수원지방법원 2024타경98258. 수원 장안구 파장동 ‘메이드하우스101동’ 2층 203호, 전용 52.9㎡ 다세대입니다. 이 물건의 핵심은 권리표만 보면 위험하고, 확약서까지 읽으면 구조가 달라진다는 점입니다. 말소기준은 2020.10.08 한승희 근저당권 60,000,000원입니다. 이후 압류·가압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인 김영준의 전입일이 2020.08.20으로 말소기준보다 앞서 대항력 있는 임차인이라는 점입니다.
원칙대로라면 최저가 167,300,000원에서 집행비용 3,142,200원을 빼고 임차인에게 164,157,800원이 배당되어도 보증금 247,500,000원 중 83,342,200원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 매수인의 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금에 수렴합니다. 그런데 이 사건은 주택도시보증공사가 2026.04.22 우선변제권만 주장하고 대항력·잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 따라서 이 임차인의 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경98258 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 장안구 경수대로1090번길 17, 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.9㎡ · 방 3, 거실, 주방, 욕실 2 · 5층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 강미석 (2020.08.25 매매, 거래가액 247,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 167,300,000원 (3회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 300,329,382원 |
| 매각기일 | 2026.07.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인, 확약서가 승부처
실제 임차인 1명. 김영준은 전입 2020.08.20, 점유개시 2020.08.21, 확정일자 2020.08.07, 보증금 247,500,000원입니다. 전입이 말소기준권리인 2020.10.08 근저당보다 앞서므로 원칙상 대항력이 있습니다. 배당요구도 2025.02.13 접수되어 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영준 | 건물의전부 · 주거(임차권등기) | 247,500,000원 | 2020.08.20 / 2020.08.07 | 2025.02.13 | 대항력 우선변제 승계 없음* |
② 시세 비교 — 확약 반영 시 가격 메리트는 있다
비교 표본은 메이드하우스101동 전용 49.67㎡~52.9㎡의 최근 거래 4건입니다. 평균 거래가는 221,250,000원, 최저 거래가는 207,000,000원, 최고 거래가는 245,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 51.37㎡ | 2 | 217,000,000원 |
| 2025.03 | 51.37㎡ | 3 | 207,000,000원 |
| 2025.02 | 49.67㎡ | 5 | 216,000,000원 |
| 2021.06 | 52.9㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 221,250,000원 |
확약을 반영하지 않으면 이 물건은 보증금 247,500,000원에 수렴하는 구조라 실거래 평균보다 비싼 물건입니다. 그러나 확약을 반영하면 실질취득은 167,300,000원*이고, 이는 실거래 평균의 75.6%입니다. 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 3.0회로, 현재 회차의 할인 폭은 단지 체질과도 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,142,200원 |
| 1. 임차인 김영준 보증금(우선변제) | 247,500,000원 | 164,157,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한승희 | 60,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 근로복지공단 | 3,470,000원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 변지애 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 3번 근저당권 | 150,000,000원 | 0원 |
| 6. 주택도시보증공사 등 경매개시 채권 | 300,329,382원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 83,342,200원입니다. 다만 2026.04.22 확약으로 해당 임차인의 대항력·잔존 청구권·임차권등기 말소 동의가 제출되어 매수인 인수는 실질 0원으로 판단합니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 확인되면 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 “중부지방국세청” 남동측 인근입니다. 주위는 아파트, 다세대, 단독, 상가 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호입니다. 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 메이드하우스101동은 총 11세대, 사용승인일 2019.07.26인 소규모 다세대입니다. 실거래 표본은 4건으로 많지 않아 아파트형 대단지보다 가격 검증과 매도기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.04.22 제출된 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 매각물건명세서와 원본에서 동일한지 확인하세요.
- 인수액 계산 착시. 확약을 빼면 부족분 83,342,200원 인수 가능성이 있어 실질취득은 250,642,200원으로 바뀝니다. 이 경우 실거래 평균 221,250,000원보다 비쌉니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있어 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있습니다. 배당표와 명도·말소 일정에 영향을 줄 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 총 11세대 물건으로 실거래 표본이 적습니다. 단기 매도 목적이면 주변 다세대 거래 가능 가격과 매수 수요를 별도로 확인하세요.
- 관리비·점유 확인. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유 상태, 인도명령 가능성을 입찰 전 현장과 서류로 확인하세요.
맺으며 — “확약서가 없으면 위험, 있으면 가격 메리트”
이 사건은 단순한 3회 유찰 다세대가 아닙니다. 핵심은 대항력 임차인의 보증금 247,500,000원이 감정가 239,000,000원보다 크다는 점입니다. 확약서가 없었다면 최저가 167,300,000원에 낙찰되어도 부족분 83,342,200원을 떠안아 실질취득이 250,642,200원이 되는 전형적인 인수형입니다. 그러나 2026.04.22 확약으로 해당 임차인의 대항력·잔존 청구권·임차권등기 말소 동의가 제출되어, 실질취득은 167,300,000원*으로 낮아집니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본 확인이 합격이면 가격은 매력적, 확약이 흔들리면 즉시 위험물건입니다.
