서울북부지방법원 2025타경12728. 도봉역 북동측 인근 도봉엠블렘 13층 1308호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 숫자만 보면 감정가 111,000,000원이 5회 유찰되어 36,373,000원까지 떨어졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가 할인율보다 임차인 권리의 선후관계가 훨씬 중요합니다. 전보경의 전입일은 2020.06.25, 점유개시는 2020.06.23, 확정일자는 2020.06.02이고, 말소기준권리인 경기신용보증재단 가압류는 2020.11.11입니다. 임차인의 대항력 발생 기초가 말소기준보다 앞서므로, 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 잔액이 매수인에게 남습니다.

현재 최저가 36,373,000원을 기준으로 집행비용 1,054,714원을 먼저 제외하면 임차인에게 돌아가는 예상 배당은 35,318,286원입니다. 보증금 94,000,000원 중 부족한 58,681,714원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 결과적으로 실질취득액은 95,054,714원입니다. 최저가가 더 내려가도 임차인 인수액이 늘어 전체 부담은 보증금 94,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 말소기준은 2020.11.11 경기신용보증재단 가압류입니다. 그 뒤의 국민건강보험공단·국·남양주시·의정부시 압류와 각 가압류, 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 전보경은 말소기준보다 앞서 점유와 주민등록을 갖춘 것으로 조사되어 대항력 있는 임차인입니다. 2024.06.13에는 보증금 94,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.

실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 전보경 본인의 임차권입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시되어 있습니다.

② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 총부담은 거의 그대로다

이 사건의 핵심은 최저가와 실질취득가를 분리해서 보는 것입니다. 현재 회차 최저가는 36,373,000원으로 감정가의 약 32.8%지만, 미배당 임차보증금 58,681,714원이 붙어 실질취득은 95,054,714원입니다. 감정가 111,000,000원의 약 85.6% 수준입니다.

6회 유찰 시 최저가는 29,098,400원까지 내려가지만 인수액은 65,825,371원으로 늘어 실질취득은 94,923,771원입니다. 7회 유찰 시에도 최저가 23,278,720원과 인수액 71,540,297원을 합친 실질취득은 94,819,017원입니다. 즉 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당 잔액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다.

또한 국세·지방세 등 압류가 다수 존재하며, 사건 메모에는 국세·지방세 압류 5건과 당해세 가능성이 표시되어 있습니다. 현재 예상배당은 당해세를 반영하지 않은 구조이므로, 실제 선순위 세금이 배당재원에서 먼저 빠지면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 현재 계산보다 늘어날 가능성도 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 36,373,000원 가정)

현재 계산에서는 임차인이 35,318,286원을 배당받고 보증금 부족분 58,681,714원을 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중이며, 토지는 업무시설 및 근생부지로 이용 중입니다.
• 입지. 서울특별시 도봉구 도봉동, 국철 경원선 도봉역 북동측 인근으로 공동주택과 상업·업무시설이 혼재한 지역이며 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남서측 인근에 도봉역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물의 13층 1308호이며 승강기·위생설비·소화전·스프링클러·화재탐지설비·난방시설이 있습니다.
• 도로. 북동측 약 12m, 남동측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
• 규제. 준공업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 제한이 확인됩니다.
• 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성 판단. 5회 유찰된 오피스텔이라는 사실 자체가 응찰가 산정 시 보수적으로 볼 요소입니다. 최근 실거래 비교자료 없이 감정가 할인율만으로 환금성과 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득가로 계산. 현재 기준 36,373,000원에 인수 58,681,714원을 더한 95,054,714원을 기본 취득비용으로 봐야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 6회 유찰 시 실질취득 94,923,771원, 7회 유찰 시 94,819,017원으로 최저가 하락폭에 비해 총부담 감소가 매우 작습니다.
• 임차인 원본 확인. 전보경의 2020.06.01 임대차계약, 2020.06.23 점유개시, 2020.06.25 주민등록, 보증금 94,000,000원 지급관계를 원본으로 대조해야 합니다.
• 신청채권자 동일인 관계 확인. 임차인 전보경이 현재 경매 신청채권자와 동일인으로 나타나므로 가장임차인·관계인 여부에 대한 자료 확인이 필요합니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 있어 실제 선순위 세금이 얼마인지 확인해야 임차인 배당액과 최종 인수액을 확정할 수 있습니다.
• 공매 이력 대조. 과거 한국자산관리공사 공매공고와 취소 기록이 있으므로 관련 문서를 함께 확인해야 합니다.
• 임차권 말소와 보증금 승계를 혼동하지 않기. 등기상 임차권이 매각으로 정리되더라도 미배당 보증금은 대항력에 따라 매수인에게 남을 수 있습니다.
• 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 실질취득 95,054,714원이 시장에서 경쟁력 있는 가격인지 별도 확인이 선행되어야 합니다.

맺으며 — “3,637만원짜리 경매”가 아니라 “약 9,505만원짜리 취득 구조”

이 물건은 5회 유찰로 최저가가 36,373,000원까지 내려온 모습만 보면 할인폭이 매우 커 보입니다. 하지만 권리분석의 결론은 정반대입니다. 전보경의 전입·점유가 2020.11.11 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 94,000,000원에 대해 우선변제권까지 행사하고 있습니다. 현재 매각가에서는 35,318,286원만 배당되고 58,681,714원이 매수인에게 승계되어, 실질취득액은 95,054,714원입니다.

더 유찰되어도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 6회 유찰 기준 94,923,771원, 7회 유찰 기준 94,819,017원으로 총부담은 사실상 보증금 규모에서 크게 움직이지 않습니다. 여기에 국세·지방세의 선순위 배당 여부까지 반영되면 인수액이 더 커질 여지도 있습니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가해서는 안 되는 대항력 인수형입니다. 최근 실거래 비교자료도 확인되지 않는 만큼, 권리위험과 실제 시장가격을 모두 확인한 뒤에만 입찰가를 판단할 사건입니다.