전주지방법원 2024타경6972. 무주군 안성면 진도리 소재 주택과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주택이고, 건물은 경량철골구조 경량트러스지붕 단층입니다. 등기상 최초 소유자는 문계철, 현재 소유자는 2021년 12월 9일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2022년 3월 2일 소유권을 이전받은 문관종입니다.
말소기준권리는 2014년 1월 23일 설정된 무주농업협동조합 근저당권 60,000,000원입니다. 그 뒤 2022년 주식회사진선리츠대부 근저당권 33,000,000원, 2024년 서민금융진흥원 가압류 9,360,007원, 2025년 주식회사 동양합동상사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없어, 현재 자료 기준 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경6972 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 안성면 진도리 1370-5 |
| 도로명주소 | 등기사항증명서: 전북특별자치도 무주군 안성면 오동길 16-1 · 현황 및 건축물대장: 안성면 오동길 18 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 이용 · 경량철골구조 경량트러스지붕 단층 |
| 소유자 | 문관종 (2022.03.02. 소유권이전 · 2021.12.09. 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 120,630,600원 / 120,630,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 동양합동상사 / 28,220,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정평가서상 ‘ㄱ’, ‘ㄴ’, ‘ㄷ’, ‘ㅁ’) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 말소기준인 무주농업협동조합 근저당권을 비롯해 그 이후의 주식회사진선리츠대부 근저당권, 서민금융진흥원 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 물건 구조 — 권리보다 현장 확인이 중요하다
이 사건은 일괄매각이고, 감정평가서상 제시외 건물 ‘ㄱ’, ‘ㄴ’, ‘ㄷ’, ‘ㅁ’이 매각에 포함됩니다. 주택 자체는 경량철골구조 경량트러스지붕 단층이며 외벽은 적벽돌노출쌓기, 내벽은 벽지·타일 등 마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생·급수시설과 개별유류난방보일러시설이 설치되어 있습니다.
| 점검 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 주변환경 | 상오랑마을 인근 및 하오랑마을 남측 인근의 산간 농촌마을지대·산간농경지대·임야지대 |
| 교통 | 안성에서 진안·동향 등으로 통하는 지방도가 인근에 있으나 산간지대로 일반적인 대중교통은 다소 불편 |
| 토지 | 계획관리지역 · 지목 대 · 토지면적 258.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 25,800원/㎡ |
| 제한 | 가축사육제한구역 · 배출시설설치제한지역 포함 |
| 추가 현황 | 일부 토지는 지방2급하천 저촉 또는 하천구역에 해당하며, 기호7 토지 일부는 현황 사도로 이용 |
③ 예상배당표 (매각가 120,630,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,488,828원 |
| 1. 근저당 · 무주농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사진선리츠대부 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,360,007원 | 9,360,007원 |
| 4. 신청채권 · 주식회사 동양합동상사 | 28,220,273원 | 15,781,765원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 120,630,600원에서는 채권 총액 130,580,280원 중 118,141,772원이 배당되고 12,438,508원이 미배당됩니다. 신청채권자 주식회사 동양합동상사도 청구액 전부를 받지 못하지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무주군 안성면 진도리의 상오랑마을 인근 및 하오랑마을 남측 인근에 위치하며, 주변은 산간 농촌마을지대·산간농경지대·임야지대입니다.
- 교통. 안성에서 진안·동향 등으로 연결되는 지방도가 인근을 통과하지만, 산간지대로 일반적인 대중교통은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 주택으로 이용 중이며, 위생·급수시설과 개별유류난방보일러시설이 있습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역 외에도 대상 토지별로 농림지역·생산관리지역, 지방2급하천 저촉, 하천구역, 임업용산지 등의 조건이 포함됩니다.
- 환금성. 산간 농촌형 주택·토지 복합물건이고 일괄매각·제시외 건물·일부 사도 이용이 함께 있어, 일반적인 단일 주거물건보다 매수 수요층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 ‘ㄱ’, ‘ㄴ’, ‘ㄷ’, ‘ㅁ’의 실제 위치와 사용상태를 현장에서 확인하세요.
- 도로명주소 불일치 확인. 등기사항증명서의 오동길 16-1과 현황·건축물대장의 오동길 18을 현장 및 공부와 대조하세요.
- 토지별 규제 확인. 일부 토지의 하천 저촉·하천구역·임업용산지 여부와 기호7 일부의 현황 사도 이용을 확인하세요.
- 접근성과 환금성 검토. 산간지대의 대중교통 조건과 실제 차량 진입, 향후 매각 시 수요층을 함께 점검하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 근저당·가압류·경매개시결정의 최신 변동 여부를 입찰 직전 등기사항증명서와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석 핵심은 분명합니다. 임차인이 없고 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 없으며, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 회차에서 채권자 미배당 12,438,508원이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건 자체는 주택과 토지를 함께 보는 일괄매각이고 제시외 건물까지 포함됩니다. 산간 농촌 입지, 토지별 용도지역과 하천 관련 조건, 일부 현황 사도, 도로명주소 차이까지 있어 현장 확인의 비중이 큰 물건입니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격과 현장은 별도 검증. 감정가나 향후 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 실제 이용상태와 토지 범위·접근성·규제를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 맞습니다.
