보증금 1,000원은 경매 분석상 표시된 금액입니다. 실제 임대차계약서의 금액과 기재 단위를 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 별도 확인이 필요합니다.
현황상 전입일은 2018년 6월 15일로 경매개시결정보다 앞섭니다. 현재 권리분석에서는 대항력 있는 임차인으로 분류하고, 우선변제권이 없는 보증금 1,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다. 다만 법인이 사용하는 사무실이므로 실제 점유와 사업자등록 등 대항력의 법률상 요건을 확인해야 합니다. 전입일이 앞선다는 사실만으로 상가·사무실 임대차의 대항력이 최종 확정되는 것은 아닙니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인, 시세 메리트는 미확정
감정가는 1,094,358,600원이며, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 875,487,000원입니다. 감정가의 약 80% 수준이지만, 이를 곧바로 시장가치보다 저렴하다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
공장용지는 주거용 부동산과 달리 용도지역, 산업단지 입주요건, 공장 설비, 사용승인, 실제 영업 가능 여부에 따라 가치가 크게 달라집니다. 이번 물건은 일반공업지역에 위치하며, 특히 보조금과 관련된 사용·처분제한이 있습니다. 정상적인 활용 및 거래가 가능한 유사 공장용지의 거래가격과 직접 비교하기 전에는 875,487,000원이 적정한 매수가인지 판단하기 어렵습니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 기준액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 875,487,000원 | 1,000원 | 875,488,000원 |
| 2회 유찰 가정(64%) | 700,389,600원 | 1,000원 | 700,390,600원 |
| 3회 유찰 가정(51.2%) | 560,311,680원 | 1,000원 | 560,312,680원 |
회차별 금액은 유찰 가정치이며 실제 매각기일 및 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다. 실질취득 기준액에는 보조금 반환, 취득세, 체납 관리비, 명도 및 시설 정비 비용이 반영되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 875,487,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,154,870원 |
| 1. 신청채권 청구액 | 318,046,990원 | 미산정 |
| 2. 임차인 · 제이엠바이오 | 1,000원 | 0원 · 매수인 인수 |
| 배당 미반영 잔여금 | — | 864,332,130원 |
집행비용 11,154,870원을 공제한 산술상 잔여금은 864,332,130원입니다. 다만 신청채권 청구액 318,046,990원에 대한 배당이 반영되지 않아 이 금액을 소유자의 실제 수령액으로 볼 수 없습니다. 실제 배당은 담보권·우선순위·조세채권·집행비용 등에 따라 달라집니다. 임차보증금 1,000원은 매각대금 밖에서 인수하는 금액입니다.
⑤ 입지·토지 이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 장흥군 장흥읍 삼산리 소재 장흥바이오식품일반산업단지 내에 위치합니다. 주변은 공장이 주를 이루는 농공단지로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되어 있습니다.
- 토지 형상. 면적 2,709.1㎡, 지형은 평지이며 형상은 사다리형입니다. 공시지가는 58,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역에 속하며 지구단위계획구역 및 일반지방산업단지 관련 규제를 받습니다. 공장설립승인지역으로도 표시되어 있습니다.
- 주변 규제. 가축사육제한구역이 포함되어 있고, 토지이용계획상 폭 10m~12m의 소로1류와 접하는 것으로 표시됩니다.
- 공부상 상태. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있고, 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 일괄매각 대상 건물과 제시외건물의 현황은 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 공장용지는 주거용 부동산보다 산업단지 입주자격, 사업용도 및 사용승인에 따른 영향을 크게 받습니다. 특히 이 물건은 보조금 관련 제한으로 실제 사용과 처분 가능성이 달라질 수 있어 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보조금 반환요청 원문 확인. 장흥군의 보조금교부결정 취소 및 반환요청의 금액, 상대방, 확정 여부와 법적 효력을 문서로 확인해야 합니다. 반환 책임이 낙찰자에게 승계되는지 여부가 가장 중요합니다.
- 2028.01.22 처분제한 확인. 해양수산부장관 승인 없이 제한되는 행위의 구체적 범위와 경매취득·이후 양도·사용에 적용되는지 확인해야 합니다. 사후관리기간 종료와 금지사항등기의 말소 절차도 점검해야 합니다.
- 사건번호 불일치 확인. 대상 사건번호 2025타경5341과 경매개시결정에 적힌 2026타경5034의 관계를 확인해야 합니다. 서로 다른 사건의 권리관계를 혼동해서는 안 됩니다.
- 담보권 및 배당관계 재검토. 건물 등기에서 근저당권이 확인되지 않는 반면 임의경매개시결정은 존재합니다. 토지·건물 등기부와 신청채권자의 담보권을 확인하고 배당순위를 다시 검토해야 합니다.
- 임차인 확인. 주식회사 제이엠바이오의 실제 점유, 사업자등록 및 임대차계약서, 보증금 단위, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금 인수액은 1,000원으로 표시되지만 계약서 대조 없이 확정해서는 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공장용지와 건물, 제시외건물, 설비 및 부속시설의 매각 포함 여부를 원본 명세서로 확인해야 합니다.
- 산업단지 활용 가능성 확인. 산업단지 관리기관에 입주자격, 허용 업종, 입주계약, 공장등록 및 사용승인 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 시세와 환금성 검증. 동일 산업단지 또는 인근의 유사 공장용지 거래와 비교하고, 건물·설비 상태 및 보조금 제한을 감안한 적정 입찰가격을 별도로 산정해야 합니다.
- 현장 및 원본 대조. 토지 경계, 건물 사용 현황, 시설 상태, 체납 부담, 행정처분 등을 확인하고 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 할인보다 먼저 확인할 것은 사용과 처분의 자유”
감정가 1,094,358,600원의 공장용지가 1회 유찰되어 875,487,000원에 나왔습니다. 임차보증금 인수액을 더한 실질취득 기준액도 875,488,000원으로 산정됩니다. 그러나 실거래 시세가 검증되지 않은 만큼 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.
더 중요한 것은 낙찰받은 뒤 자유롭게 사용할 수 있는가입니다. 2028년 1월 22일까지 보조금 관련 처분제한이 기재되어 있으며, 장흥군의 보조금교부결정 취소와 반환요청이 존재합니다. 이 제한의 경매취득 후 효력, 반환 책임, 사용승인 가능성이 확인되지 않으면 매각가격이 더 내려가더라도 예상하지 못한 부담이 남을 수 있습니다.
또한 경매 사건번호의 불일치와 신청채권자 배당 미반영 문제도 해결해야 합니다. 현 단계의 결론은 “가격 판단 보류, 보조금·권리관계 선확인”입니다. 해당 쟁점이 명확히 정리되고 실제 활용 가능성과 유사 공장용지의 시세가 검증된 이후에야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다.
