서울북부지방법원 2025타경12731. 망우동 청재 수아베 제3층 제305호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 확인됐습니다. 감정가는 141,000,000원, 현재 최저매각가는 72,192,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 소유자는 고완석이고, 2021.01.15. 거래가액 140,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 단순한 “감정가 대비 51.2%”가 아닙니다. 한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 전입 2022.09.27., 확정일자 2022.09.02.로 말소기준인 2023.06.20. 압류보다 빠릅니다. 따라서 배당만 계산하면 보증금 147,000,000원 중 70,492,544원이 배당되고 76,507,456원이 남습니다. 낙찰가가 내려갈수록 이 미배당액은 커지는 구조입니다. 다만 본건에는 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약서가 제출돼 있어, 확약 적용분의 실질 인수는 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다

말소기준은 2023.06.20. 국 압류입니다. 이후 2023.09.25. 강서구 압류, 2023.12.28. 주택임차권등기, 2025.06.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 주택임차권등기의 등기일 자체는 말소기준 뒤지만, 임대차의 확정일자 2022.09.02.와 전입일자 2022.09.27.가 말소기준보다 앞섭니다. 그래서 배당 부족분은 원칙상 매수인 인수 가능성이 생기는 구조입니다.

실제 임차인으로 합산할 사람은 0명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 보증기관 표시이므로 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 등기상 임차보증금 147,000,000원은 하나의 보증금 권리관계로만 계산합니다.

② 가격 판단 — 72,192,000원이 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다

시장 표본은 청재수아베 거래 1건입니다. 2022.08. 전용 49.44㎡, 6층, 거래가 515,000,000원입니다. 그러나 본건 대상면적은 18.12㎡이고 면적 매칭도 되지 않아, 이 515,000,000원을 본건의 직접 시세로 놓고 비교하는 것은 적절하지 않습니다.

계산상 최저가는 이 표본 거래가의 14.0%이지만, 면적이 다른 단 한 건의 거래라는 한계가 큽니다. 따라서 14.0%라는 비율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 특히 감정평가상 근린시설이면서 오피스텔로 이용 중인 물건은 동일 용도·동일 면적의 실제 거래를 별도로 확인해야 환금성과 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 72,192,000원 가정)

배당모형상 임차보증금 미배당액은 76,507,456원입니다. 다만 2025.07.28. 제출된 잔존보증금 반환청구권 포기·임차권 말소 동의 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 서울보증보험 주식회사의 청구액 152,557,807원은 이 가정에서 배당 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 룰상 미배당은 커진다

확약이 없다면 이 사건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 최저가가 내려가도 임차보증금 147,000,000원을 채우는 방향으로 미배당 인수가 늘기 때문에 단순히 유찰 횟수만 보고 싸졌다고 평가할 수 없습니다. 본건은 확약으로 해당 잔존청구권을 실질 0원* 처리하지만, 입찰 전에는 확약 원문과 임차권 말소 조건을 반드시 다시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 사건상 근린시설이며 감정평가에서는 오피스텔로 이용 중인 것으로 확인됐습니다.
• 입지. 서울망우초등학교 북동측 인근으로 상업·업무용 건물, 근린생활시설, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 및 근거리에 양원역이 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 제3층 제305호이며 개별난방, 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비를 갖췄습니다.
• 도로. 북측 왕복 6~7차선 포장도로, 서측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
• 공시지가. 4,588,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 2025.07.28. 제출된 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 내용이 매수인에게 어떤 조건으로 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 한국토지주택공사 명의 주택임차권과 확약 제출 주체의 관계, 말소 실행 조건을 매각물건명세서와 등기부로 재확인해야 합니다.
• 점유 확인. 감정평가 당시 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았고 임대관계도 미상입니다. 실제 점유자와 명도대상을 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 실제 이용은 오피스텔로 확인됩니다. 건축물대장상 용도와 실제 사용상태를 다시 대조해야 합니다.
• 시세 재조사. 현재 거래 표본은 49.44㎡ 1건으로 본건 18.12㎡와 면적이 맞지 않습니다. 동일 면적·동일 용도 거래를 별도로 확보해야 합니다.
• 3회 유찰 의미 점검. 현재 최저가가 감정가의 51.2%까지 내려왔지만, 할인율 자체를 가격 메리트로 간주하지 말고 환금성과 실제 시세를 먼저 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수는 확약으로 풀렸지만, 가격 검증은 아직 끝나지 않았다”

이 사건은 겉으로 보면 감정가 141,000,000원에서 3회 유찰돼 72,192,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 권리구조를 먼저 보면 전입·확정일자가 말소기준보다 빠른 147,000,000원 임차보증금 때문에 원래는 현재 회차에서 76,507,456원을 매수인이 인수할 수 있는 구조였습니다. 다행히 2025.07.28. 잔존보증금 반환청구권 포기와 임차권 말소 동의 확약이 제출돼 그 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

그렇다고 바로 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다. 본건은 근린시설이면서 오피스텔로 이용 중이고, 확보된 실거래 1건은 전용 49.44㎡로 대상 18.12㎡와 면적이 맞지 않습니다. 따라서 권리는 확약 확인을 전제로 정리 가능하지만, 가격은 별도 검증이 필요한 물건입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 동일 용도·동일 면적 시세와 실제 점유관계 확인이 우선입니다.

* 배당모형상 현재 회차의 미배당 잔존 임차보증금은 76,507,456원이지만, 2025.07.28. 제출된 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약을 반영해 실질 인수액을 0원으로 표시했습니다.