77,332,000원
서울북부지방법원 2025타경12729. 도봉구 쌍문동 ‘루미에르’ 제4층 제404호, 전용 29.92㎡ 다세대주택입니다. 표면적인 최저매각가는 77,332,000원으로 감정가 236,000,000원의 약 3분의 1까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권등기가 있고, 임차인 최상설의 보증금 230,000,000원이 배당으로 모두 변제되지 않으면 그 잔액이 말소되지 않고 매수인에게 승계되기 때문입니다.
현 회차 매각대금 77,332,000원에서 집행비용 1,791,976원을 먼저 공제하면 임차인 배당액은 75,540,024원입니다. 보증금 230,000,000원 중 남는 154,459,976원은 매수인이 인수합니다. 따라서 실제 자금부담은 77,332,000원 + 154,459,976원 = 231,791,976원입니다. 이는 임차보증금 230,000,000원에 집행비용 상당액이 더해진 수준으로, 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어 총부담이 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12729 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 쌍문동 425-3 루미에르 제4층 제404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.92㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 |
| 건물 / 규모 | 루미에르 · 16세대 · 2018.12.18. 준공 |
| 소유자 | 김찬우 지분 2분의 1 · 한용일 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 77,332,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 최상설 / 271,811,579원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 남는다
말소기준은 2025.01.21. 접수된 한용일 지분 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 김포세무서 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 최상설의 주택임차권은 2023.09.14. 등기되어 말소기준보다 앞섭니다. 전입일·점유개시일·확정일자도 모두 2021.04.02.로 확인되고, 배당요구도 이루어져 우선변제를 받지만 보증금 전액에 미치지 못하는 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최상설 제4층 제404호 전부 주거·임차권등기 | 230,000,000원 | 전입 2021.04.02. 점유 2021.04.02. 확정 2021.04.02. | 배당요구 있음 2023.09.14. | 대항력 있음 우선변제 잔액 승계 실제 임차인 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 최상설 본인이 등기된 임차권자이므로 보증금을 별도로 중복 합산할 사안은 없습니다. 실제 임차인은 1명입니다. 다만 임차권자 최상설과 강제경매 신청채권자 최상설이 동일인으로 표시되어 있어, 관계인 여부와 임대차의 실질은 원본 계약서, 임차보증금 지급자료 및 사건기록을 통해 재확인해야 합니다.
③ 회차가 내려가도 총부담은 거의 줄지 않는다
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 5회 유찰 | 77,332,000원 | 154,459,976원 | 231,791,976원 |
| 6회 유찰 시 | 61,865,600원 | 169,647,981원 | 231,513,581원 |
| 7회 유찰 시 | 49,492,480원 | 181,798,385원 | 231,290,865원 |
낙찰가가 77,332,000원에서 61,865,600원, 다시 49,492,480원으로 내려가도 미배당 보증금은 154,459,976원에서 169,647,981원, 181,798,385원으로 증가합니다. 그 결과 총부담은 세 회차 모두 약 231,000,000원대에 머뭅니다. 이 물건은 추가 유찰만으로 큰 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
루미에르 전용 29.92㎡·29.95㎡ 거래는 총 9건이며 전체 평균은 227,666,666원입니다. 다만 과거 285,000,000원 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 219,333,333원, 최신 거래는 2026.01.의 238,000,000원이고, 최근 거래 추세는 -5.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 29.95㎡ | 3 | 238,000,000원 |
| 2025.12 | 29.92㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 29.92㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.11 | 29.95㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.09 | 29.92㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2024.08 | 29.95㎡ | 4 | 199,000,000원 |
| 2023.11 | 29.95㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 2022.05 | 29.92㎡ | 2 | 227,000,000원 |
| 2022.03 | 29.92㎡ | 5 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 219,333,333원 |
현 회차 실질취득 231,791,976원은 최근 12개월 평균보다 12,458,643원 높고, 최근 평균의 105.7%입니다. 최신 거래 238,000,000원보다는 6,208,024원 낮지만, 최근 거래 추세가 -5.4%인 상황에서 최근 평균을 웃도는 총부담을 “시세보다 저렴하다”고 평가할 수는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 77,332,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,791,976원 |
| 1. 임차인 최상설 보증금 | 230,000,000원 | 75,540,024원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 최상설 | 271,811,579원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최상설은 임차인 지위로 75,540,024원을 배당받지만, 신청채권자 지위의 청구액 271,811,579원에 대한 별도 배당은 0원입니다. 임차보증금 부족분 154,459,976원은 매수인 인수로 계산했습니다. 실제 배당은 조세채권과 집행비용 확정액 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백운초등학교 남측 인근으로 주거용·주상용 건물, 업무·상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장과 전철역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 두 필지 일단의 대체로 정방형 평지이며 북측 중로 수준, 남측 세로 수준의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대·절대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 3,651,000원/㎡입니다.
- 상태 확인. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조·이용상태·마감재와 설비는 외부관찰과 관련 자료를 근거로 평가되었습니다.
- 환금성. 16세대 다세대주택으로 최근 거래 표본은 존재하지만 거래가격이 199,000,000원부터 285,000,000원까지 분산되어 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액 선반영. 입찰가가 아니라 입찰가와 미배당 보증금의 합계를 총 취득부담으로 계산해야 합니다. 현 회차 기준 합계는 231,791,976원입니다.
- 추가 유찰 착시. 6회·7회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 약 231,000,000원대로 유지됩니다.
- 임대차 실질 확인. 임차권자와 신청채권자가 동일인이므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 전입세대 확인자료와 사건기록을 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재였으므로 누수·마감·설비 상태와 수리비를 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 상한. 최근 12개월 평균 219,333,333원과 최신 거래 238,000,000원, 하락 추세 -5.4%를 함께 비교해 총부담 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차자료와 배당요구 내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수보다 인수액이 먼저다”
이 물건의 최저가는 77,332,000원으로 감정가의 32.77%까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차보증금의 미배당 잔액 154,459,976원을 더하면 실질취득은 231,791,976원입니다. 이는 최근 12개월 평균 219,333,333원보다 높으며, 시장 추세도 -5.4%입니다.
추가 유찰이 되더라도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 증가해 총부담은 약 231,000,000원대에 머뭅니다. 여기에 임차권자와 신청채권자가 동일하다는 관계 확인, 폐문부재로 확인하지 못한 내부 상태, 16세대 다세대주택의 환금성까지 고려해야 합니다. 이 사건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “인수액을 포함해 실제 얼마를 부담하는가”입니다.
