29,098,000원
서울북부지방법원 2025타경12728. 도봉역 북동측 인근의 도봉엠블렘 13층 1308호 오피스텔입니다. 표면적으로는 감정가 111,000,000원에서 6회 유찰되어 최저매각가가 29,098,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 유찰률이 아니라 임차보증금 인수입니다. 임차인 전보경은 2020.06.23 점유를 시작하고 2020.06.25 전입했으며, 확정일자는 2020.06.02입니다. 모두 말소기준권리인 경기신용보증재단 가압류의 2020.11.11보다 앞서 있어 대항력 있는 임차인으로 판정돼 있습니다.
전보경의 보증금은 94,000,000원이고 배당요구도 이루어졌습니다. 현재 최저가 29,098,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 923,764원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 28,174,236원이 배당되고, 남는 보증금 65,825,764원은 매수인이 인수합니다. 따라서 입찰자가 실제로 부담하는 금액은 낙찰가만이 아니라 29,098,000원 + 65,825,764원 = 94,923,764원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12728 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 62-1 도봉엠블렘 13층 1308호 · 도봉로180길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층건 중 13층 1308호 |
| 소유자 | 인기영 · 2018.10.11 소유권이전 · 거래가액 129,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 29,098,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전보경 / 94,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2020.11.11 경기신용보증재단 가압류 · 14,999,976원 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 온 임차인이 핵심
말소기준권리는 2020.11.11 경기신용보증재단 가압류입니다. 이후의 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 전보경은 이보다 앞선 2020.06.23 점유, 2020.06.25 전입과 2020.06.02 확정일자를 갖고 있습니다. 따라서 후순위 권리들이 지워지는 것과 별개로, 임차보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 모두 있음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 전보경 주거(임차권등기) | 제13층 제1308호 전부 | 94,000,000원 | 전입 2020.06.25 확정 2020.06.02 점유개시 2020.06.23 | 대항력 有 우선변제 잔액 인수 |
전보경은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 하지만 매각대금 자체가 보증금보다 작아 현재 회차에서 보증금 전액을 배당받지 못합니다. 이 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금, 즉 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 됩니다. 7회 유찰 시 매각가 23,278,400원에 인수액 71,540,611원, 8회 유찰 시 매각가 18,622,720원에 인수액 76,112,489원으로 계산돼 있습니다.
③ 유찰가가 내려가도 실질취득은 보증금 부근에서 움직인다
현재 회차의 최저매각가는 감정가의 26.21%인 29,098,000원입니다. 그러나 이 숫자를 가격 메리트의 기준으로 쓰면 안 됩니다. 현재 회차에서 매수인이 인수할 임차보증금 잔액이 65,825,764원이므로 실질취득은 94,923,764원입니다. 이후 유찰에서도 매각가가 내려가는 만큼 임차인 미배당액이 커지므로, 낙찰가 하락이 그대로 총취득부담 감소로 이어지지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 29,098,000원 | 28,174,236원 | 65,825,764원 |
| 7회 유찰 시 | 23,278,400원 | 22,459,389원 | 71,540,611원 |
| 8회 유찰 시 | 18,622,720원 | 17,887,511원 | 76,112,489원 |
④ 예상배당표 (매각가 29,098,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 923,764원 |
| 1. 임차인 전보경 보증금 | 94,000,000원 | 28,174,236원 |
| 2. 경기신용보증재단 가압류 | 14,999,976원 | 0원 |
| 3. 케이비캐피탈 주식회사 가압류 | 30,141,641원 | 0원 |
| 4. 주식회사 우리카드 가압류 | 13,315,512원 | 0원 |
| 5. 서울보증보험 주식회사 가압류 | 5,952,420원 | 0원 |
| 6. 근로복지공단 가압류 | 11,191,690원 | 0원 |
| 7. 근로복지공단 가압류 | 12,172,208원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 전보경 | 94,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 923,764원을 공제한 뒤 매각대금 잔액 28,174,236원이 임차인에게 배당되는 계산입니다. 임차보증금 94,000,000원 중 부족분 65,825,764원은 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 도봉동, 국철 경원선 도봉역 북동측 인근이며 공동주택과 상업·업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 남서측 인근에 도봉역이 있어 대중교통 상황은 비교적 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층건 중 13층 1308호입니다.
- 도로. 북동측 약 12m, 남동측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역이며 토지 공시지가는 3,314,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 회차는 최저가 29,098,000원에 인수 65,825,764원이 붙어 실질취득이 94,923,764원입니다.
- 임차인 원본 확인. 전보경의 임대차계약서, 보증금 지급내역, 점유·전입, 확정일자, 임차권등기와 배당요구를 대조하세요.
- 관계인 동일성 확인. 임차인 전보경과 경매 신청채권자 전보경이 동일하므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 관한 경고를 해소해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당과 임차인 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 공매 기록 확인. 한국자산관리공사 공매공고와 취소·말소 경위를 경매기록과 함께 대조하세요.
- 시세 비교는 실질취득 기준. 주변 오피스텔의 최신 실거래와 비교할 때 29,098,000원이 아니라 94,923,764원을 출발점으로 삼아야 합니다.
맺으며 — “감정가의 26.21%”가 실제 매입가가 아니다
이 물건은 6회 유찰되어 최저매각가가 29,098,000원까지 내려왔지만, 그 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 임차인 전보경은 말소기준권리보다 먼저 점유·전입한 대항력 임차인이고, 보증금 94,000,000원 중 현재 회차 배당으로 변제되지 않는 65,825,764원을 매수인이 인수합니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 94,923,764원입니다.
더 유찰돼 낙찰가가 내려가더라도 임차인 미배당 보증금이 늘어나므로 총 부담은 보증금 부근에서 움직입니다. 여기에 국세·지방세 압류, 공매 이력, 임차인과 신청채권자의 동일성 경고까지 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 “얼마까지 유찰됐느냐”가 아니라 “임차보증금 인수까지 더한 실질취득이 주변 시세와 비교해 어떤 수준이냐”입니다.
