183,091,000원
서울북부지방법원 2025타경12712. 중랑구 중화동 우연캐슬 2층 202호, 감정평가상 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1로 이용 중인 다세대 물건입니다. 감정가는 447,000,000원이지만 4회 유찰돼 최저매각가는 183,091,000원까지 내려왔습니다. 겉으로만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 대항력 임차보증금입니다.
임차인 오민석은 임대차계약일자 2020.05.23, 확정일자 2020.05.26, 주민등록일자 2020.08.10, 점유개시일자 2020.08.11입니다. 말소기준권리인 하지연 근저당 설정일 2020.10.22보다 주민등록과 점유가 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖췄습니다. 매각물건명세서 비고 역시 “대항력 있는 임차인이 있고 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12712 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 중화동 325-46 우연캐슬 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 59.33㎡ · 현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실2·발코니1 |
| 소유자 | 용환성 (2020.09.16. 거래가액 410,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 447,000,000원 / 183,091,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 오민석 / 410,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준은 2020.10.22 설정된 하지연 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤에 붙은 부평구·부천시·국·영등포구·중랑구·증평군·금천구 등의 압류, 근로복지공단 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 오민석의 주민등록일 2020.08.10과 점유개시일 2020.08.11은 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 후순위 권리들이 지워진다는 사실보다 선순위 대항력 임차보증금의 미배당 잔액을 얼마 떠안는지가 훨씬 중요합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오민석 | 제202호 59.33㎡ · 주거(임차권등기) | 410,000,000원 | 2020.08.10 | 2020.05.26 | 대항력 있음 우선변제 있음 잔액 승계 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
② 회차별 인수 — 싸지는 것은 낙찰가뿐
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 183,091,000원 | 179,727,726원 | 230,272,274원 | 413,363,274원 |
| 5회 유찰 시 | 146,472,800원 | 143,622,181원 | 266,377,819원 | 412,850,619원 |
| 6회 유찰 시 | 117,178,240원 | 114,737,745원 | 295,262,255원 | 412,440,495원 |
현재 1.83억에서 다음 회차 1.46억, 그다음 1.17억으로 최저가가 내려가더라도 매수인 인수액은 2.30억 → 2.66억 → 2.95억으로 커집니다. 그래서 실질취득은 각각 약 4.13억·4.13억·4.12억으로 거의 움직이지 않습니다. 이 사건에서 “한 번 더 유찰되면 싸진다”는 판단은 낙찰가만 본 착시입니다.
③ 시세 비교 — 1.83억이 아니라 약 4.13억으로 비교
우연캐슬의 확인된 최근 거래는 2025.12, 전용 43.55㎡, 4층, 442,700,000원 1건입니다. 다만 대상 물건은 59.33㎡이고 이 거래는 43.55㎡라 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 442,700,000원을 대상 호수의 직접 시세로 단정할 수는 없습니다.
그럼에도 비교 기준은 분명합니다. 현재 최저가 183,091,000원을 442,700,000원과 비교해 “41.4%라 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인 잔액을 포함한 실질취득 413,363,274원이 실제 비교 기준이고, 이는 확인된 최근 거래의 약 93.4% 수준입니다. 게다가 거래 면적이 서로 달라, 이 차이만으로 가격 메리트를 크게 부여하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,091,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,363,274원 |
| 1. 임차인 오민석 보증금 | 410,000,000원 | 179,727,726원 |
| 2. 근저당 · 하지연 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 3,569,520원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 오민석 | 410,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서 임차보증금 부족분 230,272,274원을 매수인이 인수합니다. 국세·지방세 압류 8건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당과 임차인 미배당 잔액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 중화동, 경의중앙선·경춘선 중랑역 북서측 인근입니다. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 버스정류장까지 도보 약 2~3분, 중랑역까지 약 9~10분으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층 건물의 2층 202호이며, 승강기·상하수도·위생설비·개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 사다리형 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 차량 출입이 가능한 도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 우연캐슬은 11세대, 사용승인일은 2020.03.13입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가보다 인수액을 먼저 계산. 현재 최저가 183,091,000원이 아니라 매수인 인수 230,272,274원을 더한 실질취득 413,363,274원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 5회 유찰 시 매각가 146,472,800원으로 내려가지만 인수는 266,377,819원으로 증가합니다. 6회 유찰 시도 같은 구조입니다.
- 대항력 임차인 원본 확인. 오민석의 전입·점유·확정일자·임차권등기와 배당요구 내용을 등기부·현황조사·매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 8건 가운데 당해세가 있는지 확인해야 실제 임차인 배당액과 인수액을 더 정확히 계산할 수 있습니다.
- 최근 거래 직접 비교 주의. 확인된 최근 거래는 43.55㎡이고 대상은 59.33㎡이므로 442,700,000원을 대상 호수의 직접 시세로 단정하면 안 됩니다.
- 관계인 확인. 임차인 오민석과 강제경매 신청채권자가 동일하다는 점은 계약·채권관계와 함께 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “1.83억 경매”가 아니라 “약 4.13억 취득”
이 물건의 가장 큰 착시는 4회 유찰된 183,091,000원이라는 숫자입니다. 대항력 있는 임차인 오민석의 보증금은 410,000,000원이고, 현재 회차 예상배당으로도 230,272,274원이 남아 매수인이 인수합니다. 그래서 현재 실질취득은 413,363,274원입니다.
추가 유찰이 되어도 매각가 감소분 상당액이 임차보증금 인수 증가로 바뀌기 때문에 총 부담은 사실상 4.1억 수준에 머뭅니다. 확인된 최근 거래 442,700,000원은 대상보다 작은 43.55㎡ 거래라 직접 시세 비교에도 한계가 있습니다. 여기에 국세·지방세 압류 8건과 임차인·신청채권자 동일인 관계까지 확인해야 합니다. 최저가는 크게 내려왔지만, 권리상 인수 때문에 가격 메리트가 그대로 커지는 물건은 아닙니다.
