서울북부지방법원 2025타경12707. 성북구 하월곡동 ‘갤럭시하월곡’ 에이동 6층 602호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 고완석은 2021.01.15. 소유권이전을 마쳤고 거래가액은 152,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 2회 유찰돼 최저가가 109,440,000원까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 2021.01.15. 전입하고 2020.12.07. 확정일자를 받은 임차권자 강효민이 2022.09.15. 말소기준 압류보다 앞서 있어 대항력과 우선변제권을 갖는 구조라는 점이 먼저입니다.
현재 회차의 배당계산만 보면 집행비용 2,332,160원을 제외한 107,107,840원이 강효민 보증금에 배당되고, 보증금 152,000,000원 중 44,892,160원이 남습니다. 확약이 없다면 이 부족분은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다. 그러나 2026.02.26. 접수된 확약서 때문에 주택도시보증공사가 배당금으로 전액을 받지 못해도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하므로, 본 분석에서는 해당 임차인의 인수를 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12707 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 하월곡동 90-260 갤럭시하월곡 에이동 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 내 6층 602호 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.01.15. 소유권이전 · 거래가액 152,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 109,440,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 152,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 토지이용 | 도시지역 · 준주거지역 · 공시지가 6,116,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차인, 확약으로 인수 차단
등기부상 2020.10.30. 설정된 서울축산업협동조합 근저당권 4,740,000,000원은 2020.12.24. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.09.15. 국 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 788,000,000원과 2025.06.12. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차인 — 확약 대상과 별도 점유자를 구분
| 이름 | 사용 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강효민 | 주거 (임차권등기) · 6층 602호 전부 | 2021.01.15. | 2020.12.07. | 152,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 아님 | 0원 확약 전 44,892,160원 |
| 박가빈 | 에이동 602호 · 사용 미상 | 2024.08.06. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 | 0원 |
박가빈은 2024.08.06. 전입으로 말소기준인 2022.09.15. 압류보다 뒤이므로 자료상 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 금액 자체는 매각물건명세서 원문에서 다시 확인할 필요가 있지만, 현재 제공된 권리판정상 매수인에게 승계되는 대항력 보증금으로 보지는 않습니다. 강효민에 관한 확약은 강효민 임차권에 한정해 적용하며, 다른 점유관계까지 확약으로 정리됐다고 확대 해석해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 64%지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
감정가는 171,000,000원, 현재 최저매각가는 109,440,000원으로 감정가의 64%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 커 보입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적 실거래 가격이 제시되지 않았고, 단지 통계의 대상면적 14.35㎡도 면적 매칭이 되지 않은 상태입니다. 따라서 109,440,000원이 현재 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,332,160원 |
| 1. 임차인 강효민 보증금 | 152,000,000원 | 107,107,840원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 788,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 152,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 강효민 보증금 부족분은 44,892,160원입니다. 다만 2026.02.26. 접수된 주택도시보증공사의 확약으로 본 분석의 실질 매수인 인수액은 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 6층 602호입니다.
- 입지. 서울도시과학기술고등학교 남서측 인근으로 다세대·연립·단독주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 8~9미터, 서측 및 동측 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 단지 규모. 갤럭시하월곡은 14세대, 사용승인일은 2020.10.07.입니다. 단지 통계상 평균 유찰 횟수는 8.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
- 현장 확인. 현장확인 당시 폐문부재 등으로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못했고, 일부 실제 이용상황과 차이가 있을 수 있다는 감정평가 유의사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.02.26. 접수된 주택도시보증공사의 잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권 말소 동의 문구와 적용 조건을 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 강효민 배당관계. 보증금 152,000,000원, 현재 회차 예상배당 107,107,840원, 룰상 부족분 44,892,160원의 구조를 정확히 확인해야 합니다.
- 박가빈 점유. 2024.08.06. 전입으로 대항력은 없지만 보증금·사용관계가 미상인 만큼 실제 점유 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 말소기준 자체가 2022.09.15. 국 압류이고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 실제 조세채권 배당관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.01.15. 민간임대주택등기가 등기부에 기재돼 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원문 서류에서 점검해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 64%라는 이유만으로 입찰하지 말고, 동일 면적·유사 층·유사 준공연도의 최근 실거래를 별도로 대조해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 사건은 표면만 보면 보증금 152,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 109,440,000원에서 44,892,160원이 부족해지는 전형적인 인수형 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에 현재 자료 기준 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 곧바로 가격까지 합격인 것은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 64%이지만, 직접 비교 가능한 실거래 근거가 없고, 14세대 규모 오피스텔의 단지 통계는 평균 8.0회 유찰, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리 부담은 크게 낮아지지만, 가격과 환금성은 별도 검증이 필요한 물건”입니다. 최저가 자체보다 확약서의 효력, 실제 점유관계, 조세채권, 그리고 시장 매매가를 함께 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
