서울북부지방법원 2025타경12715. 강북구 수유동 연승카운티 8층 802호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 사형택이며 2019.02.19 소유권을 취득했고, 당시 등기 거래가액은 190,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 등기부상 오래된 근저당이 아니라 2019년부터 점유한 임차인 이윤진의 대항력입니다.
등기부에는 과거 수산업협동조합중앙회·삼선새마을금고·김미자 명의의 근저당이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.09.08 접수된 주택도시보증공사의 1,279,000,000원 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 강제경매개시결정, 강북구 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 이 기준권리보다 앞서 전입·점유를 갖춘 임차인의 보증금 미배당 잔액은 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12715 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 50-30 연승카운티 8층 802호 · 도로명 서울특별시 강북구 수유로12길 41 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 지하1층 / 지상9층 중 8층 802호 |
| 소유자 | 사형택 · 2019.02.19 소유권이전 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 223,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 206,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.09.08 주택도시보증공사 가압류입니다. 그런데 임차인 이윤진은 임대차계약 2019.09.25, 확정일자 2019.09.26, 전입·점유 2019.10.29로 말소기준보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 것으로 정리돼 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이윤진 | 제8층 제802호 전부 | 2019.10.29 | 2019.09.26 | 206,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 인수 |
이윤진은 2023.11.17 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 보증금은 최초 190,000,000원에서 2021.10.06 16,000,000원 증액되어 총 206,000,000원이며, 증액분 확정일자는 2021.10.07입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아니며, 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 가격 구조 — 유찰가만 보면 안 되는 이유
이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로, 가격 판단의 중심은 최저가와 임차보증금 인수를 합친 실질취득 구조입니다. 현재 신건 223,000,000원에서는 집행비용 3,922,000원을 먼저 빼고도 임차인에게 206,000,000원이 전액 배당되기 때문에 매수인 인수액이 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 223,000,000원 | 206,000,000원 | 0원 | 223,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 178,400,000원 | 175,102,400원 | 30,897,600원 | 209,297,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 142,720,000원 | 139,921,920원 | 66,078,080원 | 208,798,080원 |
여기서 핵심이 드러납니다. 최저가는 223,000,000원에서 178,400,000원, 다시 142,720,000원으로 내려가지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 30,897,600원과 66,078,080원으로 늘어납니다. 따라서 실질취득액은 각각 209,297,600원, 208,798,080원으로 남습니다. 대항력 보증금 206,000,000원이 가격의 사실상 하단을 형성하고, 집행비용 때문에 실질취득액은 보증금보다 조금 높은 수준이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,922,000원 |
| 1. 임차인 이윤진 보증금 (우선변제) | 206,000,000원 | 206,000,000원 |
| 2. 갑구 9번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 13,078,000원 |
| 3. 갑구 12번 경매개시결정 · 이윤진 | 206,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 매각가 223,000,000원 가정에서는 임차인 보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류에는 13,078,000원이 배당되고, 채권 미배당은 남습니다. 실제 배당은 당해세 등 반영 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 건물은 지하1층·지상9층이며 대상은 8층 802호입니다.
- 입지. 수유초등학교 북동측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설·다세대주택·오피스텔 등이 소재하는 일반상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철4호선 수유역이 도보 약 10여분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2016.06.30이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·화재탐지·기계식주차 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 덕릉로24길 및 남서측 수유로12길 아스팔트포장 도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 현장 확인. 실지 조사 당시 소유자 및 거주자 부재 등으로 내부구조 조사가 불가해 건축물현황도와 외부관찰을 기준으로 작성됐으므로 실제 내부 상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 재확인. 223,000,000원 매각 가정에서는 임차보증금 206,000,000원이 전액 배당되지만, 실제 세금·배당순위 변동이 생기면 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 유찰 후 실질취득 계산. 최저가만 보지 말고 매각가와 미배당 임차보증금 인수를 반드시 합산해 판단해야 합니다.
- 임대차 실체 확인. 이윤진의 임대차계약, 190,000,000원 보증금과 16,000,000원 증액 지급관계, 전입·점유 및 확정일자 원본을 대조해야 합니다.
- 강제경매 채권관계 확인. 임차인 이윤진과 강제경매 신청채권자 이윤진이 동일인으로 표시되는 만큼 채권 발생 원인과 임차보증금 반환채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부조사가 불가했던 물건이므로 실제 구조·수리상태·점유상황을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질가격은 쉽게 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 복잡한 등기권리가 아닙니다. 이미 말소된 과거 근저당과 말소기준 이후 권리보다, 2019.10.29부터 대항력을 갖춘 206,000,000원 임차보증금이 훨씬 중요합니다. 현재 신건 223,000,000원에서는 이 보증금이 전액 배당돼 인수 0원입니다. 하지만 1회 유찰되면 30,897,600원, 2회 유찰되면 66,078,080원이 매수인에게 넘어오면서 실질취득액은 각각 209,297,600원과 208,798,080원으로 남습니다.
따라서 이 물건은 “유찰될수록 싸지는 일반적인 경매”와 같은 방식으로 보면 안 됩니다. 시세 자료가 없는 만큼 싸다·비싸다고 단정할 근거도 부족합니다. 권리분석의 결론은 명확합니다. 현재 회차는 인수 0원, 유찰 후에는 대항력 보증금 미배당분을 반드시 더해 실질취득가를 판단해야 하는 물건입니다.
