서울북부지방법원 2025타경12668. 성신여자대학교 서측 인근의 철근콘크리트조 4층 다세대주택 중 3층 301호입니다. 등기상 소유자는 정용재이며, 말소기준권리는 2014년 5월 19일 설정된 우리은행 근저당권 37,200,000원입니다. 이후 현재까지 남아 있는 이효경의 2025년 가압류와 그 본압류 이행에 따른 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
이 사건에서 특히 구분해야 할 것은 과거에 이미 말소된 권리와 현재 경매채권입니다. 이지영이 신청한 2018년 강제경매는 2019년 기각 후 말소됐고, 이효경의 2022년 근저당권 150,000,000원도 2024년 일부포기를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 두 권리를 현재 예상배당에 다시 넣어서는 안 됩니다. 현재 이효경의 채권은 2025년 가압류가 본압류로 이행된 이 사건의 청구액 165,000,000원으로 한 번만 반영하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12668 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 동선동3가 198 3층 301호 도로명: 서울특별시 성북구 보문로34가길 24-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 정용재 단독소유 (개명 전 정재수) |
| 감정가 / 최저가 | 286,000,000원 / 228,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이효경 / 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 건물 규모 | 9세대 · 2002.04.22 준공 |
① 권리 흐름 — 옛 권리는 말소, 현재 권리는 매각소멸
② 점유·임차관계 — 인수 0원과 명도 안전은 다른 문제
확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가 당시 임대관계는 미상으로 조사됐고, 내부도 폐문부재로 확인하지 못해 집합건축물대장의 현황도를 기준으로 평가했습니다. 따라서 확인된 보증금이나 확정일자가 없는 상태에서 대항력 임차인이 없다고 단정해서는 안 됩니다.
③ 가격 비교 — 80% 할인율만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 228,800,000원으로 감정가 286,000,000원의 80%입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 금액과 최근 낙찰 금액이 확인되지 않아, 이 할인율이 실제 시세 대비 저렴한지를 계산할 근거는 없습니다. 따라서 최저가만 보고 ‘싸다’거나 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
대상 건물은 9세대 규모의 다세대주택이며 2002년 4월 22일 준공됐습니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%이고 최근 낙찰 금액과 낙찰일은 확인되지 않습니다. 소규모 다세대주택은 개별 호수의 내부 상태·임대차·대지권·층과 방향 차이에 따라 가격 편차가 커질 수 있으므로, 인근 유사 다세대의 실제 거래를 별도로 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
④ 수정 예상배당표 (매각가 228,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,003,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 37,200,000원 | 37,200,000원 |
| 2. 현재 강제경매채권 · 이효경 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,596,800원 |
2019년에 말소된 이지영의 옛 강제경매와 2024년에 말소된 이효경의 옛 근저당권은 배당 대상에서 제외했습니다. 이효경의 2025년 가압류와 현재 강제경매는 같은 채권의 본압류 이행 관계이므로 현재 청구액 165,000,000원만 한 번 반영했습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 이효경 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 228,800,000원 | 165,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 183,040,000원 | 142,477,440원 | 22,522,560원 |
| 3회 유찰 시 | 146,432,000원 | 106,381,952원 | 58,618,048원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성신여자대학교 서측 인근이며, 주변은 대학·단독주택·소규모 공동주택·근린생활시설이 소재하는 대학가 주변 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m, 남측으로 폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 성신여대 주변지역 지구단위계획구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 평탄한 다세대주택 건부지이며 공시지가는 4,551,000원/㎡, 토지면적은 208.6㎡입니다.
- 환금성. 9세대 규모의 소규모 다세대이고 최근 실거래·낙찰가격이 확인되지 않아 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배당 권리 재확인. 2018년 이지영 강제경매의 기각·말소와 2022년 이효경 근저당권의 말소 여부를 최신 등기부에서 다시 확인하세요.
- 현재 채권 중복 금지. 이효경의 2025년 가압류와 강제경매개시결정은 본압류 이행 관계이므로 별도 채권처럼 이중 합산하지 마세요.
- 점유·임대차 확인. 폐문부재 및 임대관계 미상 물건입니다. 전입세대, 확정일자, 배당요구, 실제 점유자를 현장과 원본 서류로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 내부 구조와 이용상태는 현황도를 기준으로 평가됐으므로 수리 범위와 비용을 현장에서 점검하세요.
- 실거래 비교. 최저가가 감정가의 80%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 유사 다세대의 최근 거래와 비교하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 경매 취득 시 적용 절차를 관할기관에 확인하세요.
- 기일 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.07이므로 매각 결과, 변경, 취하 또는 재매각 여부를 법원에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현황을 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리관계는 과거 말소 기록을 정확히 걷어내면 단순해집니다. 2014년 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 이효경의 가압류와 강제경매는 후순위로 매각 소멸합니다. 2019년에 말소된 이지영의 강제경매와 2024년에 말소된 이효경의 근저당권은 배당에 넣지 않는 것이 핵심입니다. 이에 따라 현재 최저가 기준 확인된 매수인 인수액은 0원이고, 수정 배당표상 소유자 잔여액은 22,596,800원입니다.
다만 임대관계와 내부 상태가 확인되지 않았고, 최근 실거래 비교금액도 없습니다. 최저가 228,800,000원이 감정가보다 20% 낮다는 사실은 확인되지만, 그것이 곧 시세 대비 저가라는 뜻은 아닙니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격과 점유는 확인 전까지 보류입니다.
