광주지방법원 2026타경5009. 장흥군 안양면 기산리 242-3 소재 물건으로, 토지는 1,636.0㎡이고 지목은 대, 용도지역은 계획관리지역입니다. 건물은 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층으로 전시장 및 사무실로 이용했으나 현재는 운영되고 있지 않습니다. 기본 급배수·위생·전기설비와 태양광발전설비가 설치되어 있습니다.
권리구조의 중심은 2013.02.01. 장흥군산림조합 근저당권입니다. 채권최고액은 260,000,000원이며 청계영농조합법인이 채무자입니다. 이전의 정남진장흥농업협동조합 및 용두농업협동조합 근저당은 이미 말소됐고, 이후 2026.01.26. 개시된 임의경매는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경5009 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장흥군 안양면 기산리 242-3 · 우드랜드길 314 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 전시장 및 사무실로 이용했으나 현재 운영되지 않음 |
| 토지 | 1,636.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층 · 강화유리·복합판넬 마감 |
| 소유자 | 청계영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 355,736,500원 / 355,736,500원 (신건) |
| 신청채권액 | 219,908,977원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 일괄매각 | 태양광발전시설 12,420,000원 및 지상 수목(도토리나무) 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
현재 경매의 말소기준은 2013.02.01. 장흥군산림조합 근저당권입니다. 2021.07.26. 재산보전처분은 2025.05.27. 말소됐고, 2026.01.26. 장흥군산림조합이 임의경매를 개시했습니다. 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 별도로 승계하는 권리금액은 0원입니다.
② 점유자 3명 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 선혜선 | 전부 | 2017.03.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성호 | 미상 | 2021.11.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 선호정 | 미상 | 2025.05.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
세 사람의 전입일은 모두 말소기준일 2013.02.01. 이후이므로 전입 시점만 놓고 보면 대항력은 없습니다. 따라서 배당 부족분이 발생하더라도 그 부족분을 낙찰자가 보증금 인수 형태로 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 신건 자체를 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 355,736,500원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 용도의 최근 실거래 비교값 없이 감정가만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없으므로, 이 단계에서는 가격 메리트를 보류하는 편이 안전합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 355,736,500원 | 260,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 284,589,200원 | 260,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 227,671,360원 | 223,683,961원 | 36,316,039원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 355,736,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,780,311원 |
| 1. 근저당 · 장흥군산림조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 89,956,189원 |
현재 최저가 기준에서는 장흥군산림조합 채권최고액 260,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 89,956,189원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장흥군 안양면 기산리 기산마을회관 남서측 근거리에 위치하며, 국도를 따라 소규모 공장·전·답·임야·교육시설이 혼재하는 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 1,636.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·부정형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 25,700원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 건물. 일반철골구조 철근콘크리트지붕 2층으로, 전시장 및 사무실로 이용했으나 현재 운영되지 않고 있습니다.
- 설비. 기본 급배수·위생·전기설비 및 태양광발전설비가 갖춰져 있습니다.
- 일괄매각. 건물 옥상 태양광발전시설 12,420,000원과 지상 도토리나무가 매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 선혜선·김성호·선호정의 전입은 모두 말소기준 이후지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 실제 점유관계와 계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 운영 중단 상태 확인. 전시장 및 사무실로 이용했으나 현재 운영되지 않으므로 내부 상태와 재가동 가능성을 확인해야 합니다.
- 태양광시설 확인. 옥상 태양광발전시설 12,420,000원이 일괄매각에 포함됩니다. 현장 상태와 설비 운용 여부를 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역·상대보호구역 조건이 실제 활용계획과 맞는지 검토해야 합니다.
- 가격 검증. 동일 용도 실거래 비교 없이 감정가와 최저가가 같다는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 활용성
이 사건은 말소기준권리가 명확하고, 조사된 세 점유자의 전입도 모두 기준권리 이후입니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 핵심 위험은 보증금 승계보다는 현재 운영이 중단된 전시장·사무실을 어떤 용도로 활용할 수 있는지, 그리고 신건 최저가 355,736,500원이 그 활용가치에 맞는지에 있습니다. 권리는 합격, 가격과 활용성은 보류. 이 물건의 판단 기준은 ‘얼마나 싸게 받느냐’뿐 아니라 ‘받은 뒤 실제로 어떻게 쓰고 처분할 수 있느냐’입니다.
